Amortissement : définition comptable, fiscale et en matière de crédit

L’amortissement a deux sens en gestion de patrimoine. En comptabilité et en fiscalité, c’est la constatation de la perte de valeur d’un bien durable, étalée sur sa durée d’utilisation, qui vient réduire le résultat imposable. En crédit, c’est le remboursement progressif du capital emprunté, retracé dans le tableau d’amortissement.

L’amortissement comptable et fiscal

Une entreprise ou un loueur en meublé au régime réel inscrit un bien (immeuble, matériel, véhicule) à l’actif et déduit chaque année une fraction de son prix : par exemple 2 à 4 % par an pour un immeuble selon ses composants, 20 % pour du mobilier, 33 % pour du matériel informatique. Le terrain ne s’amortit pas. L’amortissement est linéaire ou, pour certains biens, dégressif.

En location meublée (LMNP ou LMP), l’amortissement permet souvent de neutraliser les loyers imposables pendant de longues années. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente pour les loueurs non professionnels, ce qui réduit l’avantage sans le supprimer.

L’amortissement d’un emprunt

Dans un prêt amortissable classique, chaque mensualité comprend une part d’intérêts, calculée sur le capital restant dû, et une part de capital. Au début, les intérêts dominent ; à la fin, l’essentiel de la mensualité rembourse le capital. Le prêt in fine, à l’inverse, ne s’amortit qu’à l’échéance.

Exemple concret

Un investisseur achète un studio meublé 200 000 € dont 30 000 € de terrain. Il amortit 170 000 € sur trente ans en moyenne, soit environ 5 700 € par an, plus le mobilier. Avec 9 000 € de loyers et 3 000 € de charges, son résultat imposable est proche de zéro pendant plus de dix ans.

Points de vigilance

• En LMNP, l’amortissement ne peut pas créer de déficit : l’excédent est reporté sans limite de durée.
• Choisir des durées cohérentes par composant ; une durée trop courte attire l’attention de l’administration.
• L’amortissement déduit est repris dans la plus-value de cession du loueur non professionnel depuis 2025.
• Pour un crédit, comparer les offres sur le coût total et non sur la seule mensualité.

Termes voisins

Tableau d’amortissement, Régime réel simplifié, Crédit in fine, Plus-value immobilière.