Déclaration 2044 : définition, revenus fonciers au réel et déficit

La déclaration n° 2044 est l’annexe de la déclaration de revenus sur laquelle un propriétaire bailleur déclare ses revenus fonciers au régime réel : loyers encaissés, charges déductibles, intérêts d’emprunt, et détermination du bénéfice ou du déficit foncier. Elle est obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers annuels et sur option en dessous ; la version 2044 spéciale concerne les dispositifs particuliers (Malraux, monuments historiques, immeubles en nue-propriété).

Comment ça marche

Pour chaque immeuble, le bailleur indique les loyers bruts et les recettes accessoires, puis les charges : frais d’administration et de gestion (forfait de 20 € par local plus frais réels), primes d’assurance, dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, taxe foncière, provisions de copropriété et intérêts d’emprunt. Le résultat net de chaque bien est additionné pour donner le revenu foncier net du foyer.

En cas de déficit, la part provenant des charges autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € ; le reste, dont les intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L’imputation sur le revenu global oblige à conserver le bien en location trois ans.

Exemple concret

Un propriétaire déclare 14 400 € de loyers, 5 000 € d’intérêts, 2 000 € de taxe foncière, 1 500 € d’assurance et de gestion et 12 000 € de travaux. Son résultat est un déficit de 6 100 €, entièrement imputable sur son salaire : à 30 % de taux marginal, il économise environ 1 830 € d’impôt, plus les prélèvements sociaux évités sur les loyers.

Points de vigilance

• Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles ; seuls l’entretien, la réparation et l’amélioration le sont.
• Les provisions de copropriété déduites une année doivent être régularisées l’année suivante en fonction des dépenses réelles.
• Conserver dix ans les factures et le décompte du syndic : la déclaration 2044 est souvent contrôlée.
• Le micro-foncier ne peut pas être choisi si un bien relève d’un régime spécial (Malraux, Pinel, nue-propriété).

Termes voisins

Revenu foncier, Régime réel, Location nue.