Régime réel d’imposition : définition, conditions et intérêt

Le régime réel est le mode d’imposition des revenus professionnels et fonciers dans lequel le contribuable déclare ses recettes effectives et déduit ses charges réelles, par opposition aux régimes micro qui appliquent un abattement forfaitaire. Il existe pour les bénéfices industriels et commerciaux (réel simplifié et réel normal), les bénéfices non commerciaux (déclaration contrôlée) et les revenus fonciers.

Comment ça marche

Le régime réel s’applique de plein droit au-delà des seuils des régimes micro et sur option en dessous. En revenus fonciers, il devient obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers annuels ; en location meublée, au-delà de 77 700 € de recettes (15 000 € pour les meublés de tourisme non classés). En dessous, l’option est possible et engage pour une durée minimale.

Le contribuable tient une comptabilité, déduit l’ensemble des charges justifiées (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, taxe foncière, amortissements en meublé) et déclare le résultat net. En foncier, un déficit est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, hors intérêts d’emprunt.

Exemple concret

Un propriétaire encaisse 12 000 € de loyers nus et supporte 7 000 € de charges dont 4 000 € de travaux. Au micro-foncier, il serait imposé sur 8 400 € (abattement de 30 %). Au réel, il déclare 5 000 € : l’option lui fait économiser l’impôt et les prélèvements sociaux sur 3 400 €.

Points de vigilance

• L’option pour le réel en revenus fonciers est irrévocable pendant trois ans.
• Le réel impose des obligations comptables et souvent le recours à un expert-comptable, dont les honoraires sont déductibles.
• Comparer chaque année : si les charges tombent sous l’abattement forfaitaire, le micro redevient plus favorable.
• En meublé, le réel permet l’amortissement, ce que le micro-BIC ne permet jamais.

Termes voisins

Régime réel simplifié, Revenu foncier.