Garder un bien immobilier en France quand on vit en Grèce ne pose aucun problème de principe : la France conserve le droit d’imposer les immeubles situés sur son territoire, et votre statut de résident grec n’y change rien. Ce qui change, c’est le régime : en tant que non-résident affilié à un régime de sécurité sociale européen, vos loyers subissent le taux minimum de 20 % (jusqu’à 29 579 € de revenu imposable) ou 30 % au-delà, complété du prélèvement de solidarité de 7,5 % seulement (article 235 ter du CGI) ; votre patrimoine immobilier français devient redevable de l’IFI au-delà de 1,3 million d’euros, avec une déclaration spécifique ; et en cas de vente, la plus-value est calculée sous le régime des non-résidents — aucun représentant fiscal à désigner pour un résident de l’Union européenne, impôt de 19 %, prélèvements sociaux réduits et abattement de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième. Chaque poste se pilote, et la convention fiscale France-Grèce réserve bien à la France l’imposition des loyers et des plus-values de vos immeubles français. Voici la mécanique complète, chiffres officiels à l’appui.
Vos loyers français : le régime du non-résident, adouci par l’Europe
Le principe est territorial : l’immeuble est situé en France, la France impose le loyer. La convention fiscale le confirme expressément — notre fiche revenus immobiliers France-Grèce détaille l’article qui réserve l’imposition des revenus immobiliers à l’État de situation du bien. Concrètement, vos revenus fonciers sont imposés au barème progressif avec le taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu imposable et 30 % au-delà (article 197 A du CGI). Le régime micro-foncier reste accessible : un abattement de 30 % pour frais, puis application du taux minimum sur la base nette. Exemple : 18 000 € de loyers annuels donnent 12 600 € de base imposable, donc 2 520 € d’impôt au taux minimum. Point clé pour un résident grec affilié à l’EFKA : les prélèvements sociaux se limitent au prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu de 17,2 %, l’Union européenne ouvrant droit à ce taux réduit — notre page sur le prélèvement de solidarité des non-résidents en détaille les conditions, et une décision récente a déchargé les prélèvements d’un couple résidant en Grèce sur simple attestation d’affiliation à la sécurité sociale grecque. La déclaration annuelle passe par la 2042 et son annexe dédiée aux revenus de source française, le formulaire 2048-IMM, dont le workflow complet de déclaration est décrit sur le site.
IFI : le seuil de 1,3 million d’euros qui reste accroché
L’impôt sur la fortune immobilière ne connaît pas la frontière : dès que votre patrimoine immobilier français excède 1,3 million d’euros, vous êtes redevable de l’IFI même en résidant à Athènes. L’assiette est la même que pour un résident — valeur vénale des immeubles français, déduction des dettes afférentes — et la déclaration se fait en même temps que la déclaration de revenus, via le formulaire 2725, avec un paiement par télérèglement depuis l’étranger. Les résidences secondaires y sont comprises, les biens professionnels exonérés ; en revanche, vos immeubles situés en Grèce en sont exclus, l’IFI ne frappant que l’immobilier français, résidents comme non-résidents. Le barème de 0,5 % à 1,5 % s’applique comme pour un résident, avec le même mécanisme de seuil : une fraction de 800 000 € est déduite du calcul dès lors que le patrimoine dépasse 1,3 million d’euros. Pour un couple qui conserve un appartement parisien familial et une résidence secondaire, le rapprochement du seuil se teste avant le départ — parfois une restructuration de détention (démembrement, donation) allège l’assiette.
Vendre depuis la Grèce : retenues, représentant fiscal et abattements
La vente d’un bien français par un résident grec obéit au régime de l’article 244 bis A du CGI, décrit pas à pas dans notre guide de vente en tant que non-résident. Trois mécaniques s’enchaînent. D’abord, en tant que résident d’un État de l’Union européenne, vous êtes dispensé de représentant fiscal accrédité, quel que soit le prix : le notaire dépose la déclaration 2048-IMM et acquitte l’impôt lors de la signature. Ensuite, l’impôt frappe la plus-value au taux forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 7,5 % pour un résident d’un État de l’Union européenne — soit 26,5 % au total, très en dessous des 36,2 % applicables hors Union. Enfin, la détention allège la facture : un abattement de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième conduit à l’exonération complète d’impôt au bout de vingt-deux ans. Exemple : un appartement acheté 300 000 € revendu 450 000 € après dix ans de détention dégage 150 000 € de plus-value ; l’abattement de 30 % (cinq années au-delà de la cinquième à 6 %) ramène la base taxable à 105 000 €, soit 27 825 € d’impôt et prélèvements cumulés. La convention confirme la mainmise française sur les plus-values immobilières, comme l’explique notre fiche plus-values France-Grèce ; en revanche, vos immeubles situés en Grèce ne seront jamais imposés en France à l’impôt sur les plus-values immobilières.
SCI, SCPI et structures de détention : prudence et opportunités
Détenir ses immeubles français via une SCI de gestion reste possible depuis la Grèce, mais deux règles s’appliquent. Les parts de SCI relèvent du régime des plus-values mobilières en cas de cession, avec leurs propres abattements — et la détention via société peut neutraliser l’abattement de 6 % propre aux non-résidents. Par ailleurs, les dividendes de SCI supportent les prélèvements au barème du non-résident. Les parts de SCPI françaises, elles, restent accessibles : leurs revenus fonciers subissent le taux minimum de 20/30 et le prélèvement de solidarité de 7,5 %, avec une retenue à la source spécifique chez certains gestionnaires — notre page sur les SCPI pour non-résidents détaille les taux appliqués. Enfin, si votre projet est aussi d’investir dans l’immobilier hellène, la Grèce offre un contexte temporaire favorable : plus-value immobilière de 15 % suspendue jusqu’au 31 décembre 2026, droits de mutation de 3,09 % et hausse des prix mesurée à +5,0 % sur un an à Athènes au deuxième trimestre 2026 (Banque de Grèce) — notre guide sur l’investissement immobilier à l’étranger relie les deux volets.
Résidence secondaire : les taxes locales ne disparaissent pas
Conserver une résidence secondaire en France vous expose aux taxes locales de droit commun : taxe foncière due par tout propriétaire, et taxe d’habitation sur les résidences secondaires désormais généralisée dans la plupart des communes, avec une majoration possible en zones tendues. Ces prélèvements sont dus quelle que soit votre résidence fiscale et s’ajoutent à l’éventuel IFI. Symétriquement, si vous achetez en Grèce, la taxe ENFIA frappe vos immeubles hellènes chaque année, avec une taxe supplémentaire au-delà de 400 000 € de patrimoine immobilier — mais l’IFI français, lui, ne regarde que vos immeubles français, une asymétrie qui rend l’arbitrage de localisation patrimoniale assez lisible une fois les deux barèmes posés côte à côte.
Cas chiffré : louer ou vendre l’appartement lyonnais
Situation. Élise, 58 ans, s’installe à Athènes en 2026 sous le régime des retraités à 7 %, en gardant son appartement lyonnais valant 450 000 €, loué 1 500 € par mois, qu’elle a acheté 300 000 € il y a dix ans.
Problème. Faut-il conserver la location depuis la Grèce, supporter chaque année le barème du non-résident, ou vendre et rapatrier le capital en franchise de plus-value grecque ?
Stratégie. Élise teste les deux voies sur trois ans. En location : 18 000 € de loyers annuels, abattus à 12 600 € en micro-foncier, imposés au minimum de 20 % avec le prélèvement de solidarité de 7,5 % — un coût total d’environ 3 870 € par an, sa pension restant imposée uniquement en Grèce à 7 %. En vente : plus-value de 150 000 €, abattement de 30 % pour dix ans de détention, base taxable de 105 000 €, facture de 27 825 €.
Résultat. Elle conserve la location trois ans de plus — coût cumulé d’environ 11 600 € — puis vend : l’abattement de détention aura encore progressé de 18 points, ramenant la base taxable à 78 000 € et la facture à environ 20 700 €. La date de vente est choisie pour ses effets sur l’abattement, pas pour la résidence fiscale ; l’imposition grecque, elle, ne touche ni les loyers ni la plus-value de l’immeuble français.
Chiffres clés 2026
| Indicateur | Valeur 2026 | Source |
|---|---|---|
| Taux minimum sur revenus fonciers | 20 % jusqu’à 29 579 €, 30 % au-delà | Art. 197 A CGI |
| Prélèvements sociaux (résident UE) | 7,5 % au lieu de 17,2 % | Art. 235 ter CGI |
| Seuil IFI non-résident | Patrimoine immobilier français > 1,3 M€ | Art. 964 CGI ; déclaration 2042-IFI |
| Plus-value immobilière du non-résident | 19 % + 7,5 % de prélèvements (UE) | Art. 244 bis A CGI |
| Abattement de détention | 6 % par an au-delà de la 5e année, exonération à 22 ans | Art. 244 bis A CGI (BOFiP) |
| Représentant fiscal | Non requis pour un résident de l’UE (exigé hors EEE si prix > 150 000 €) | Art. 244 bis A CGI |
| Imposition des loyers | État de situation de l’immeuble (France) | Convention France-Grèce (BOI-INT-CVB-GRC) |
Questions fréquentes
La Grèce peut-elle imposer mes loyers français ?
Non : la convention fiscale réserve les revenus immobiliers à l’État où l’immeuble est situé. Vos loyers français ne sont imposés qu’en France, au barème du non-résident avec le taux minimum de 20 ou 30 % ; côté grec, le traitement dépend de votre régime (droit commun ou article 5B) et se vérifie avant la déclaration annuelle.
À partir de quand suis-je redevable de l’IFI depuis la Grèce ?
Dès que la valeur de votre patrimoine immobilier français dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année. Seuls les immeubles français comptent — votre bien athénien en est exclu — et la déclaration 2725 accompagne votre déclaration de revenus française.
Le représentant fiscal est-il toujours obligatoire pour vendre ?
Non pour un résident grec : les résidents d’un État de l’Union européenne en sont dispensés quel que soit le prix ; l’obligation ne vise que les vendeurs établis hors de l’Espace économique européen lorsque le prix dépasse 150 000 €. En dessous, la dispense joue. Le représentant sécurise le paiement de l’impôt sur la plus-value et n’a pas vocation à vous conseiller sur la stratégie.
Mon bien loué en France doit-il figurer dans ma déclaration grecque ?
Oui : la transparence grecque impose de déclarer chaque année dans la déclaration E1 les comptes, biens et actifs détenus hors de Grèce, y compris vos immeubles et comptes français. Cette déclaration n’entraîne aucune imposition grecque supplémentaire sur les loyers, la convention l’interdisant.
Vaut-il mieux vendre son bien français avant ou après le départ ?
Avant le départ, la plus-value est imposée au régime des résidents : 19 % et 17,2 % de prélèvements, mais avec les abattements de droit commun. Après, le régime du non-résident applique 19 % et 7,5 % seulement pour un résident grec — l’écart de prélèvements sociaux peut compenser la perte d’autres abattements. Le calcul se fait bien en amont, comme dans notre guide du départ vers la Grèce.
Rédigé par Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances — Balmont Conseil, Lyon, ORIAS n° 13003497. Pour chiffrer la location ou la vente de vos biens français depuis la Grèce, réservez un rendez-vous avec Balmont Conseil.
