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Dette privée immobilière
Dette privée immobilière : prêter au projet plutôt qu’acheter les murs.
Promoteurs, marchands de biens, foncières : quand les banques prêtent moins, ils se financent auprès d’investisseurs privés, contre un intérêt fixé à l’avance et une durée courte. L’enveloppe dans laquelle vous prêtez décide de ce qu’il vous reste.
Trois accès
Un fonds, une opération, une plateforme.
Il prête à plusieurs opérations et vous verse le produit. Il se loge souvent dans une assurance-vie ou un contrat de capitalisation, en unités de compte.
Quelques investisseurs financent une opération identifiée : un programme, une rénovation, une division. Durée et intérêt sont fixés dans le contrat.
Des tickets plus petits, opération par opération, auprès de plateformes agréées par l’AMF sous le règlement européen 2020/1503.
Selon l’enveloppe
Le même intérêt, trois fiscalités.
| Vous prêtez | Impôt sur les intérêts | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|---|
| En direct, à titre personnel | 12,8 % + 18,6 % = 31,4 %, ou barème sur option | Imposés chaque année, même réinvestis |
| Dans une assurance-vie ou une capitalisation | Rien tant que vous ne retirez pas ; puis fiscalité de l’assurance-vie et 17,2 % | Fonds de dette en unités de compte, selon le contrat |
| Par une société à l’IS | 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà | La trésorerie d’entreprise ou de holding travaille sans passer par vous |
Pour un foyer imposé à 41 %, l’option pour le barème est plus coûteuse que le prélèvement forfaitaire : on compare chaque année au moment de la déclaration.
Questions fréquentes
Ce qu’on nous demande.
Quelle différence avec le private equity ?
Le private equity achète une part de l’entreprise et attend la revente ; la dette privée prête une somme, rémunérée par un intérêt fixé au contrat, et remboursée à la date prévue au contrat, sans dépendre d’une revente des parts. En direct, ses intérêts sont imposés chaque année, à 31,4 % en 2026.
Quelle enveloppe choisir pour de la dette privée ?
Pour un particulier, l’assurance-vie ou la capitalisation quand le contrat référence un fonds de dette : les intérêts ne sont imposés qu’au retrait, à 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour une trésorerie de société, la détention en direct par la holding, à 15 % d’IS jusqu’à 42 500 €.
Comment vérifier une plateforme de financement participatif ?
Elle doit être agréée comme prestataire de services de financement participatif auprès de l’AMF, sous le règlement européen 2020/1503 entré en application le 10 novembre 2021. Le registre est public sur le site de l’AMF.
