En résumé…
Le déficit foncier imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 € par an. Pour une rénovation énergétique qui sort un logement des classes E, F ou G, ce plafond double à 21 400 €. La loi de finances 2026 a prolongé le dispositif aux travaux payés jusqu'au 31 décembre 2027. Dans la tranche à 30 %, c'est 6 420 € d'impôt en moins sur une seule année.
1. Ce que prévoit l'article 156, I-3° du CGI
Un propriétaire bailleur au régime réel déduit ses charges de ses loyers. Quand les charges dépassent les loyers, le déficit issu des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le plafond est porté à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Il vise les travaux dont le devis a été accepté depuis le 5 novembre 2022 et qui sont payés jusqu'au 31 décembre 2027.
2. Le calcul : 6 420 € d'impôt en moins
10 000 € de loyers, 3 000 € d'intérêts, 40 000 € de travaux. Les intérêts s'imputent d'abord sur les loyers : il reste 7 000 € de revenu foncier. Les travaux effacent ce revenu et dégagent 33 000 € de déficit.
21 400 € s'imputent sur le revenu global. Dans la tranche à 30 % : 6 420 € d'impôt en moins, contre 3 210 € avec le plafond classique de 10 700 €. Les 11 600 € restants se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Les 7 000 € de loyers nets de l'année, eux, ne sont pas imposés.
3. Cas concret
Situation. Un couple imposé dans la tranche à 30 % loue un appartement classé F : 10 000 € de loyers, 3 000 € d'intérêts d'emprunt. Le programme de rénovation énergétique est chiffré à 40 000 €.
Problème. Avec le plafond classique, seuls 10 700 € de déficit s'imputent sur le revenu global, soit 3 210 € d'impôt en moins l'année des travaux.
Stratégie. Rénovation calibrée pour faire passer le logement de F à D au moins, devis accepté et travaux payés avant le 31 décembre 2027, DPE avant et après, location maintenue jusqu'au 31 décembre de la troisième année.
Résultat. 21 400 € imputés sur le revenu global : 6 420 € d'impôt en moins, soit 3 210 € de plus qu'avec le plafond classique. 11 600 € de déficit reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
4. Les conditions qui font tomber l'avantage
La location doit se poursuivre jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. Une vente ou une reprise du logement avant cette date remet en cause le déficit imputé sur le revenu global.
Le gain de classe se prouve : un DPE avant travaux, un DPE après travaux. Sans les deux, le plafond de 21 400 € ne s'applique pas.
Les intérêts d'emprunt ne s'imputent jamais sur le revenu global. Et le régime réel est obligatoire : le micro-foncier ne permet aucune déduction de travaux.
5. Ce qu'il faut caler avant le 31 décembre 2027
Le plafond de 21 400 € s'apprécie par année. Le rythme de paiement des travaux, sur une ou plusieurs années civiles, détermine donc l'économie totale. Ce calendrier se construit avant la signature des devis, pas après la dernière facture, et il se croise avec les autres revenus fonciers du foyer. Le report sur 10 ans suppose des revenus fonciers futurs pour l'absorber : un propriétaire qui n'a qu'un seul bien loué le vérifie dès le départ.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?
10 700 € par an sur le revenu global, porté à 21 400 € pour une rénovation énergétique qui fait passer le logement de E, F ou G à A, B, C ou D.
Jusqu'à quand s'applique le plafond de 21 400 € ?
Aux travaux dont le devis a été accepté depuis le 5 novembre 2022 et payés jusqu'au 31 décembre 2027, date retenue par la loi de finances 2026.
Les intérêts d'emprunt comptent-ils dans les 21 400 € ?
Non. Ils s'imputent uniquement sur les revenus fonciers. Seul le déficit issu des autres charges s'impute sur le revenu global.
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