Simulateur usufruit et nue-propriété 2026 : valeur fiscale et droits de donation
Indiquez l’âge de l’usufruitier ou la durée de l’usufruit, puis la valeur du bien. Le simulateur applique le barème de l’article 669 du Code général des impôts, donne la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, et compare les droits d’une donation en pleine propriété avec ceux d’une donation de la seule nue-propriété.
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Votre usufruit
Hypothèses modifiablesVotre estimation
Exemple300 000 €
valeur fiscale de la nue-propriété d’un bien de 500 000 €, usufruit viager d’une personne de 65 ans : 40 % pour l’usufruit, 60 % pour la nue-propriété.
Partage entre usufruit et nue-propriété
- valeur de l’usufruit
- 200 000 €
- part de l’usufruit
- 40 %
- part de la nue-propriété
- 60 %
- valeur du bien en pleine propriété
- 500 000 €
Donation à un enfant : pleine propriété ou nue-propriété
| Par bénéficiaire | Pleine propriété | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Valeur taxable | 500 000 € | 300 000 € |
| Abattement appliqué | 100 000 € | 100 000 € |
| Base taxable | 400 000 € | 200 000 € |
| Droits à payer | 78 194 € | 38 194 € |
40 000 € de droits en moins avec la donation de la nue-propriété, dans ce calcul.
Pour un bien de 500 000 € donné à un enfant, la donation en pleine propriété supporte 78 194 € de droits. La donation de la seule nue-propriété, retenue pour 300 000 €, en supporte 38 194 €. Le donateur garde l’usage du bien et ses revenus jusqu’à la fin de l’usufruit.
Hypothèses saisies, pas un conseil. Barème de l’article 669 du Code général des impôts et droits de donation en vigueur en 2026, estimation par bénéficiaire. Hors quasi-usufruit, parts de sociétés, frais de notaire et règles de résidence fiscale.
Trois repères pour lire votre résultat
À 65 ans, l’usufruit vaut 40 % de la pleine propriété et la nue-propriété 60 %. Cette part ne change qu’à 71 ans.
Un enfant peut recevoir 100 000 € sans droits de donation, tous les 15 ans. La nue-propriété de 300 000 € dépasse l’abattement restant de 200 000 €.
Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt ni taxe (article 1133 du Code général des impôts).
Et ensuite ?
Ce calcul chiffre une donation. Votre situation mérite d’être regardée en entier.
Hypothèses
Ce que ce simulateur suppose, et ce qu’il ne traite pas
Ce qu’il suppose
- Un seul donateur, qui garde l’usufruit, et un seul bénéficiaire qui reçoit la nue-propriété. Pour plusieurs enfants, chaque calcul se fait pour un enfant et sa part du bien.
- L’usufruitier est le donateur, majeur. Son âge est l’âge révolu à la date de la donation ; la valeur du bien est celle de ce jour, en pleine propriété.
- La nue-propriété vaut la pleine propriété moins l’usufruit, y compris pour un usufruit temporaire : les textes consultés l’écrivent pour l’usufruit viager.
- Les droits de donation sont payés par le bénéficiaire, calculés par bénéficiaire et arrondis à l’euro. Les barèmes et abattements de 2026 restent inchangés.
- Les donations antérieures sont du même donateur au même bénéficiaire, de moins de 15 ans ; les droits déjà payés dessus sont recalculés comme si l’abattement avait été utilisé en une fois.
- Le donateur et le bénéficiaire sont soumis aux droits français : les règles de résidence fiscale ne sont pas traitées.
Ce qu’il ne traite pas
- Le quasi-usufruit, qui concerne les sommes d’argent et les biens qui se consomment.
- Le démembrement de parts de sociétés ou de parts de société civile de placement immobilier, qui a son propre simulateur.
- L’usufruit sur plusieurs têtes, l’usufruit successif, l’usufruit d’une personne morale, et les durées autres que 10, 20 ou 30 ans.
- Le droit d’usage et d’habitation, l’usufruit légal du conjoint survivant, l’usufruit d’un bien loué ou occupé.
- L’abattement pour handicap, la représentation d’un parent décédé, le don familial de sommes d’argent et les réductions de droits liées aux biens professionnels.
- Les frais de notaire, la plus-value du bien et la succession elle-même : le simulateur ne chiffre que la donation.
Comment se calcule la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?
L’usufruit donne le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus ; la nue-propriété est le reste du droit de propriété. Pour les droits de donation, l’article 669 du Code général des impôts fixe la valeur de chacun comme une part de la valeur de la pleine propriété, selon l’âge de l’usufruitier. Le barème est forfaitaire : il ne tient compte que de l’âge, en années révolues. Pour la nue-propriété, seuls les usufruits ouverts au jour de la donation sont pris en compte.
Tableau 1 : valeur de l’usufruit viager et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Source : article 669 du Code général des impôts (Légifrance) et Bulletin officiel des finances publiques BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, relus le 4 novembre 2026. Âge en années révolues.
Exemple 1, bien fictif. Un bien vaut 400 000 € en pleine propriété et l’usufruitier a 60 ans. L’usufruit vaut 50 % du bien, soit 200 000 €, et la nue-propriété 50 %, soit 200 000 €.
La valeur du bien au moment où le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété est sans incidence sur ce calcul : seule compte sa valeur à la date de la donation. Le détail des tranches figure dans notre page sur la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, et la différence entre les trois états du droit de propriété dans usufruit, nue-propriété et pleine propriété.
Quel âge retenir, et à quelle date ?
L’âge est celui de l’usufruitier, en années révolues, à la date de la donation. Dans une donation avec réserve d’usufruit, l’usufruitier est le donateur. La part change le jour de l’anniversaire qui ouvre une nouvelle tranche : la veille des 61 ans, l’usufruit vaut 50 % ; le jour des 61 ans, 40 %.
Exemple 2, donateur fictif. Un parent donne à son enfant un bien de 400 000 €, en gardant l’usufruit. À 60 ans, la nue-propriété vaut 200 000 € et les droits sont de 18 194 €. Une donation signée le jour des 61 ans retient une nue-propriété de 240 000 € : les droits passent à 26 194 €, soit 8 000 € de plus pour le même bien.
Un point reste ouvert : à 91 ans exactement, le tableau de l’article 669 s’arrête à « moins de 91 ans révolus » puis reprend à « plus de 91 ans révolus ». Le simulateur retient 10 % pour l’usufruit à partir de 91 ans et l’indique dans le résultat.
Comment est valorisé un usufruit temporaire ?
Un usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans de sa durée, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier. Une durée de 10 ans vaut donc 23 %, de 20 ans 46 %, de 30 ans 69 %. L’administration précise que cette valeur ne peut pas dépasser celle de l’usufruit viager : c’est le plafond, qui dépend de l’âge de l’usufruitier. Le simulateur ne propose que les durées de 10, 20 et 30 ans, parce que le texte ne dit pas comment compter une période de dix ans entamée.
Tableau 2 : usufruit de 20 ans (46 % avant plafond) selon l’âge de l’usufruitier
| Âge de l’usufruitier | Usufruit viager | Usufruit de 20 ans | Valeur retenue |
|---|---|---|---|
| 35 ans | 70 % | 46 % | 46 % |
| 45 ans | 60 % | 46 % | 46 % |
| 55 ans | 50 % | 46 % | 46 % |
| 65 ans | 40 % | 46 % | 40 %plafonnée |
| 75 ans | 30 % | 46 % | 30 %plafonnée |
Source : article 669 II du Code général des impôts et Bulletin officiel des finances publiques BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 (23 % par période de dix ans, plafond de l’usufruit viager), relus le 4 novembre 2026.
Exemple 3, bien fictif de 300 000 €, usufruit de 20 ans. Détenu par une personne de 45 ans, il vaut 46 %, soit 138 000 € ; la nue-propriété vaut 162 000 €. Détenu par une personne de 75 ans, les 46 % dépassent les 30 % de l’usufruit viager : l’usufruit est ramené à 30 %, soit 90 000 €, et la nue-propriété vaut 210 000 €.
La fiscalité de la donation d’un usufruit à durée fixe est détaillée dans notre page sur la donation temporaire d’usufruit. L’usufruit d’une personne morale, limité à 30 ans, n’est pas traité par ce simulateur.
Combien coûte une donation de la nue-propriété à un enfant ?
Les droits de donation portent sur la seule valeur de la nue-propriété. De cette valeur, on retire l’abattement du lien de parenté, 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Il reste une part taxable, sur laquelle on applique le barème progressif de la ligne directe, tranche par tranche.
Tableau 3 : barème des droits de donation en ligne directe
| Part taxable, ligne directe | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Source : service-public.gouv.fr, fiche F14203 (vérifiée le 13 mai 2026) et impots.gouv.fr, « Calcul et paiement des droits », relus le 4 novembre 2026.
Exemple 4, donateur fictif de 60 ans. Un bien de 400 000 € est donné à un enfant. En pleine propriété : 400 000 € moins 100 000 € d’abattement laissent 300 000 € taxables, soit 58 194 € de droits. En nue-propriété : la nue-propriété vaut 200 000 € ; après l’abattement, 100 000 € sont taxables. Les droits se calculent ainsi : 8 072 € à 5 % (403,60 €), 4 037 € à 10 % (403,70 €), 3 823 € à 15 % (573,45 €), 84 068 € à 20 % (16 813,60 €). Total : 18 194,35 €, soit 18 194 €. L’écart est de 40 000 €.
Plus le donateur est jeune, plus l’usufruit pèse lourd et moins la nue-propriété vaut : l’écart de droits diminue avec l’âge, mais il ne disparaît pas.
Tableau 4 : donation à un enfant d’un bien de 500 000 €, selon l’âge du donateur
| Âge du donateur | Nue-propriété | Droits en pleine propriété | Droits en nue-propriété | Écart |
|---|---|---|---|---|
| 45 ans | 40 %200 000 € | 78 194 € | 18 194 € | −60 000 € |
| 55 ans | 50 %250 000 € | 78 194 € | 28 194 € | −50 000 € |
| 65 ans | 60 %300 000 € | 78 194 € | 38 194 € | −40 000 € |
| 75 ans | 70 %350 000 € | 78 194 € | 48 194 € | −30 000 € |
| 85 ans | 80 %400 000 € | 78 194 € | 58 194 € | −20 000 € |
| 95 ans | 90 %450 000 € | 78 194 € | 68 194 € | −10 000 € |
Montants calculés par le simulateur le 4 novembre 2026, donation à un enfant sans donation antérieure. Valeurs fictives, hors frais de notaire.
Les donations déjà faites changent-elles le calcul ?
Oui. Les donations consenties par le même donateur au même bénéficiaire depuis moins de 15 ans s’additionnent à la nouvelle : elles consomment l’abattement, puis elles font monter dans les tranches du barème. Les droits déjà acquittés sont déduits. Après 15 ans, l’abattement est de nouveau disponible en entier.
Exemple 5, donateur fictif de 60 ans. Il a donné 100 000 € à son enfant il y a 8 ans : l’abattement de 100 000 € est épuisé et il n’a pas payé de droits. Il donne aujourd’hui un bien de 400 000 € en gardant l’usufruit. La nue-propriété vaut 200 000 €, entièrement taxable : 38 194 € de droits, contre 78 194 € en pleine propriété. L’écart reste de 40 000 €, mais les deux montants sont plus élevés que sans donation antérieure.
Notre page sur les abattements de donation et le rappel de 15 ans détaille les délais.
Et pour un petit-enfant, un frère ou une sœur, un neveu ou un tiers ?
Le simulateur applique l’abattement et le barème de chaque lien de parenté. Les écarts sont grands : en ligne directe, l’abattement va de 100 000 € pour un enfant à 5 310 € pour un arrière-petit-enfant ; pour un frère ou une sœur, deux taux seulement, 35 % puis 45 % ; pour un neveu ou un parent éloigné, 55 % ; pour un tiers, 60 % dès le premier euro.
Tableau 5 : donation d’un bien de 200 000 € par un donateur de 70 ans (nue-propriété à 60 %), selon le lien
| Lien avec le donateur | Abattement | Droits en pleine propriété | Droits en nue-propriété |
|---|---|---|---|
| Enfantligne directe, 5 % à 45 % | 100 000 € | 18 194 € | 2 194 € |
| Petit-enfantligne directe, 5 % à 45 % | 31 865 € | 31 821 € | 15 821 € |
| Arrière-petit-enfantligne directe, 5 % à 45 % | 5 310 € | 37 132 € | 21 132 € |
| Conjoint ou partenaire de PACSépoux et PACS, 5 % à 45 % | 80 724 € | 21 062 € | 5 062 € |
| Frère ou sœur35 % jusqu’à 24 430 €, 45 % au-delà | 15 932 € | 80 388 € | 44 388 € |
| Neveu ou nièce55 % | 7 967 € | 105 618 € | 61 618 € |
| Autre parent jusqu’au 4e degré55 % | Aucun | 110 000 € | 66 000 € |
| Autre personne (tiers)60 % | Aucun | 120 000 € | 72 000 € |
Source : service-public.gouv.fr, fiche F14203, relue le 4 novembre 2026 ; montants calculés par le simulateur. Valeurs fictives, sans donation antérieure.
Exemple 6, donateur fictif de 70 ans. Il donne à sa sœur un bien de 200 000 € en gardant l’usufruit. La nue-propriété vaut 120 000 € ; après 15 932 € d’abattement, 104 068 € sont taxables à 35 % puis 45 % : 44 388 € de droits. En pleine propriété, la même donation coûterait 80 388 €.
Exemple 7, donateur fictif de 60 ans. Un bien de 140 000 € est donné à un enfant. En pleine propriété, 40 000 € sont taxables : 6 194 € de droits. La nue-propriété ne vaut que 70 000 € : elle entre entièrement dans l’abattement de 100 000 €, et les droits sont de 0 €.
Que se passe-t-il à la fin de l’usufruit ?
L’usufruit s’achève au décès de l’usufruitier, à l’expiration de sa durée ou dans les autres cas prévus par la loi. Le nu-propriétaire retrouve alors la pleine propriété. L’article 1133 du Code général des impôts prévoit que cette réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt ni taxe, qu’elle ait lieu par le décès de l’usufruitier ou par l’expiration du temps fixé. Les droits ont été payés une fois, au moment de la donation, sur la valeur de la nue-propriété. Cette règle ne vaut pas pour le quasi-usufruit, qui porte sur des sommes d’argent et des biens qui se consomment : voir notre page sur le quasi-usufruit en succession.
Entre la donation et la fin de l’usufruit, les rôles sont partagés.
Tableau 6 : qui fait quoi pendant l’usufruit
| Sujet | Usufruitier (le donateur) | Nu-propriétaire (le bénéficiaire) |
|---|---|---|
| Occuper le bien | Oui | Non |
| Louer le bien et percevoir les loyers | Oui | Non |
| Réparations d’entretien | À sa charge | Non |
| Grosses réparations | Non, sauf si elles viennent d’un défaut d’entretienpour un immeuble, seul le gros-œuvre est concerné | À sa charge |
| Déclaration à l’impôt sur la fortune immobilière | En règle générale, c’est lui qui déclare le bien | Il n’a pas à le déclarer |
Source : service-public.gouv.fr, fiches F33076 (vérifiée le 24 juin 2026) et F563 (vérifiée le 6 mars 2026), relues le 4 novembre 2026. La loi prévoit des exceptions pour l’impôt sur la fortune immobilière, comme l’usufruit légal du conjoint survivant.
Pour comparer les droits et les charges dans votre cas, voir notre page sur le décès de l’usufruitier.
FAQ
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?
L’article 669 du Code général des impôts les fixe comme une part de la valeur de la pleine propriété, selon l’âge de l’usufruitier : de 90 % pour l’usufruit avant 21 ans à 10 % à partir de 91 ans. La nue-propriété vaut le reste. Le barème est forfaitaire : il ne tient compte que de l’âge, en années révolues.
Quel âge retenir pour un usufruit viager ?
L’âge révolu de l’usufruitier à la date de la donation, c’est-à-dire le nombre d’années complètes depuis sa naissance. Dans une donation avec réserve d’usufruit, l’usufruitier est le donateur. La part change le jour de l’anniversaire qui ouvre une nouvelle tranche : à 61, 71 ou 81 ans, par exemple.
Que vaut la nue-propriété à 60, 70 ou 80 ans ?
À 60 ans, elle vaut 50 % de la pleine propriété ; à 70 ans, 60 % ; à 80 ans, 70 %. Un bien de 400 000 € a donc une nue-propriété de 200 000 € à 60 ans, de 240 000 € à 70 ans et de 280 000 € à 80 ans.
Comment est valorisé un usufruit temporaire ?
À 23 % de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans égard à l’âge de l’usufruitier, soit 23 % pour 10 ans, 46 % pour 20 ans et 69 % pour 30 ans. Cette valeur ne peut pas dépasser celle de l’usufruit viager : pour un usufruit de 20 ans détenu par une personne de 75 ans, le plafond de 30 % s’applique.
Pourquoi le simulateur ne propose-t-il que 10, 20 et 30 ans ?
Le texte de l’article 669 écrit « sans fraction » sans dire comment compter une période de dix ans entamée, par exemple pour un usufruit de 12 ans. Le simulateur ne devine pas cette règle : il ne propose que les durées pour lesquelles le texte est clair.
Combien coûte la donation de la nue-propriété à un enfant ?
Les droits portent sur la seule valeur de la nue-propriété. Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans droits tous les 15 ans, puis le barème va de 5 % à 45 %. Pour un bien de 400 000 € donné par un parent de 60 ans, la nue-propriété vaut 200 000 € et les droits sont de 18 194 €, contre 58 194 € en pleine propriété.
Y a-t-il des droits à payer quand l’usufruit prend fin ?
Non. L’article 1133 du Code général des impôts prévoit que la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt ni taxe, que l’usufruit s’achève au décès de l’usufruitier ou à l’expiration du temps fixé. Le simulateur ne traite pas le quasi-usufruit, qui suit d’autres règles.
Qui perçoit les loyers et qui déclare le bien à l’impôt sur la fortune immobilière ?
L’usufruitier occupe le bien ou perçoit les loyers. En règle générale, c’est lui qui déclare le bien à l’impôt sur la fortune immobilière, le nu-propriétaire n’ayant pas à le déclarer ; la loi prévoit des exceptions, comme l’usufruit légal du conjoint survivant.
Les donations déjà faites au même bénéficiaire changent-elles le calcul ?
Oui, si elles datent de moins de 15 ans et viennent du même donateur : elles sont additionnées à la nouvelle donation, elles consomment l’abattement et font monter dans le barème. Les droits déjà payés sont déduits. Le simulateur a un champ pour ces donations.
Mes données sont-elles conservées ?
Non. Le calcul s’effectue dans votre navigateur : rien n’est envoyé tant que vous ne demandez pas à enregistrer votre résultat, à recevoir ce calcul par e-mail ou à être rappelé.
Sources officielles
- Article 669 du Code général des impôts (legifrance.gouv.fr)version en vigueur depuis le 31 décembre 2003. Consultée le 4 novembre 2026.
- Bulletin officiel des finances publiques : démembrement du droit de propriété (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50)version en vigueur depuis le 23 décembre 2013. Consultée le 4 novembre 2026.
- Valeur fiscale de l’usufruit : simulateur officiel (service-public.gouv.fr)page vérifiée le 24 septembre 2025. Consultée le 4 novembre 2026.
- Donation : abattements et barèmes (service-public.gouv.fr)fiche F14203 vérifiée le 13 mai 2026. Consultée le 4 novembre 2026.
- Calcul et paiement des droits de donation (impots.gouv.fr)page modifiée le 28 novembre 2025. Consultée le 4 novembre 2026.
- Usufruit et nue-propriété : droits et charges (service-public.gouv.fr)fiche F33076 vérifiée le 24 juin 2026. Consultée le 4 novembre 2026.
- Usufruit : définition et fin de l’usufruit (service-public.gouv.fr)fiche F934 vérifiée le 3 juillet 2026. Consultée le 4 novembre 2026.
- Impôt sur la fortune immobilière : usufruit et démembrement (service-public.gouv.fr)fiche F563 vérifiée le 6 mars 2026. Consultée le 4 novembre 2026.
- Donation avec réserve d’usufruit et article 1133 du Code général des impôts (notaires.fr, étude Dassy et associés)article publié le 19 mars 2024 ; texte de l’article 1133 repris de cette étude. Consultée le 4 novembre 2026.
Pour aller plus loin
Autres simulateurs
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Estimation indicative fondée sur vos hypothèses : elle ne constitue ni une prévision ni un conseil personnalisé. Barème de l’article 669 du Code général des impôts et droits de donation en vigueur en 2026. Mis à jour le 4 novembre 2026.
