Vous vendez un bien ou des titres entre la France et l’Espagne : quel pays impose la plus-value ? L’article 13
La plus-value sur un immeuble est imposable dans le pays où il se trouve, et la règle s’étend aux parts de sociétés tirant l’essentiel de leur valeur d’immeubles. Une participation substantielle d’au moins 25 % peut être imposée dans le pays de la société. Les autres titres ne sont imposables que dans le pays de résidence du vendeur.
- Les gains tirés de la vente d’un immeuble situé dans l’autre État sont imposables dans cet État (article 13, paragraphe 1, a).
- Les gains sur des actions ou participations qui, à tout moment au cours des 365 jours précédant la vente, tirent plus de 50 pour cent de leur valeur d’immeubles situés dans l’autre État y sont imposables (article 13, paragraphe 1, b, issu de la Convention multilatérale).
- Les gains sur une participation substantielle, soit au moins 25 pour cent du capital ou des bénéfices détenus seul ou avec son conjoint, ses ascendants et descendants au cours des douze mois précédant la cession, sont imposables dans l’État de la société (article 13, paragraphe 2, a, et protocole, point 11).
- Les gains sur tous les autres biens, dont les titres de portefeuille, ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 5).
Qui impose votre plus-value ?
Pour un résident de France, le crédit accordé sur ces plus-values est égal à l’impôt payé en Espagne, dans la limite de l’impôt français correspondant (article 24, paragraphe 1, a, ii).
Le texte de la convention
« Les gains qu’un résident d’un Etat contractant tire de l’aliénation d’actions ou de droits ou participations similaires, tels que des droits ou participations dans une société de personnes, une fiducie (ou un trust), sont imposables dans l’autre Etat contractant si, à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent l’aliénation, ces actions, droits ou participations similaires tirent directement ou indirectement plus de 50 pour cent de leur valeur de biens immobiliers (immeubles) situés dans cet autre Etat contractant »
« Les gains provenant de l'aliénation d'actions, parts ou autres droits (autres que les actions, parts ou droits visés au b du paragraphe 1) faisant partie d'une participation substantielle dans une société qui est un résident d'un Etat contractant sont imposables dans cet Etat. On considère qu'il existe une participation substantielle lorsque le cédant, seul ou avec des personnes apparentées, a détenu directement ou indirectement, à un moment quelconque au cours des douze mois précédant la date de la cession : i) au moins 25 pour cent du capital de cette société ; ou […] ii) des actions, parts ou autres droits dont l'ensemble ouvre droit à au moins 25 pour cent des bénéfices de la société. »
« Les gains provenant de l'aliénation de tous biens autres que ceux visés aux paragraphes 1, 2, 3 et 4 ne sont imposables que dans l'Etat contractant dont le cédant est un résident. »
Article 13, paragraphe 1, b, dans sa rédaction résultant de l’application combinée de la convention et de l’article 9 de la Convention multilatérale (version consolidée). Texte publié par impots.gouv.fr.
Quatre catégories de gains
L’article 13 classe les plus-values selon le bien vendu ; chaque catégorie a sa règle :
- 1ImmeubleImposable dans le pays où il est situé (paragraphe 1, a).
- 2Société à prépondérance immobilièrePlus de 50 pour cent de la valeur tirée d’immeubles à un moment des 365 jours précédant la vente : pays des immeubles (paragraphe 1, b).
- 3Participation substantielleAu moins 25 pour cent du capital ou des bénéfices sur les douze derniers mois : pays de la société, sauf report d’imposition dans le pays du cédant (paragraphe 2).
- 4Autres biensTitres de portefeuille notamment : pays de résidence du cédant seulement (paragraphe 5).
Ce qu’ont jugé les tribunaux
Couple allemand installé en France aux revenus financiers non déclarés en Espagne, Allemagne et Suisse : crédits d'impôt étrangers imputables sur les prélèvements sociaux, mais amendes et prélèvement de solidarité confirmés
Lire la décision →Couple se disant installé aux États-Unis et en Espagne mais exonéré au titre de sa résidence principale française : une simple adresse à l'étranger ne permet pas d'invoquer les conventions
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Lire la décision →S’installer en Espagne ne change rien pour un immeuble situé en France : la plus-value reste imposable en France. Pour des parts de société, le test des 365 jours et le seuil de 50 pour cent de valeur immobilière se vérifient avant la vente, comme le seuil de 25 pour cent d’une participation substantielle, apprécié avec le conjoint, les ascendants et les descendants. Pour les autres titres, seul l’État de résidence du vendeur impose : la date du départ et celle de la cession méritent d’être examinées ensemble.
Préparer la cession avant mon départVisio · 30 min · sans engagementVous envisagez de vendre un bien immobilier ou des parts de société alors que vous vivez entre la France et l’Espagne ?
Les autres sujets de la convention
Questions fréquentes
Résident d’Espagne, je vends ma maison en France : qui impose ?
La France, pays où le bien est situé (article 13, paragraphe 1, a). L’Espagne accorde une déduction égale à l’impôt payé en France, plafonnée à la fraction de l’impôt espagnol correspondante (article 24, paragraphe 2, a).
Mes actions de sociétés françaises seront-elles imposées en France si je vis en Espagne ?
Si elles ne relèvent ni d’une société à prépondérance immobilière ni d’une participation substantielle, les gains ne sont imposables qu’en Espagne, État de résidence (article 13, paragraphe 5).
Qui sont les personnes apparentées pour le seuil de 25 % ?
Le protocole les définit : le conjoint du contribuable, leurs ascendants et leurs descendants (protocole, point 11).
Source : Convention signée à Madrid le 10 octobre 1995, entrée en vigueur le 1er juillet 1997, modifiée par la Convention multilatérale signée le 7 juin 2017 — Version consolidée de la convention avec l'Espagne modifiée par la convention multilatérale – Impôts sur le revenu et la fortune (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur ; les modifications issues de la Convention multilatérale s’appliquent aux retenues à la source dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2023 et aux autres impôts pour les périodes commençant à compter de cette date.. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
