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Location nue : définition, fiscalité et comparaison avec le meublé
La location nue est la mise en location d’un logement vide, sans mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse y vivre immédiatement. Elle relève du bail d’habitation de la loi du 6 juillet 1989 (trois ans minimum, six ans pour un bailleur personne morale) et ses loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au micro-foncier ou au régime réel.
Comment ça marche
Le bail nu est conclu pour trois ans renouvelables ; le locataire peut partir avec un préavis de trois mois (un mois en zone tendue), le bailleur seulement à l’échéance et pour un motif légitime (reprise, vente, motif sérieux). Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges.
Fiscalement, jusqu’à 15 000 € de loyers annuels, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges effectives : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et d’amélioration, taxe foncière, assurance, frais de gestion. Le déficit éventuel s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique jusqu’en 2025), le surplus se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Exemple concret
Un propriétaire loue un T3 nu 900 € par mois, soit 10 800 € par an, avec 4 000 € d’intérêts d’emprunt, 1 200 € de taxe foncière et 6 000 € de travaux de rénovation. Au réel, son résultat foncier est un déficit de 400 € ; il ne paie aucun impôt sur ses loyers et impute le déficit sur son salaire.
Points de vigilance
- Le micro-foncier devient pénalisant dès que les charges dépassent 30 % des loyers ; l’option pour le réel engage trois ans.
- Les travaux déductibles doivent être réalisés sur un bien déjà loué ou destiné à la location, et ne pas constituer une construction ou un agrandissement.
- Le bailleur ne peut pas récupérer son logement avant trois ans, sauf clause de reprise pour motif professionnel ou familial prévue au bail.
- Les logements classés F et G sont progressivement interdits à la location : vérifier le DPE avant d’investir.
Termes voisins
Revenu foncier, Régime réel, Bail d’habitation, Zone tendue.
Définitions liées à Location nue
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Questions fréquentes
Location nue ou meublée : laquelle est la plus rentable ?
Le meublé offre souvent des loyers plus élevés et une fiscalité plus douce grâce à l’amortissement, au prix d’une gestion plus lourde et d’une rotation plus forte des locataires.
Peut-on passer du nu au meublé ?
Oui, à la fin du bail ou avec l’accord du locataire, en meublant le logement et en changeant de régime fiscal (BIC au lieu de revenus fonciers).
Les loyers nus supportent-ils les prélèvements sociaux ?
Oui, 17,2 % sur le revenu foncier net, en plus de l’impôt sur le revenu au barème.
Source officielle
service-public.fr — Location d’un logement vide ; articles 14 et suivants du code général des impôts
