Simulateur de plus-value immobilière 2026 : ce que vous paieriez à la vente

Comment se calcule la plus-value immobilière d’un particulier ?

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix de revient. Le prix de vente retenu est celui de l’acte, diminué des frais que le vendeur supporte à l’occasion de la vente. Le prix de revient est le prix d’achat, plus les frais d’achat (frais réels ou forfait de 7,5 %), plus les travaux (montant réel ou forfait de 15 %).

On applique ensuite deux abattements pour durée de détention : l’un pour l’impôt sur le revenu, l’autre pour les prélèvements sociaux. L’impôt est de 19 % de la plus-value imposable, les prélèvements sociaux de 17,2 %. Une surtaxe s’ajoute quand la plus-value imposable à l’impôt dépasse 50 000 €.

Exemple fictif : une résidence secondaire achetée 200 000 € est vendue 350 000 € après 12 ans. Les frais d’achat au forfait sont de 15 000 €, les travaux au forfait de 30 000 €. Plus-value brute : 350 000 − (200 000 + 15 000 + 30 000) = 105 000 €. À 12 ans, l’abattement est de 42 % pour l’impôt (6 % pour chacune des 7 années au-delà de la cinquième) : la plus-value imposable est de 60 900 € et l’impôt de 11 571 €. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 11,55 % (1,65 % × 7) : base de 92 873 €, soit 15 974 €. Comme 60 900 € dépasse 50 000 €, la surtaxe de 2 % ajoute 1 218 €.

Total à payer : 28 763 €, soit 27,4 % de la plus-value brute. Il reste 321 237 € au vendeur avant remboursement d’un éventuel prêt.

Quels frais et quels travaux ajouter au prix d’achat ?

Pour les frais d’achat comme pour les travaux, vous retenez soit les montants réels justifiés, soit un forfait. Les deux options sont alternatives pour chaque poste. Les frais payés par le vendeur à l’occasion de la vente se déduisent, eux, du prix de vente.

Tableau 1 : montants réels ou forfaits

Source : service-public.gouv.fr (F10864) et Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) sur la majoration du prix d’acquisition, relus le 4 novembre 2026.

Le forfait de 15 % ne demande aucun justificatif, même si vous n’avez fait aucun travaux. Il n’existe pas pour un terrain nu. Les travaux réels excluent l’entretien et les réparations, les travaux faits par vous-même, les matériaux achetés seuls et les dépenses déjà déduites de vos revenus. Le forfait est réservé aux biens détenus depuis plus de cinq ans : le simulateur le propose à partir de six années complètes de détention ; entre cinq et six ans, indiquez les travaux réels.

Exemple fictif : un bien loué en location nue, acheté 250 000 € et vendu 420 000 € après 9 ans. Aux forfaits, le prix de revient est de 306 250 € (frais 18 750 €, travaux 37 500 €), la plus-value brute de 113 750 € et le total à payer de 36 429 €. Avec 21 000 € de frais réels et 60 000 € de travaux réels justifiés, le prix de revient monte à 331 000 €, la plus-value brute tombe à 89 000 € et le total à 28 503 €. Quand les dépenses réelles dépassent les forfaits, les justificatifs valent d’être rassemblés.

Comment fonctionnent les abattements pour durée de détention ?

Aucun abattement n’est accordé jusqu’à 5 ans de détention. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par année de la sixième à la vingt et unième, puis de 4 % la vingt-deuxième : la plus-value est exonérée d’impôt après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par année de la sixième à la vingt et unième, de 1,60 % la vingt-deuxième, puis de 9 % par année jusqu’à la trentième : exonération après 30 ans.

Tableau 2 : abattements cumulés selon les années complètes de détention

Source : service-public.gouv.fr (F10864) et notice de la déclaration 2048-IMM, relus le 4 novembre 2026. Les abattements sont calculés par le simulateur à partir de ces règles.

La durée se compte de date à date, par périodes de douze mois, de l’achat à la vente. Exemple fictif : un bien loué, acheté 150 000 € et vendu 400 000 €, forfaits de 7,5 % et de 15 % retenus. La plus-value brute est de 216 250 €. Après 21 ans, l’abattement pour l’impôt est de 96 % : 1 644 € d’impôt, 27 376 € de prélèvements sociaux, 29 020 € au total. Après 22 ans, l’impôt disparaît et les prélèvements sociaux passent à 26 780 € : 26 780 € au total.

Quand la vente d’un bien est-elle exonérée ?

Quatre cas sont calculés par le simulateur. Les autres exonérations, liées au vendeur ou à l’acquéreur, sont listées comme hors périmètre.

Tableau 3 : exonérations prises en compte

Source : service-public.gouv.fr (F10864) et BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-30 et BOI-RFPI-PVI-10-40-70), relus le 4 novembre 2026.

Exemple fictif : une résidence secondaire achetée 150 000 € et vendue 280 000 € après 14 ans, forfaits retenus. Plus-value brute : 96 250 €. Sans exonération, le total à payer est de 22 509 € (8 412 € d’impôt et 14 097 € de prélèvements sociaux). Si le vendeur remplit les conditions du réinvestissement et replace tout le prix dans sa résidence principale, le total est de 0 €. Pour la résidence principale vendue après un déménagement, voir notre page sur le délai et les dépendances.

Qu’est-ce que la surtaxe sur les plus-values élevées ?

La surtaxe s’applique quand la plus-value imposable à l’impôt, après abattement pour durée de détention, dépasse 50 000 €. Son taux va de 2 % à 6 % et s’applique à la totalité de la plus-value imposable. Dans les tranches de lissage, une décote évite une hausse brutale à chaque seuil. Elle ne concerne ni les ventes exonérées ni les terrains à bâtir.

Tableau 4 : barème de la surtaxe, PV étant la plus-value imposable à l’impôt

Source : BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20 (article 1609 nonies G du Code général des impôts), relu le 4 novembre 2026.

Exemple fictif : un bien loué, acheté 300 000 € et vendu 700 000 € après 10 ans, forfaits retenus. La plus-value brute est de 332 500 €. L’abattement de 30 % laisse 232 750 € imposables : impôt de 44 223 €. Les prélèvements sociaux, sur 305 069 €, sont de 52 472 €. La surtaxe est de 5 % de 232 750 €, soit 11 638 € après arrondi. Total à payer : 108 333 €, soit 32,6 % de la plus-value brute.

Que change la vente d’un terrain à bâtir ?

Un terrain à bâtir (au sens de la taxe sur la valeur ajoutée immobilière) suit les mêmes abattements pour durée de détention et le même taux d’impôt qu’un bien bâti. Il en diffère sur quatre points : le forfait de 15 % pour travaux n’existe pas, seuls les travaux réels comptent (voirie, réseaux, viabilisation) ; la surtaxe ne s’applique pas ; l’exonération avec remploi ne vise que les logements ; et une taxe forfaitaire spécifique peut viser un terrain nu devenu constructible, cas non calculé ici.

Exemple fictif : un terrain acheté 80 000 € et vendu 200 000 € après 15 ans. Les frais d’achat au forfait sont de 6 000 € : plus-value brute de 114 000 €. L’abattement de 60 % laisse 45 600 € imposables, soit 8 664 € d’impôt. Les prélèvements sociaux, sur 95 190 €, sont de 16 373 €. Total à payer : 25 037 €, sans surtaxe. Notre page sur la vente d’un terrain à bâtir détaille les taxes.

Que compare le simulateur si l’on vend plus tard ?

Sous le résultat, une comparaison recalcule la même vente après d’autres durées de détention : dans 5 ans, puis aux seuils de 22 ans et de 30 ans. Le prix de vente et les dépenses restent les mêmes ; seuls les abattements changent.

Avec l’exemple de départ (350 000 € de prix, 12 ans de détention) : 28 763 € aujourd’hui, 20 070 € à 17 ans, 13 003 € à 22 ans et 0 € à 30 ans. C’est un écart de calcul, pas une recommandation : il laisse de côté l’évolution du prix, les charges du bien et ce que la vente permettrait de financer. Pour une plus-value, une moins-value ou un déficit, voir aussi la page sur la surtaxe et celle sur la première cession et le remploi.