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Immobilier
SCPI : de l’immobilier sans gestion, et une fiscalité qui dépend de la façon de les détenir.
Bureaux, commerces, santé, logistique, en France et en Europe : vous détenez des parts d’un patrimoine loué, géré par une société de gestion. Ce qui compte : où la SCPI investit, et comment vous la détenez.
Détenir des SCPI
Quatre façons, quatre fiscalités.
| Mode de détention | Ce qui est imposé | Pour qui |
|---|---|---|
| En direct | Les loyers, au barème de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % sur la part française | Revenus complémentaires, tranche d’imposition modérée |
| À crédit | Les loyers, diminués des intérêts d’emprunt (article 31 du CGI) | Revenus d’activité élevés, horizon long |
| En nue-propriété | Rien pendant le démembrement : aucun loyer, et les parts sortent de l’IFI du nu-propriétaire (article 968 du CGI) | Tranche élevée, IFI, capital à récupérer plus tard |
| Dans une assurance-vie | Les gains retirés seulement, selon la fiscalité de l’assurance-vie | Transmission, pas de besoin de revenus immédiats |
À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts sans impôt ni frais supplémentaires.
France ou Europe
Où sont les immeubles change ce que vous payez.
Ils sont des revenus fonciers : barème de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers par an, le micro-foncier applique un abattement de 30 % (article 32 du CGI).
Imposés d’abord dans le pays de l’immeuble, ils échappent aux prélèvements sociaux français. La France en tient compte par la méthode du taux effectif ou par un crédit d’impôt, selon la convention fiscale.
Avant de choisir
Ce que nous regardons dans une SCPI.
Les frais de souscription vont de 0 à 12 % selon les SCPI, les frais de gestion sont prélevés sur les loyers. Ils se comparent sur la durée de détention prévue.
Secteurs, pays, nombre d’immeubles, taux d’occupation, durée des baux restant à courir : ce qui fait la régularité des loyers.
Son ancienneté, les SCPI qu’elle gère, la façon dont elle a traversé les dernières années : autant d’éléments publiés dans les rapports annuels.
Simulateurs
Faites le calcul avec vos chiffres.
Questions fréquentes
Ce qu’on nous demande.
Les SCPI entrent-elles dans l’IFI ?
Oui, pour la fraction de leur valeur qui correspond à de l’immobilier (article 965 du CGI). Détenues en nue-propriété, elles sortent de l’IFI du nu-propriétaire pendant le démembrement (article 968 du CGI).
Peut-on acheter des SCPI à crédit ?
Oui. Les intérêts d’emprunt se déduisent des loyers imposables (article 31 du CGI), ce qui réduit l’impôt pendant la durée du prêt. C’est souvent une bonne façon de commencer quand on a des revenus d’activité élevés.
Comment déclarer des loyers de SCPI européennes ?
Sur la déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044) et sur la déclaration des revenus encaissés à l’étranger (formulaire 2047), à partir de l’imprimé fiscal annuel envoyé par la société de gestion. La méthode, taux effectif ou crédit d’impôt, dépend du pays.
Direct, crédit, nue-propriété ou assurance-vie : comment choisir ?
Selon votre tranche d’imposition, votre IFI et votre besoin de revenus. Dans une tranche à 41 %, un loyer français de 1 000 € rapporte environ 420 € net après impôt et prélèvements sociaux ; la nue-propriété ou l’assurance-vie deviennent alors souvent plus intéressantes. On chiffre votre cas avant de choisir.
