Mis à jour le 9 novembre 2026 — Alexis Sagnier, Balmont Conseil
Résident espagnol, vos loyers et plus-values immobilières français restent imposables en France, mais à un régime allégé par rapport à un résident : revenus fonciers taxés au barème avec un minimum de 20 % ou 30 %, prélèvements sociaux réduits à 7,5 % pour les affiliés à un régime de sécurité sociale d’un État de l’Union européenne, plus-values de cession à 19 % plus 7,5 % de prélèvement, soit 26,5 % au total. L’IFI frappe vos immeubles français dès que leur valeur nette dépasse 1,3 M€. En Espagne, ces mêmes revenus entrent dans votre IRPF avec le crédit de la convention. Cette page chiffre chaque régime et déroule les déclarations, avec les règles 2026.
Loyers français : le régime des revenus fonciers du non-résident
Vos loyers de location nue sont imposables en France selon l’article 6 de la convention fiscale, au nom du propriétaire non-résident. Deux régimes possibles, ouverts identiquement aux résidents et aux non-résidents de l’Union : le micro-foncier — recettes inférieures à 15 000 €, abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges, déclaration simplifiée sur la 2042 — et le régime réel, avec déduction des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière), quel que soit le montant des recettes.
Le taux d’imposition, lui, est propre aux non-résidents : l’article 197 A du CGI impose au minimum à 20 % la fraction du revenu net imposable n’excédant pas 29 579 € (limite supérieure de la deuxième tranche du barème 2026, revenus 2025) et à 30 % au-delà, sauf option pour le taux moyen ramené si votre imposition mondiale le justifie. À ce taux s’ajoutent les prélèvements sociaux : pour un résident espagnol affilié à la sécurité sociale espagnole, la CSG et la CRDS sont remplacées par le seul prélèvement de solidarité de 7,5 %, en cochant la case 8SH de la déclaration — l’arrêt Jahin de la CJUE et les textes subséquents ont étendu ce traitement à l’ensemble de l’Union, comme l’explique notre fiche sur l’arrêt Jahin et notre article sur l’exonération de CSG-CRDS des non-résidents de l’Union européenne.
En Espagne, ces loyers français intègrent votre IRPF — base de l’épargne pour le calcul du taux applicable à vos revenus du capital — avec le crédit d’impôt prévu par l’article 24 de la convention pour éliminer la double imposition, mécanisme détaillé dans notre page sur l’article 6 de la convention France-Espagne.
Location meublée et déficits : deux particularités du non-résident
La location meublée relève du statut de loueur en meublé, avec le micro-BIC et son abattement de 50 % pour les recettes inférieures au seuil, ou le régime réel et ses amortissements. Pour un non-résident de l’Union, l’activité reste imposable en France ; la retenue à la source de l’article 182 A bis ne vise que certaines prestations, pas les loyers.
Le déficit foncier mérite une vigilance particulière : les déficits créés par un non-résident ne s’imputent en principe que sur ses revenus fonciers français des années suivantes, sans imputation possible sur des revenus étrangers. La distinction est lourde quand on refinance un achat avec travaux : anticipez la nature des charges et leur calendrier d’imputation avant de lancer une rénovation lourde depuis l’Espagne.
IFI : quand la France taxe votre patrimoine immobilier depuis l’Espagne
L’impôt sur la fortune immobilière frappe le patrimoine immobilier supérieur à 1,3 M€ net de dettes déductibles, au 1er janvier de l’année. Pour un résident espagnol, le champ se limite aux immeubles situés en France, en application de l’article 964 du CGI : au-delà de 1,3 M€ nets de patrimoine immobilier français au 1er janvier, l’IFI est dû quel que soit le lieu de vie de la famille, la convention France-Espagne laissant à la France le droit d’imposer ces biens.
Le barème progresse de 0,5 % à 1,5 % au-delà de 10 M€, avec une décote entre 1,3 et 1,4 M€. Espagne relevant de l’Espace économique européen, aucun représentant fiscal n’est exigé pour déclarer. Le dossier complet de l’IFI est présenté dans notre guide de la fiscalité française des non-résidents.
Vendre : plus-value du non-résident, exonérations et surtaxe
La plus-value immobilière du non-résident est taxée à 19 % (article 244 bis A du CGI) auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux : 7,5 % pour un résident espagnol affilié à un régime de sécurité sociale de l’Union, soit 26,5 % au total. S’y additionne la taxe sur les plus-values élevées : 2 % à 6 % de la plus-value nette imposable au-delà de 50 000 € (article 1609 nonies G du CGI). L’assiette suit le régime des résidents : prix d’acquisition majoré des frais, travaux forfaitaires de 15 %, abattement de détention de 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année et de 4 % la vingt-deuxième, soit une exonération d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans — l’exonération totale des prélèvements sociaux n’intervenant qu’au bout de trente ans.
Deux exonérations notables : l’ancienne résidence principale, exonérée si elle est vendue au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le départ et n’a pas été mise à la disposition de tiers entre-temps ; et l’exonération de la plus-value nette jusqu’à 150 000 € pour la cession de l’habitation en France d’un ancien résident domicilié fiscalement en France au moins deux ans, sous conditions de délai (article 150 U II 2° du CGI) — en 2026, cette exonération s’apprécie cédant par cédant, comme le détaille le BOFiP dans sa fiche sur la plus-value immobilière des non-résidents. Les obligations de paiement tiennent en une déclaration 2048-IMM ou l’intervention d’un intermédiaire fiscal selon le cas, la taxe étant payée le jour de la vente.
En Espagne, la plus-value française imposable entre dans votre base de l’épargne (19 % à 30 %) avec imputation de l’impôt français selon l’article 24 de la convention, que notre page sur l’article 13 présente avec les règles de partage par type de cession.
Chiffres clés 2026
| Micro-foncier (ouvert aux non-résidents UE) | Recettes ≤ 15 000 € ; abattement de 30 % | Impots.gouv, FAQ non-résident |
| Taux minimum sur revenus fonciers | 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà | Art. 197 A CGI ; barème LF 2026 |
| Prélèvements sociaux (résident UE) | 7,5 % au lieu de 17,2 % | Impots.gouv, case 8SH |
| Plus-value immobilière non-résident | 19 % + 7,5 % = 26,5 % ; surtaxe 2-6 % au-delà de 50 000 € | Art. 244 bis A et 1609 nonies G CGI |
| IFI : seuil et condition | 1,3 M€ nets d’immeubles français, quelle que soit la résidence de la famille | Art. 964 CGI ; impots.gouv |
Cas pratique : la résidence secondaire de Biarritz vendue depuis Saint-Sébastien
Situation. Madame A., résidente fiscale espagnole depuis huit ans, affiliée à la Seguridad Social, vend en 2026 sa maison de Biarritz : acquisition 250 000 € en 2002, vente 580 000 €, soit une plus-value brute de 330 000 €.
Problème. Elle veut connaître le net de la vente et les déclarations à produire des deux côtés.
Stratégie. Calcul de la plus-value : prix d’acquisition majoré des forfaits de 7,5 % (frais) et 15 % (travaux), soit 306 250 €, d’où une plus-value brute de 273 750 €. Détenue depuis vingt-quatre ans, elle est exonérée d’impôt sur le revenu, et donc de la surtaxe sur les plus-values élevées, assise sur la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu. Restent les prélèvements sociaux : abattement de 46 % (1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, 9 % par an ensuite), soit une base de 147 825 € et 7,5 % ≈ 11 090 €, payés par le notaire lors de l’enregistrement de l’acte ; la déclaration espagnole intègre la plus-value avec imputation de ce qui reste d’impôt français.
Résultat. Environ 11 100 € de prélèvements sociaux français, ni impôt sur le revenu ni surtaxe, puis l’IRPF espagnol sur la base de l’épargne avec imputation de l’impôt français : la vente laisse l’essentiel du produit disponible, et le calendrier — vendre avant la vingt-troisième année aurait déclenché l’impôt de 19 % et la surtaxe — a fait toute la différence.
Questions fréquentes
Dois-je déclarer mes loyers français en Espagne aussi ?
Oui : résident espagnol, vous déclarez vos revenus mondiaux à l’IRPF, loyers français compris. La convention attribue le droit d’imposer à la France, et l’Espagne accorde le crédit d’impôt de l’article 24 pour éliminer la double imposition — vos loyers font ainsi remonter votre taux marginal espagnol sur les autres revenus, sans être taxés deux fois.
L’IFI s’applique-t-il à mes immeubles français depuis l’Espagne ?
Oui, dès que la valeur nette de vos immeubles français dépasse 1,3 M€ au 1er janvier (article 964 du CGI), même si toute la famille vit en Espagne. Seuls les biens situés en France entrent dans l’assiette ; l’appréciation se refait chaque année.
Quelle différence entre prélèvements sociaux à 7,5 % et 17,2 % ?
Le taux plein de 17,2 % frappe les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale hors Union européenne, hors EEE et hors Suisse. Le résident espagnol affilié à la Seguridad Social relève du prélèvement de solidarité à 7,5 % : la case 8SH de la déclaration française active ce taux, à cocher chaque année et pour chaque déclarant concerné.
Puis-je déduire un déficit foncier sur mon salaire espagnol ?
Non : le déficit foncier d’un non-résident ne s’impute que sur ses revenus de source française, avec report sur les revenus fonciers des années suivantes. L’imputation sur le salaire espagnol relève de l’IRPF local selon ses règles propres, et la convention ne prévoit pas d’imputation croisée de déficits : la rentabilité d’un investissement locatif financé à crédit se calcule donc en nets d’impôt, pays par pays.
La vente de ma résidence principale française est-elle exonérée ?
Oui si vous la vendez au plus tard le 31 décembre de l’année suivant votre départ, sans l’avoir louée entre-temps. Au-delà, l’exonération de la plus-value nette jusqu’à 150 000 € reste ouverte à l’ancien résident, sous conditions de durée de résidence passée et de délai. L’exonération n’est pas automatique pour un non-résident : elle se démontre à la déclaration 2048-IMM le jour de la vente.
Gérer son immobilier français depuis l’Espagne
Location, IFI, plus-value : chaque étage du patrimoine immobilier français a son régime propre pour un résident espagnol, et les dates — année de détention, seuil de 15 000 €, foyer au 1er janvier — font varier l’impôt plus que les taux eux-mêmes. Nous passons vos biens en revue sur rendez-vous, en cohérence avec la fiscalité d’ensemble présentée dans notre page Impôts des Français en Espagne, la succession franco-espagnole et le dossier de la convention fiscale France-Espagne. Toutes nos pages Espagne sont réunies sur le hub Espagne. Sources officielles : impots.gouv (revenus fonciers du non-résident), impots.gouv (plus-values immobilières) et article 244 bis A du CGI (Légifrance).
