Revenu foncier : définition, régimes et fiscalité

Le revenu foncier est le revenu que vous retirez de la location d’un bien immobilier loué nu, c’est-à-dire non meublé. Il comprend aussi la part de revenus d’une société immobilière dont vous êtes associé, comme une société civile immobilière. Il forme une catégorie à part dans l’impôt sur le revenu.

Comment ça marche

Deux régimes d’imposition existent. Ils déterminent la façon de calculer le revenu net foncier imposable.

Le micro-foncier

Il s’applique lorsque le total des revenus fonciers bruts du foyer ne dépasse pas 15 000 € par an. L’administration applique alors un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir toutes les charges : aucune charge réelle n’est déduite en plus. Le revenu brut se déclare sur la déclaration 2042, sans formulaire spécial. Certains biens excluent ce régime, par exemple les monuments historiques ou les logements loués sous le dispositif Loc’Avantages.

Le régime réel

Il devient obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus bruts, et vous pouvez aussi la choisir par option pour une période de trois ans. Il permet de déduire les charges réellement payées, selon le formulaire spécial 2044. Lorsque les charges dépassent les loyers, il peut créer un déficit foncier. Le micro-foncier, lui, ne crée jamais de déficit.

Exemple chiffré (cas fictif)

Un bailleur encaisse 10 000 € de loyers dans l’année. Au micro-foncier, l’abattement est de 10 000 × 30 % = 3 000 €, et le revenu imposable est de 10 000 − 3 000 = 7 000 €. Au réel, avec 4 500 € de charges justifiées, il serait de 10 000 − 4 500 = 5 500 €. Le régime le plus favorable dépend donc du poids réel des charges.

Points de vigilance

• Le seuil de 15 000 € s’apprécie pour l’ensemble du foyer fiscal, y compris les parts de sociétés immobilières, et ne se calcule pas au prorata de la durée de location.
• Le revenu foncier est aussi soumis aux prélèvements sociaux, en plus de l’impôt sur le revenu.
• L’option pour le régime réel engage pour trois ans.

Termes voisins

Micro-foncier, régime réel des revenus fonciers, déficit foncier, société civile immobilière, location meublée.

À consulter aussi dans le lexique

• Revenu imposable
• Revenu différé
• Revenu net global
• Revenu cadastral (Belgique)
• Revenus catégoriels
• Revenu brut global

Voir aussi