Simulateur de capacité d’emprunt immobilier 2026 : combien pouvez-vous emprunter ?

Comment calcule-t-on sa capacité d’emprunt immobilier ?

La capacité d’emprunt se calcule en deux étapes. La première fixe la mensualité maximale : 35 % de vos revenus mensuels nets, moins les mensualités de vos crédits en cours. La seconde cherche le capital que cette mensualité rembourse sur la durée choisie, au taux choisi, assurance emprunteur comprise.

Exemple 1 : 5 000 € de revenus par mois et un crédit auto de 300 €. Le plafond de 35 % donne 5 000 € × 35 % = 1 750 €, moins 300 € : 1 450 € par mois. Sur 20 ans à 3,5 %, avec une assurance de 0,30 % par an, cette mensualité rembourse 239 685 € : 1 390,08 € de prêt et 59,92 € d’assurance. Avec 40 000 € d’apport, le prix d’achat possible est de 279 685 €.

Tableau 1 : de 5 000 € de revenus au prix d’achat possible (exemple calculé par le simulateur)

Calcul du simulateur. Plafond de 35 % : décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021 ; revenus et charges d’emprunt définis à l’article 4 ; relus le 4 novembre 2026.

La mensualité d’un prêt à taux fixe dépend du capital, du taux et de la durée. Pour calculer la mensualité d’un prêt dont vous connaissez déjà le montant, voir le simulateur de crédit immobilier à taux fixe.

Que dit la règle des 35 %, et d’où vient-elle ?

Le Haut Conseil de stabilité financière encadre l’octroi des crédits immobiliers par les banques. Après une recommandation, il a rendu ses critères contraignants par une décision du 29 septembre 2021, applicable à partir du 1er janvier 2022. Le taux d’endettement, que la décision appelle « taux d’effort », est le rapport entre vos charges annuelles d’emprunt, tous crédits confondus, nouveau prêt compris, et vos revenus annuels. Les revenus retenus sont les revenus nets avant impôt. Les charges comprennent l’assurance : le taux d’effort compte l’ensemble des charges d’intérêts et d’assurances, avec le capital remboursé.

Tableau 2 : les critères du Haut Conseil de stabilité financière pour un crédit immobilier au 4 novembre 2026

Source : décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 (legifrance.gouv.fr) ; page « Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers » (economie.gouv.fr) ; rapport d’information n° 2983 de l’Assemblée nationale ; relus le 4 novembre 2026.

Ces règles sont en vigueur au 4 novembre 2026. Le Haut Conseil a confirmé le maintien de ses ratios en mars 2025. La décision ne fixe ni reste à vivre minimal, ni apport minimal : elle ne contient que le taux d’endettement et la durée.

Comment vos crédits en cours réduisent-ils votre capacité d’emprunt ?

Le plafond de 35 % s’applique à tous vos crédits, pas seulement au nouveau. Chaque euro de mensualité déjà engagé est un euro de moins pour le prêt immobilier, sur toute la durée du nouveau prêt. L’effet est direct : avec 3 000 € de revenus par mois, le plafond est de 1 050 €. Un crédit en cours de 600 € ne laisse que 450 €, soit 99 180 € de capital empruntable en moins sur 20 ans.

Tableau 3 : 3 000 € de revenus par mois, prêt sur 20 ans à 3,5 % avec une assurance de 0,30 % (exemple calculé par le simulateur)

Calcul du simulateur, sans apport. Plafond de 35 % : décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021.

Le tableau montre un point utile : solder un petit crédit avant d’emprunter libère de la capacité. À 3 000 € de revenus, chaque tranche de 200 € de mensualité supprimée ajoute 33 060 € de capital empruntable. Que cela vaille la peine dépend de votre situation : c’est un point à regarder avec un conseiller avant de déposer un dossier.

Que change la durée du prêt ?

À mensualité maximale égale, une durée plus longue permet d’emprunter davantage, mais le crédit coûte plus cher. Le Haut Conseil limite la durée à 25 ans : c’est la durée la plus longue que ce simulateur propose.

Exemple 2 : 4 000 € de revenus par mois, aucun crédit en cours, 30 000 € d’apport, taux de 3,5 % et assurance de 0,30 %. La mensualité maximale est de 1 400 € quelle que soit la durée. Passer de 20 ans à 25 ans ajoute 34 930 € de capital empruntable, et 49 071 € au coût total du crédit.

Tableau 4 : 4 000 € de revenus par mois, 30 000 € d’apport, 3,5 % et assurance de 0,30 % (exemple calculé par le simulateur)

Calcul du simulateur. Durée maximale de 25 ans : décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021. Le coût comprend les intérêts et l’assurance, hors frais de dossier et de garantie.

Le choix de la durée est un arbitrage entre le montant du projet et le coût du crédit. Le simulateur affiche les trois durées pour votre cas dans le tableau du résultat.

Quel effet ont le taux et l’assurance sur la somme empruntable ?

Le taux agit sur la part d’intérêts de chaque mensualité : plus il monte, moins la même mensualité rembourse de capital. L’assurance agit de la même façon, avec un poids plus faible. Les deux sont des hypothèses que vous saisissez : le simulateur ne connaît aucun taux de banque.

Exemple 3 : 5 000 € de revenus par mois, aucun crédit en cours, prêt sur 20 ans, assurance de 0,30 %. À 3,5 %, la mensualité maximale de 1 750 € rembourse 289 275 €. À 4,5 %, elle n’en rembourse plus que 266 099 € : 23 176 € de moins pour un point de taux de plus.

Tableau 5 : 5 000 € de revenus par mois, aucun crédit en cours, 20 ans, assurance de 0,30 % (exemple calculé par le simulateur)

Calcul du simulateur. Les taux affichés sont des hypothèses de calcul, pas des offres.

Exemple 4 : au même taux de 3,5 %, une assurance à 0,10 % par an laisse 297 470 € de capital empruntable, une assurance à 0,40 % en laisse 285 344 €. La différence de 12 126 € vient de la seule assurance. Pour comparer, voir notre page assurance emprunteur : obligatoire ou non et notre article sur la quotité d’assurance d’un couple.

Que comprend le prix d’achat possible, et à quoi sert l’apport ?

Le prix d’achat possible est la somme du capital empruntable et de votre apport. L’apport ne change pas ce que la mensualité maximale permet d’emprunter : il s’ajoute au capital.

Exemple 5 : avec 5 000 € de revenus et un crédit de 300 € par mois, le capital empruntable reste de 239 685 €. Avec 40 000 € d’apport, le prix d’achat possible est de 279 685 € ; avec 80 000 € d’apport, il passe à 319 685 €.

Le prix d’achat possible n’est pas le prix du bien. Les frais de notaire, de garantie et de dossier ne sont pas retranchés : il faut les prendre sur votre apport ou les financer, ce qui réduit d’autant le prix du bien que vous pouvez viser. Sur les garanties, voir garanties d’un prêt immobilier : hypothèque et caution.

Peut-on emprunter plus que 35 % de ses revenus, et que reste-t-il pour vivre ?

La décision du Haut Conseil laisse aux banques une marge de flexibilité : chaque banque peut accorder des prêts hors des critères pour 20 % au plus de sa production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers, selon sa politique écrite. La banque décide dossier par dossier. Le simulateur applique toujours le plafond de 35 % : il ne prévoit aucune dérogation.

La décision ne fixe aucun seuil de reste à vivre. À 35 %, il reste par construction environ 65 % des revenus avant impôt : 3 250 € par mois dans l’exemple 1, pour 5 000 € de revenus. Ce reste doit couvrir l’impôt sur le revenu, les charges du logement et la vie courante. Le simulateur l’affiche comme un repère, sans seuil : chaque banque a sa propre appréciation.

Exemple 6 : 5 000 € de revenus et 1 750 € de crédits en cours. Les crédits atteignent déjà 35 % des revenus : la mensualité maximale est de 0 €, le capital empruntable est nul, et le prix d’achat possible se limite à l’apport (10 000 € dans cet exemple).

Peut-on changer d’assurance emprunteur pour payer moins ?

Oui. La loi du 28 février 2022 permet de remplacer l’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Le changement ne prend effet pour la banque qu’après un délai de 11 jours prévu par la loi. La même loi supprime le questionnaire de santé lorsque le montant assuré est inférieur à 200 000 € et que l’emprunteur a moins de 60 ans à la fin du prêt, et ramène le droit à l’oubli à 5 ans.

L’effet se mesure : dans l’exemple 4, le seul écart d’assurance, de 0,10 % à 0,40 % par an, change de 12 126 € le capital qu’une même mensualité rembourse. Le simulateur n’évalue pas les garanties : deux contrats au même taux peuvent ne pas protéger de la même façon.

Pour la suite, on regarde ensemble le projet en entier : apport, durée, assurance, et les arbitrages entre remboursement anticipé et épargne. Voir aussi le simulateur d’intérêts composés.