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Immobilier
Immobilier : la façon de le détenir compte autant que le bien lui-même.
Le même appartement rapporte, se revend et se transmet différemment selon qu’il est loué nu, meublé, logé dans une SCI ou acheté en nue-propriété. Voici ce que chaque mode de détention change en 2026.
Cinq modes de détention
Le même bien, cinq fiscalités.
Loyers imposés au barème, avec 30 % d’abattement sous 15 000 € par an (micro-foncier), et 17,2 %. Le déficit foncier et le dispositif Jeanbrun allègent l’impôt.
En meublé (LMNP)Les loyers sont effacés par l’amortissement du bien. Depuis le 15 février 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente (article 150 VB du CGI).Voir la page →Par une SCIÀ l’impôt sur le revenu, elle organise la détention à plusieurs et la transmission par parts. À l’IS, le bénéfice est taxé à 15 % jusqu’à 42 500 €.Voir la page →En SCPIDe l’immobilier sans gestion, à crédit ou dans une assurance-vie ; les loyers d’immeubles européens échappent aux prélèvements sociaux français.Voir la page →
Vous achetez le bien avec une décote, sans loyers ni impôt pendant 15 à 20 ans, hors IFI, et récupérez la pleine propriété à la fin de l’usufruit (article 968 du CGI).
Côte à côte
Loyers, IFI, transmission.
| Mode | Loyers imposés | IFI | Transmission |
|---|---|---|---|
| Direct, location nue | Barème + 17,2 % | Valeur du bien | Pleine valeur dans la succession |
| Meublé (LMNP) | Peu ou pas grâce à l’amortissement, 18,6 % sur le reste | Valeur du bien | Pleine valeur dans la succession |
| SCI à l’IR | Barème + 17,2 %, chez les associés | Valeur des parts, dettes déduites | Donation des parts, étalée dans le temps |
| SCPI | Barème + 17,2 % (France), hors prélèvements sociaux (Europe) | Part immobilière des parts | Démembrement des parts possible |
| Nue-propriété | Aucun | Hors IFI pour le nu-propriétaire | Pleine propriété récupérée sans droits à la fin de l’usufruit |
La plus-value à la revente d’un bien détenu en direct ou en SCI à l’IR est taxée à 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, diminués chaque année après la 5e année de détention.
Questions fréquentes
Ce qu’on nous demande.
Location nue ou meublée : laquelle rapporte le plus après impôt ?
Le plus souvent la meublée, tant que l’amortissement efface les loyers, malgré 18,6 % de prélèvements sociaux au lieu de 17,2 %. À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value depuis le 15 février 2025 : le calcul se fait sur toute la durée de détention.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le successeur du Pinel, créé par la loi de finances 2026 : un logement loué nu 9 ans s’amortit, à 3,5 % à 5,5 % par an de 80 % de son prix selon le loyer pratiqué, dans la limite de 8 000 € à 12 000 € par an. Il vise les achats du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Comment réduire l’IFI sur un patrimoine immobilier ?
Les dettes liées aux biens se déduisent, la nue-propriété sort de l’assiette du nu-propriétaire, et les biens professionnels en sont exonérés. Le seuil reste de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net (article 964 du CGI).
Comment transmettre un bien immobilier à mes enfants ?
Donner la nue-propriété et garder l’usufruit : les droits portent sur une fraction de la valeur, selon votre âge (article 669 du CGI), et vos enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires. Une SCI permet de donner des parts année après année, avec 100 000 € d’abattement par enfant et par parent tous les 15 ans.
