Au 31 octobre 2026, un bailleur privé est imposé en revenus fonciers s’il loue nu (micro-foncier jusqu’à 15 000 € de loyers), en BIC s’il loue meublé (LMNP ou LMP), ou via sa société (SCI à l’IR ou à l’IS). Les prélèvements sociaux diffèrent : 17,2 % en nu, 18,6 % en meublé.
Beaucoup de propriétaires subissent leur statut au lieu de le choisir : ils déclarent comme leur voisin ou comme leur comptable l’a toujours fait. Or le statut décide de ce que vous pouvez déduire, de ce que vous payez à la revente et de ce que vous laissez à vos héritiers. Voici comment le lire, avec trois cas chiffrés.
Quels sont les statuts fiscaux d’un bailleur privé ?
| Statut | Catégorie d’imposition | Régime simple | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|---|
| Location nue | Revenus fonciers | Micro-foncier : loyers jusqu’à 15 000 €, abattement de 30 % | 17,2 % |
| Location meublée non professionnelle (LMNP) | BIC | Micro-BIC (revenus 2026) : plafond de 83 600 € et abattement de 50 % pour la longue durée ; 15 000 € et 30 % pour un meublé de tourisme non classé | 18,6 % |
| Location meublée professionnelle (LMP) | BIC | Réel, avec cotisations sociales de non-salarié | Cotisations sociales de non-salarié |
| SCI | IR (par défaut) ou IS (sur option) | Selon l’option | Selon la nature des revenus |
Location nue : quel régime entre micro-foncier et réel ?
Jusqu’à 15 000 € de loyers annuels, le micro-foncier s’applique automatiquement : vous déclarez le brut, l’administration retire 30 % forfaitaires pour vos frais, et vous ne déduisez ni travaux ni charges. Au-dessus, ou sur option, vous passez au régime réel et déduisez vos dépenses réelles. L’option pour le réel est irrévocable pendant trois ans.
Les principales charges déductibles au réel sont les frais de réparation et d’entretien, les travaux d’amélioration (la rénovation énergétique, par exemple), les provisions pour charges de copropriété, les frais de gestion, les primes d’assurance (habitation, loyers impayés, emprunteur), les intérêts d’emprunt et certains impôts comme la taxe foncière. Les travaux de construction, d’agrandissement ou de transformation ne sont pas déductibles. Le détail figure sur notre page revenus fonciers au réel : charges déductibles et justificatifs.
Le réel devient très puissant quand vous faites des travaux : le déficit foncier lié aux dépenses autres que les intérêts s’impute sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an, ou 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique. Ce qui dépasse, ainsi que le déficit lié aux intérêts d’emprunt, se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, vous devez maintenir le bien en location pendant trois ans. Le détail est dans notre article sur le déficit foncier.
LMNP ou LMP : où se situe la frontière ?
Vous êtes loueur en meublé professionnel si deux conditions sont réunies : les recettes de location meublée de votre foyer dépassent 23 000 € sur l’année et dépassent vos autres revenus d’activité (salaires, autres BIC). Dès que l’une des deux manque, vous êtes non professionnel.
- Au régime réel, le meublé permet d’amortir le bien et le mobilier : le résultat imposable peut tomber à zéro pendant des années. Le LMNP ne peut imputer un déficit que sur les revenus meublés de l’année et des dix suivantes.
- Le LMP impute son déficit sur le revenu global sans plafond. Il cotise à la Sécurité sociale des travailleurs non salariés et, après cinq ans d’activité, ses plus-values peuvent être totalement exonérées si les recettes des deux années précédentes restent sous 90 000 € HT.
- À la revente, le piège est connu : pour les ventes à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value d’un loueur non professionnel (sauf certaines résidences gérées). Notre article sur la plus-value immobilière montre l’effet, et celui sur l’amortissement en LMNP détaille la déclaration au réel.
Meublé de tourisme classé ou non : quels seuils en 2026 ?
Pour les revenus perçus en 2026, la location meublée de longue durée (le logement est la résidence principale du locataire) et le meublé de tourisme classé ou la chambre d’hôte relèvent du micro-BIC jusqu’à 83 600 € de recettes, avec un abattement de 50 %. Le meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC jusqu’à 15 000 € de recettes seulement, avec un abattement de 30 %. Sous 305 € de recettes, vous ne payez aucun impôt.
| Type de location (revenus 2026) | Plafond micro-BIC | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé de longue durée | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé ou chambre d’hôte | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Si vous dépassez le plafond de 83 600 € pour la première ou la deuxième année, vous gardez le micro-BIC une année supplémentaire. Au micro-BIC, les charges ne se déduisent pas : seul l’abattement compte.
SCI à l’IR ou à l’IS : que change l’option ?
Une SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu : ses résultats sont imposés chez chaque associé, selon sa part du capital, qu’ils soient distribués ou non. Les loyers d’une SCI qui loue nu sont donc des revenus fonciers.
Les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés, au taux de 25 % (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice sous conditions). L’option se notifie avant la fin du troisième mois de l’exercice concerné ; elle peut être révoquée jusqu’à la cinquième année suivant l’année d’exercice, puis devient irrévocable. À la revente, la plus-value suit le régime des plus-values professionnelles et non plus celui des particuliers. Une SCI dont l’activité commerciale (la location meublée, par exemple) dépasse 10 % du chiffre d’affaires doit basculer à l’IS. Notre page SCI et location meublée : le seuil de 10 % explique ce piège. Pour les non-résidents, voir SCI et non-résident : IR ou IS.
Les trois statuts côte à côte
| Location nue | Meublé (LMNP) | SCI à l’IS | |
|---|---|---|---|
| Régime simple | Micro-foncier jusqu’à 15 000 €, abattement 30 % | Micro-BIC, abattement 50 % ou 30 % | Aucun, comptabilité de société |
| Amortissement du bien | Non | Oui, au réel | Oui |
| Déficit sur le revenu global | Oui, 10 700 € (21 400 € énergie), hors intérêts | Non, sauf LMP | Non, le déficit reste dans la société |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % | Selon la nature des revenus |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Régime des particuliers (amortissements réintégrés depuis le 15 février 2025) | Plus-values professionnelles |
Pour la comparaison des prélèvements sociaux, voir aussi notre page prélèvements sociaux sur les loyers : 17,2 % en nu, 18,6 % en meublé.
Cas concret : Julie, 45 ans, loue 12 000 € par an
- Situation : Julie, cadre à Lyon, taxée à 30 % de tranche marginale, possède un studio qu’elle loue 12 000 € par an, sans emprunt ni travaux.
- Problème : elle loue nu depuis des années, au micro-foncier, et se demande si le meublé serait plus avantageux.
- Stratégie : comparer les deux régimes simples à loyer identique, sans autre charge déductible.
- Résultat : en location nue, la base imposable est de 8 400 € : 2 520 € d’impôt et 1 444,80 € de prélèvements sociaux, soit 3 964,80 € et 8 035,20 € nets. En meublé au micro-BIC, la base est de 6 000 € : 1 800 € d’impôt et 1 116 € de prélèvements sociaux, soit 2 916 € et 9 084 € nets. L’écart est de 1 048,80 € par an en faveur du meublé. Ce chiffre ne dit pas tout : le meublé demande d’acheter le mobilier et, si vous passez ensuite au régime réel, les amortissements déduits seront réintégrés dans la plus-value à la revente. Il montre surtout qu’un statut non choisi coûte cher.
Deuxième cas : Thomas, 52 ans, loue 18 000 € par an et dépasse le micro-foncier
- Situation : Thomas, cadre à Villeurbanne, taxé à 30 % de tranche marginale, loue un appartement 18 000 € par an. Il supporte 4 500 € de charges réelles (taxe foncière, copropriété, assurance, intérêts). Hypothèse de calcul : 7 000 € d’amortissement annuel du bien et du mobilier s’il loue meublé au réel.
- Problème : avec 18 000 € de loyers, il dépasse les 15 000 € du micro-foncier. En nu, il est au réel : base de 13 500 € (18 000 − 4 500).
- Stratégie : comparer la location nue au réel, le meublé au micro-BIC et le meublé au réel.
- Résultat : en nu au réel, il paie 4 050 € d’impôt et 2 322 € de prélèvements sociaux (17,2 %), soit 6 372 €, et garde 7 128 € après charges. En meublé au micro-BIC, la base est de 9 000 € : 2 700 € d’impôt et 1 674 € de prélèvements sociaux (18,6 %), soit 4 374 €, et il garde 9 126 € après charges. En meublé au réel, la base est de 6 500 € (18 000 − 4 500 − 7 000) : 1 950 € d’impôt et 1 209 € de prélèvements sociaux, soit 3 159 €, et il garde 10 341 €. Le meublé au réel lui laisse 3 213 € de plus par an que la location nue, tant que l’amortissement reste élevé. Il devra en revanche compter avec la réintégration des amortissements à la revente.
Troisième cas : un déficit foncier à 41 % de tranche marginale
- Situation : Claire, 49 ans, taxée à 41 %, loue nu un appartement 9 000 € par an. Elle fait 14 000 € de travaux d’entretien et d’amélioration, paie 1 800 € de charges et 2 000 € d’intérêts d’emprunt la même année.
- Problème : au micro-foncier, aucun de ces frais n’est déductible.
- Stratégie : opter pour le régime réel, qui engage trois ans.
- Résultat : hors intérêts, le résultat est de 9 000 − 1 800 − 14 000 = −6 800 €, déductible de son revenu global (limite de 10 700 €) : 2 788 € d’impôt en moins à 41 %. Les 2 000 € d’intérêts s’ajoutent au déficit reportable sur ses revenus fonciers des dix années suivantes. Elle doit garder le bien en location pendant trois ans.
Quelles erreurs coûtent le plus cher aux bailleurs ?
- Comparer l’impôt sans les prélèvements sociaux. Ils s’ajoutent à l’impôt, au taux de 17,2 % ou 18,6 % du résultat, quelle que soit votre tranche.
- Oublier la sortie. Les amortissements déduits au réel en LMNP sont réintégrés dans la plus-value pour les ventes à partir du 15 février 2025.
- Laisser une SCI louer meublé sans surveiller le seuil de 10 %. Au-delà, elle bascule à l’IS.
- Passer au réel sans le calcul. L’option engage trois ans en location nue : vérifiez que les charges dépassent bien l’abattement de 30 % du micro-foncier.
- Croire que le meublé est toujours gagnant. Il demande le mobilier, une gestion plus lourde et la réintégration des amortissements.
- Ignorer la différence entre meublé de tourisme classé et non classé : le plafond tombe de 83 600 € à 15 000 €.
Comment choisir en quatre questions
- Quel est le montant de vos loyers ? Sous 15 000 € en nu, le micro-foncier suffit s’il n’y a ni travaux ni emprunt.
- Avez-vous des travaux ou des intérêts d’emprunt ? Le réel déduit les frais et peut créer un déficit foncier.
- Voulez-vous revendre dans les dix ans ? Le meublé au réel demande d’anticiper la réintégration des amortissements.
- Détenez-vous le bien seul, en famille ou en société ? La SCI sert surtout à organiser la détention et la transmission, pas à réduire l’impôt à elle seule.
Pour une vue d’ensemble de ce qui change avec la relance du logement, voir aussi notre article sur le dispositif Jeanbrun et l’amortissement du bailleur privé. Pour situer votre tranche d’imposition, consultez le barème de l’impôt sur le revenu 2026.
Ce que fait Balmont Conseil
Nous regardons votre parc immobilier comme un ensemble : revenus, travaux à venir, projet de revente, transmission. Nous comparons les statuts avec vos chiffres réels, nous coordonnons avec votre expert-comptable ou votre notaire, et nous vous montrons ce que chaque option laisse après impôt. Cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans. Prenez rendez-vous pour faire ce calcul sur votre situation.
FAQ
Quel est le statut fiscal d’un propriétaire qui loue un logement ?
Il dépend du type de location : revenus fonciers pour une location nue, BIC (LMNP ou LMP) pour une location meublée, ou imposition via la société si le bien est détenu en SCI.
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Le LMP cumule plus de 23 000 € de recettes meublées et des recettes supérieures à vos autres revenus d’activité. Sinon, vous êtes LMNP. Le LMP impute ses déficits sur le revenu global et cotise comme travailleur non salarié.
Jusqu’à quel montant puis-je rester au micro-foncier ?
Jusqu’à 15 000 € de loyers annuels, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, le régime réel est obligatoire. Vous pouvez aussi l’adopter plus tôt, pour trois ans.
Quel taux de prélèvements sociaux sur des loyers en 2026 ?
17,2 % sur les revenus fonciers d’une location nue, 18,6 % sur les loyers d’une location meublée non professionnelle, selon impots.gouv.fr, page mise à jour le 17 juillet 2026.
Une SCI à l’IS est-elle plus avantageuse ?
Pas par principe. L’IS permet d’amortir le bien mais impose la plus-value selon le régime professionnel. Le calcul se fait sur votre projet, avant l’option, car elle devient irrévocable.
Le déficit foncier s’impute-t-il sur mon revenu global ?
Oui pour la part issue de dépenses autres que les intérêts d’emprunt, dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique. Le surplus et les intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Quel plafond de micro-BIC pour un meublé de tourisme en 2026 ?
83 600 € de recettes avec un abattement de 50 % s’il est classé, 15 000 € avec un abattement de 30 % s’il n’est pas classé. Au-delà, c’est le régime réel.
Que se passe-t-il si mes loyers meublés dépassent 83 600 € ?
Si c’est la première ou la deuxième année de dépassement, vous gardez le micro-BIC une année supplémentaire. Ensuite, le régime réel s’applique, avec la déduction des charges et l’amortissement.
Sources : « Revenus d’une location vide » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Impôt sur le revenu – Revenus d’une location meublée » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 31 octobre 2026) ; « Régime fiscal du loueur en meublé professionnel » (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 21 février 2026, consultée le 30 octobre 2026) ; « Société civile immobilière » (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 7 octobre 2025, consultée le 30 octobre 2026) ; « Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 30 juin 2026, consultée le 30 octobre 2026) ; « Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? » (impots.gouv.fr, mise à jour le 17 juillet 2026, consultée le 30 octobre 2026) ; « Régime des locations meublées, foire aux questions » (impots.gouv.fr, mars 2026, consultée le 30 octobre 2026).
