Vous louez un bien en Espagne ou en France : quel pays impose les loyers ? L’article 6 de la convention franco-espagnole
Les revenus d’un bien immobilier sont imposables dans le pays où il est situé, location meublée comprise. Le pays de résidence du propriétaire les prend aussi en compte, puis évite la double imposition selon l’article 24. Le droit de jouissance procuré par des parts de société suit la même logique.
- Les revenus qu’un résident d’un État tire de biens immobiliers situés dans l’autre État sont imposables dans cet autre État (article 6, paragraphe 1).
- La règle vaut pour l’exploitation directe, la location, l’affermage et toute autre forme d’exploitation (article 6, paragraphe 3), et le protocole l’applique expressément aux locations en meublé (protocole, point 5).
- Les revenus qu’un associé tire de son droit de jouissance sur un immeuble détenu par une société sont imposables dans l’État où l’immeuble est situé (article 6, paragraphe 5).
- Pour un résident de France, les loyers espagnols sont pris en compte dans le calcul de l’impôt français, avec un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant (article 24, paragraphe 1, a, i).
Qui impose vos loyers ?
Le crédit égal à l’impôt français correspondant neutralise l’impôt français sur ces loyers : ils servent au calcul du taux appliqué aux autres revenus, selon la définition du protocole (point 14, a). Côté espagnol, la déduction ne peut excéder la fraction de l’impôt espagnol correspondant à ces revenus.
Le texte de la convention
« Les revenus qu'un résident d'un Etat contractant tire de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) situés dans l'autre Etat contractant, sont imposables dans cet autre Etat. »
« Lorsque la propriété d'actions, parts ou autres droits dans une société ou une autre personne morale donne au propriétaire la jouissance de biens immobiliers situés dans un Etat contractant et détenus par cette société ou cette autre personne morale, les revenus que le propriétaire tire de l'utilisation directe, de la location ou de l'usage sous toute autre forme de son droit de jouissance sont imposables dans cet Etat. »
« Les dispositions de l'article 6 sont applicables aux revenus provenant de locations en meublé. »
La version consolidée numérote « 5 » deux paragraphes successifs de l’article 6 ; dans la convention signée, il s’agit des paragraphes 4 et 5. Le paragraphe cité sur le droit de jouissance est le paragraphe 5. Texte publié par impots.gouv.fr.
Le parcours d’un loyer espagnol pour un résident de France
Le loyer est d’abord imposé en Espagne, puis la France l’intègre à son calcul et accorde un crédit (article 24, paragraphe 1, a) :
- 1Imposition en EspagneLe bien est situé en Espagne : l’Espagne peut imposer les loyers (article 6).
- 2Déclaration en FranceLes loyers sont pris en compte pour le calcul de l’impôt français ; l’impôt espagnol n’en est pas déductible.
- 3Crédit d’impôtIl est égal à l’impôt français correspondant à ces loyers (article 24, paragraphe 1, a, i).
- 4Calcul de ce montantAvec un barème progressif : revenus nets considérés multipliés par le taux moyen de l’impôt dû sur le revenu global (protocole, point 14, a).
Ce qu’ont jugé les tribunaux
Consultant résident français facturant un seul client par sa société espagnole GSI Consultants : établissement stable en France et revenus distribués imposés en tant que maître de l'affaire
Lire la décision →Dirigeant d'une société anglaise se disant installé à L'Escala : présent en France au moins 195 et 220 jours par an, il reste résident fiscal français au sens de la convention franco-espagnole
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Lire la décision →Pour un résident de France qui loue un bien en Espagne, les loyers sont imposés en Espagne et doivent quand même figurer dans la déclaration française : la convention les y fait entrer, puis accorde un crédit égal à l’impôt français correspondant, sans déduction de l’impôt espagnol des loyers. La plus-value de revente du même bien ne suit pas ce mécanisme : son crédit est égal à l’impôt payé en Espagne, dans la limite de l’impôt français (article 24, paragraphe 1, a, ii). Location et revente se préparent donc séparément.
Faire analyser mes revenus locatifsVisio · 30 min · sans engagementVous percevez des loyers d’un bien situé en Espagne ou, résident d’Espagne, d’un bien situé en France ?
Les autres sujets de la convention
Questions fréquentes
La location meublée est-elle traitée comme la location nue ?
Oui. Le protocole précise que l’article 6 s’applique aux revenus provenant de locations en meublé (protocole, point 5) : ils sont imposables dans le pays où se trouve le bien.
Résident de France, dois-je déclarer en France mes loyers espagnols ?
Oui : ils sont pris en compte pour le calcul de l’impôt français, l’impôt espagnol n’est pas déductible de ces revenus et un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant est accordé (article 24, paragraphe 1, a, i).
Je réside en Espagne et je loue un appartement en France : qui impose ?
La France, pays où se trouve le bien (article 6, paragraphe 1). L’Espagne accorde une déduction égale à l’impôt payé en France, plafonnée à la fraction de l’impôt espagnol correspondant à ces revenus (article 24, paragraphe 2, a).
Source : Convention signée à Madrid le 10 octobre 1995, entrée en vigueur le 1er juillet 1997, modifiée par la Convention multilatérale signée le 7 juin 2017 — Version consolidée de la convention avec l'Espagne modifiée par la convention multilatérale – Impôts sur le revenu et la fortune (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur ; les modifications issues de la Convention multilatérale s’appliquent aux retenues à la source dont le fait générateur intervient à compter du 1er janvier 2023 et aux autres impôts pour les périodes commençant à compter de cette date.. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
