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Location meublée
LMNP : des loyers peu imposés grâce à l’amortissement. Ce qui a changé en 2025 et en 2026.
Louer meublé permet de déduire l’usure du bien de ses loyers, et souvent de ne presque pas payer d’impôt pendant des années. Deux réformes ont changé le calcul : à la revente, et sur les prélèvements sociaux.
Deux régimes
Micro-BIC ou réel : l’abattement, ou les charges et l’amortissement.
Un abattement forfaitaire : 50 % pour une location de longue durée ou un meublé de tourisme classé, 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes pour un meublé de tourisme non classé (loi du 19 novembre 2024).
Vous déduisez les charges réelles et l’amortissement du bien, hors terrain, et du mobilier. L’amortissement ne crée pas de déficit : ce qui n’est pas utilisé se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée (article 39 C du CGI).
Ce qui a changé
Trois règles à connaître avant d’acheter ou de vendre.
Pour une vente depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable (article 150 VB du CGI, loi de finances pour 2025). Les résidences étudiantes, seniors et les établissements médicalisés restent hors de cette règle.
Depuis 2026, les loyers meublés supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, au lieu de 17,2 % (LFSS 2026). La location nue, elle, reste à 17,2 %.
Le statut du bailleur privé, créé par la loi de finances pour 2026, permet désormais d’amortir, sous conditions, un logement loué nu. Meublé ou nu : le calcul est à refaire avant chaque achat.
Simulateurs
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Questions fréquentes
Ce qu’on nous demande.
Faut-il passer au régime réel ?
Presque toujours, dès que les charges et l’amortissement dépassent 50 % des loyers : c’est le cas de la plupart des biens achetés à crédit. Le réel impose une déclaration spécifique chaque année (liasse 2031), souvent confiée à un expert-comptable.
Quand devient-on loueur professionnel (LMP) ?
Quand les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d’activité du foyer (article 155 IV du CGI). Les règles changent alors : cotisations sociales, plus-values professionnelles, IFI.
La réintégration des amortissements rend-elle le LMNP inintéressant ?
Pas forcément. Les loyers restent peu imposés pendant la détention, et la plus-value des particuliers est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans (article 150 VC du CGI). Pour une détention longue, le meublé garde souvent l’avantage.
Mon bien est en résidence services : suis-je concerné ?
Non pour la réintégration des amortissements : les résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées et les établissements médicalisés en sont exclus (article 150 VB du CGI). La hausse des prélèvements sociaux à 18,6 %, elle, s’applique.
