En résumé…
Le Pinel est mort fin 2024 ; le dispositif Jeanbrun (loi de finances 2026, « statut du bailleur privé ») le remplace avec une logique radicalement différente : au lieu d’une réduction d’impôt forfaitaire, vous AMORTISSEZ le bien — comme en LMNP, mais en location nue. Couplé au Logement Locatif Intermédiaire (LLI), vous ajoutez une TVA à 10 % au lieu de 20 % et une exonération de taxe foncière sur 20 ans. Le simulateur chiffre l’amortissement déductible, l’économie d’impôt sur 9 ans et l’avantage total du cumul.
- Amortissement de 3 % à 5,5 %/an de 80 % du prix, déduit de vos revenus fonciers (IR + 17,2 % de PS)
- LLI : TVA à 10 % au lieu de 20 % sur le neuf éligible + exonération de taxe foncière 20 ans (crédit d’impôt)
- Cumul Jeanbrun + LLI via une SCI à l’IR — engagement de location 9 ans, acquisitions 2026-2028
Simulez votre investissement Jeanbrun + LLI
Renseignez le prix, le niveau de loyer visé (intermédiaire / social / très social), le type de bien et votre TMI. Le simulateur applique les taux d’amortissement et plafonds de la loi de finances 2026. Vos données ne sont ni stockées ni transmises.
Simulateur Jeanbrun & LLI
Chiffrez l’amortissement déductible du dispositif Jeanbrun et les avantages du Logement Locatif Intermédiaire (TVA 10 %, crédit de taxe foncière) — le successeur du Pinel.
Résultats fournis à titre purement indicatif et pédagogique, sur la base des paramètres saisis et d’hypothèses simplifiées (fiscalité 2026, rendement constant, hors inflation). Ils ne constituent ni un conseil en investissement personnalisé, ni un conseil fiscal, ni une offre de souscription. Certains supports comportent un risque de perte en capital. Avant toute décision, rapprochez-vous d’un conseiller.
Pourquoi le Jeanbrun change la donne après la fin du Pinel
Le Pinel offrait une réduction d’impôt forfaitaire (jusqu’à 14 % du prix, plafonnée à 300 000 €) en échange d’un engagement de location à loyer plafonné. Il s’est éteint au 31 décembre 2024, laissant l’investissement locatif neuf sans dispositif de soutien dédié.
Le dispositif Jeanbrun, issu de la loi de finances 2026 et entré en vigueur le 21 février 2026, inverse la logique : il n’y a plus de réduction d’impôt directe, mais la possibilité d’AMORTIR le bâti — c’est-à-dire de déduire chaque année une fraction du prix du bien de vos revenus fonciers, exactement comme le fait un loueur en meublé (LMNP), mais en location NUE. Cet amortissement s’ajoute à la déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux).
L’intérêt est double : l’avantage suit votre TMI (plus elle est élevée, plus l’amortissement rapporte) et il porte aussi sur les 17,2 % de prélèvements sociaux qui frappent les revenus fonciers. Réservé aux logements en immeuble collectif, neuf ou ancien rénové, avec un engagement de location de 9 ans minimum.
Les 3 leviers du cumul Jeanbrun + LLI
Levier 1 : l’amortissement, calé sur votre tranche d’imposition
L’amortissement annuel = 80 % du prix (le terrain, ~20 %, n’est pas amortissable) multiplié par un taux de 3 % à 5,5 % selon le niveau de loyer et le caractère neuf ou ancien rénové, dans la limite de 8 000 € (intermédiaire), 10 000 € (social) ou 12 000 € (très social) par an. Cette somme est déduite de vos revenus fonciers : à une TMI de 41 %, 11 000 € d’amortissement génèrent 6 510 € d’économie par an en intégrant les prélèvements sociaux.
Levier 2 : la TVA à 10 % du LLI
En achetant un logement neuf éligible au Logement Locatif Intermédiaire (zones tendues A bis, A et B1, plafonds de loyers et de ressources des locataires), la TVA est ramenée à 10 % au lieu de 20 %. Sur un prix HT de 270 000 €, l’économie de TVA atteint environ 27 000 € — un gain immédiat à l’acquisition, avant même tout effet fiscal.
Levier 3 : 20 ans sans taxe foncière
Le LLI ouvre droit à un crédit d’impôt qui neutralise la taxe foncière pendant 20 ans. Pour une taxe foncière de 1 200 €/an, ce sont 24 000 € d’économies cumulées sur la durée — un soutien direct au cash-flow, année après année.
Cas concret : Claire, 44 ans, cadre supérieure à Lyon (TMI 41 %)
Claire achète un appartement NEUF de 300 000 € en zone A, loué au niveau intermédiaire, via une SCI à l’IR pour cumuler l’amortissement Jeanbrun et le LLI. Voici ce que le simulateur projette :
| Poste | Montant | Sur la durée |
|---|---|---|
| Amortissement déductible / an | 8 400 € (plafonné à 8 000 €) | 72 000 € sur 9 ans |
| Économie d’impôt / an (TMI 41 % + 17,2 %) | ≈ 4 656 € | ≈ 41 900 € sur 9 ans |
| TVA réduite LLI (10 % au lieu de 20 %) | — | ≈ 27 270 € (immédiat) |
| Crédit de taxe foncière (20 ans) | 1 200 €/an | 24 000 € |
Estimation indicative — l’économie d’amortissement suppose des revenus fonciers suffisants pour l’imputer.
L’avantage fiscal total cumulé approche 93 000 € sur la durée, sans réduction d’impôt « one-shot » mais par un flux d’économies récurrentes parfaitement aligné sur la tranche marginale de Claire. C’est exactement le profil que le Jeanbrun privilégie : les contribuables à forte TMI investissant dans le neuf en zone tendue.
Un dispositif puissant mais technique, à structurer
Le couple Jeanbrun + LLI suppose une vraie ingénierie : choix de la SCI à l’IR (indispensable pour l’amortissement), respect des plafonds de loyers et de ressources du LLI, sélection d’un programme éligible en zone tendue, et articulation avec votre endettement et votre fiscalité foncière existante. Une erreur de montage (SCI à l’IS, zone non éligible, dépassement de loyer) fait perdre l’avantage.
Balmont Conseil est un cabinet de gestion de patrimoine objectif, membre de l’ANACOFI. Lancez votre simulation ci-dessus, puis prenons rendez-vous pour structurer votre opération et vérifier votre éligibilité.
Questions fréquentes
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il vraiment le Pinel ?
Oui. Le Pinel s’est éteint au 31 décembre 2024. Le dispositif Jeanbrun, issu de la loi de finances 2026 (en vigueur depuis le 21 février 2026), prend le relais avec une mécanique différente : non plus une réduction d’impôt forfaitaire, mais l’amortissement du bien déduit des revenus fonciers. Les acquisitions sont éligibles du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun ?
On amortit 80 % du prix (le bâti ; le terrain, ~20 %, est exclu) à un taux annuel de 3 % à 5,5 % selon le niveau de loyer (intermédiaire / social / très social) et le caractère neuf ou ancien rénové, plafonné à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 €/an. Cet amortissement se déduit de vos revenus fonciers, en plus des charges réelles, et fait baisser à la fois votre IR (à votre TMI) et vos prélèvements sociaux de 17,2 %.
Qu’est-ce que le LLI et que faut-il pour le cumuler avec le Jeanbrun ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) vise les logements neufs à loyers modérés en zones tendues (A bis, A, B1). Il offre une TVA à 10 % au lieu de 20 % et une exonération de taxe foncière par crédit d’impôt sur 20 ans, en contrepartie de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Pour cumuler le LLI et l’amortissement Jeanbrun, l’investissement doit être réalisé via une société (typiquement une SCI) soumise à l’impôt sur le revenu (IR), et non à l’IS.
À qui s’adresse en priorité ce dispositif ?
Aux contribuables fortement imposés (TMI 41 % ou 45 %) qui investissent dans le neuf en zone tendue et acceptent un engagement de location de 9 ans à loyer plafonné. L’amortissement étant déduit du revenu foncier, l’avantage est d’autant plus fort que la TMI est élevée et que l’investisseur dispose déjà de revenus fonciers à neutraliser. En cas de rupture anticipée de l’engagement, les amortissements déduits sont réintégrés.
Simulation indicative fondée sur les règles de la loi de finances 2026 (dispositif Jeanbrun / statut du bailleur privé) et du Logement Locatif Intermédiaire, à la date de publication. Les taux, plafonds et conditions (zonage, plafonds de loyers et de ressources, éligibilité des programmes) sont susceptibles d’évoluer et doivent être vérifiés au cas par cas. Ne constitue ni un conseil fiscal, ni une offre. L’économie d’amortissement suppose des revenus fonciers suffisants pour l’imputer. Avant toute décision, rapprochez-vous d’un conseiller.
