Simulateur IFI 2026 : calculez votre impôt sur la fortune immobilière

Qui doit payer l’IFI en 2026, et sur quels biens ?

L’impôt sur la fortune immobilière, appelé IFI, concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Un foyer fiscal est une personne seule ou un couple ; les enfants mineurs dont vous avez l’administration légale y sont inclus. Un couple n’a donc qu’un seul seuil.

Les biens imposés sont les maisons et appartements avec leurs dépendances (garages, parkings, caves), les terrains, les monuments historiques, les biens en cours de construction au 1er janvier 2026, les droits immobiliers comme l’usufruit, et les parts de sociétés à hauteur de la valeur de leurs biens immobiliers. Le domicile fiscal décide de ce qui est compté.

Tableau 1 : biens imposés selon le domicile fiscal

Source : service-public.gouv.fr, fiche F139, vérifiée le 6 mars 2026, relue le 4 novembre 2026.

Les biens professionnels, les forêts sous conditions, les biens ruraux loués à long terme et la location meublée professionnelle bénéficient d’exonérations totales ou partielles : ce simulateur ne les traite pas. Pour aller plus loin, voir nos pages sur l’IFI d’un non-résident et sur les impatriés et leurs biens à l’étranger.

Comment se calcule l’IFI, du patrimoine brut à l’impôt à payer ?

Le calcul suit les lignes de la déclaration officielle, dans cet ordre.

1. La valeur vénale de chaque bien au 1er janvier 2026. La résidence principale est comptée pour 70 % de sa valeur.
2. Les parts de sociétés et les supports non cotés sont comptés pour la fraction de leur valeur qui représente des immeubles imposables.
3. Les dettes liées aux biens imposables, au 1er janvier, sont retirées. Il reste le patrimoine net taxable.
4. Le seuil : il n’y a pas d’IFI si le patrimoine net taxable ne dépasse pas 1 300 000 €.
5. Le barème s’applique par tranches, puis la décote joue entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.
6. Les réductions : les dons d’abord, puis le plafonnement en fonction des revenus.

Chaque ligne est arrondie à l’euro le plus proche, comme le demande la notice de la déclaration.

Quel est le barème de l’IFI en 2026 ?

Le barème est progressif par fraction du patrimoine net taxable. Il commence à 800 000 € : en dessous, le taux est nul. Dès que le seuil de 1 300 000 € est dépassé, l’impôt est calculé sur toute la fraction au-dessus de 800 000 €, y compris celle qui se situe entre 800 000 € et 1 300 000 €.

Tableau 2 : barème de l’IFI pour le patrimoine au 1er janvier 2026

Source : impots.gouv.fr, « Calcul de l’IFI », modifiée le 8 avril 2026, et Bulletin officiel des finances publiques BOI-PAT-IFI-40-10, relus le 4 novembre 2026.

Que se passe-t-il autour du seuil de 1,3 million d’euros ?

Le seuil porte sur le patrimoine net taxable, après abattement et dettes. À 1 300 000 € pile, il n’y a pas d’IFI : le texte parle d’un patrimoine « supérieur à » 1 300 000 €. Entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote atténue l’impôt : elle vaut 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable, et elle s’annule à 1 400 000 €.

Tableau 3 : l’IFI autour du seuil, calculé par le simulateur

Source : barème et décote du Bulletin officiel des finances publiques BOI-PAT-IFI-40-10 ; montants calculés par le simulateur le 4 novembre 2026.

Comment fonctionne l’abattement de 30 % sur la résidence principale ?

La résidence principale entre dans le calcul pour 70 % de sa valeur vénale. L’abattement ne vaut que pour un seul logement par foyer : si un couple soumis à une imposition commune possède deux résidences, par exemple pour des raisons professionnelles, une seule en bénéficie. Les résidences secondaires et les logements loués sont comptés en totalité.

Les dettes de la résidence principale se déduisent en totalité, dans la limite de sa valeur imposable, c’est-à-dire des 70 % restants. Exemple de l’administration : pour une résidence de 4 000 000 €, la valeur imposable est de 2 800 000 € ; un emprunt de 2 000 000 € et 10 000 € de taxe foncière se déduisent en entier. Le simulateur calcule alors un patrimoine net taxable de 790 000 € : aucun IFI.

Quelles dettes déduire, et que limite la règle des 60 % ?

Une dette se déduit si elle existe et est certaine au 1er janvier 2026, si elle est à la charge du foyer fiscal et si elle se rapporte à un bien imposable.

Tableau 4 : dettes retenues par le simulateur

Source : impots.gouv.fr, « Que puis-je déduire au niveau du passif de l’IFI ? », modifiée le 1er avril 2026, et Bulletin officiel des finances publiques BOI-PAT-IFI-20-40-10, relus le 4 novembre 2026.

Quand la valeur vénale du patrimoine imposable dépasse 5 000 000 € et que les dettes dépassent 60 % de cette valeur, l’excédent n’est déductible qu’à 50 %. Cette limite ne joue pas pour les dettes dont le foyer prouve qu’elles n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

Comment compter les parts de sociétés et les supports non cotés ?

Les parts de sociétés ou d’organismes, quelle que soit leur forme juridique, ne sont imposées que pour la fraction de leur valeur qui représente des immeubles ou des droits immobiliers, détenus directement ou indirectement. Les immeubles affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société en sont exclus. Pour une assurance-vie, c’est la part de la valeur de rachat au 1er janvier qui représente des actifs immobiliers imposables, détenus en unités de compte.

Un emprunt contracté pour acheter ces parts se déduit à proportion de la fraction imposable. Pour le détail des règles, voir notre page sur les parts de sociétés qui détiennent de l’immobilier.

Comment les dons et le plafonnement réduisent-ils l’IFI ?

La réduction pour dons est égale à 75 % des versements faits à des organismes d’intérêt général éligibles. Elle est plafonnée à 50 000 € par an et ne peut pas dépasser l’impôt dû. Un même don ne donne pas aussi une réduction d’impôt sur le revenu. Pour l’IFI 2026, les dons retenus sont ceux versés entre la date limite de la déclaration de revenus 2024 et celle de la déclaration de revenus 2025.

Pour les foyers domiciliés fiscalement en France, le plafonnement réduit l’IFI de la différence entre deux montants : l’IFI plus les impôts dus en France et à l’étranger sur les revenus de l’année précédente, et 75 % des revenus mondiaux nets de frais professionnels de cette année-là. Il se calcule après la réduction pour dons, et il ne peut pas faire passer l’IFI sous zéro.

Pour comparer les leviers, voir nos pages sur le plafonnement à 75 % et sur la réduction d’impôt pour dons.