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Démembrement de propriété
Démembrement : l’un garde l’usage et les revenus, l’autre la propriété, et l’impôt ne porte que sur une part.
La pleine propriété se coupe en deux : l’usufruit, qui donne l’usage ou les revenus, et la nue-propriété, qui donne le bien à la fin de l’usufruit. Donner, acheter ou hériter d’une seule des deux parts coûte moins cher, et la réunion se fait sans droits.
Le barème
Ce que vaut chaque part, selon l’âge de l’usufruitier.
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Article 669 du CGI, pour un usufruit viager. Plus le donateur est jeune, plus la nue-propriété donnée vaut peu, et moins les droits sont élevés.
Trois usages
Donner, acheter, transmettre.
Sur une somme d’argent, l’usufruitier peut la dépenser et la doit au nu-propriétaire à la fin de l’usufruit (article 587 du Code civil) : une dette déductible de la succession.
Simulateurs
Faites le calcul avec vos chiffres.
Questions fréquentes
Ce qu’on nous demande.
Qui paie quoi pendant le démembrement ?
L’usufruitier perçoit les revenus, paie l’entretien courant, la taxe foncière et l’impôt sur les revenus. Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations (article 606 du Code civil), sauf convention contraire entre eux.
Qui paie l’IFI ?
L’usufruitier, sur la valeur de la pleine propriété (article 968 du CGI), sauf exceptions, notamment l’usufruit légal du conjoint survivant. Le nu-propriétaire n’y inclut pas le bien.
Peut-on vendre un bien démembré ?
Avec l’accord des deux. Le prix se partage selon la valeur de chaque part, ou les parties conviennent de reporter le démembrement sur le prix (article 621 du Code civil), ce qui évite de défaire la transmission préparée.
