Les charges déductibles des revenus fonciers sont les dépenses supportées par un propriétaire bailleur qui viennent en déduction des loyers perçus pour calculer son revenu foncier imposable. Elles ne s’appliquent qu’au régime réel d’imposition.
Quelles charges peut-on déduire des revenus fonciers ?
Les dépenses courantes
Sont en principe déductibles les frais de gestion, les primes d’assurance du bien, la taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères, récupérable auprès du locataire) et les provisions pour charges de copropriété.
Les travaux d’entretien et d’amélioration
Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration sont déductibles. Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne le sont pas : ils sont traités différemment sur le plan fiscal.
Les intérêts d’emprunt
Les intérêts de l’emprunt contracté pour acheter, construire, réparer ou améliorer le bien sont déductibles. Le remboursement du capital emprunté ne l’est pas, car il ne constitue pas une charge de la propriété.
Pourquoi le choix du régime est-il important ?
Un propriétaire qui engage des travaux ou paie des intérêts d’emprunt importants a souvent intérêt à comparer le régime réel avec le régime micro-foncier. Le calcul se fait sur plusieurs années, avec les charges prévisibles.
Que se passe-t-il avec les charges récupérables ?
Les charges payées par le propriétaire et remboursées par le locataire ne sont pas déductibles. Seule la part que le propriétaire supporte définitivement entre dans le calcul. Un tableau de suivi des charges facilite la déclaration.
Un exemple fictif
Un bailleur perçoit 12 000 euros de loyers annuels. Ses charges déductibles sont : taxe foncière 1 200 euros, assurance 300 euros, entretien 2 000 euros, intérêts d’emprunt 1 500 euros, frais de gestion 400 euros. Total des charges : 5 400 euros. Revenu foncier net imposable : 12 000 − 5 400 = 6 600 euros.
Quels points de vigilance ?
- Le régime micro-foncier ne permet pas de déduire les charges réelles : il applique un abattement forfaitaire. Le régime réel est nécessaire pour déduire les charges.
- Les justificatifs (factures, avis de taxe foncière, tableau d’amortissement du prêt) doivent être conservés pour répondre à un contrôle.
- La frontière entre entretien et amélioration, d’une part, et construction ou agrandissement, d’autre part, est à examiner pour chaque chantier.
- Si les charges dépassent les loyers, un déficit foncier apparaît, avec des règles d’imputation particulières.
À consulter aussi dans le lexique
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Alexis SagnierFondateur de Balmont Conseil, Lyon
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Source officielle
Définition à portée générale. Les règles applicables varient selon la situation : vérifiez-les sur les sites officiels ou auprès d’un professionnel avant toute décision.
