Location nue : définition, fiscalité et comparaison avec le meublé

La location nue est la mise en location d’un logement vide, sans mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse y vivre immédiatement. Elle relève du bail d’habitation de la loi du 6 juillet 1989 (trois ans minimum, six ans pour un bailleur personne morale) et ses loyers sont imposés dans la catégorie des rental income, au micro-foncier ou au régime réel.

How it works

Le bail nu est conclu pour trois ans renouvelables ; le locataire peut partir avec un préavis de trois mois (un mois en zone tendue), le bailleur seulement à l’échéance et pour un motif légitime (reprise, vente, motif sérieux). Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges.

Fiscalement, jusqu’à 15 000 € de loyers annuels, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges effectives : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et d’amélioration, taxe foncière, assurance, management fees. Le déficit éventuel s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique jusqu’en 2025), le surplus se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Concrete example

Un propriétaire loue un T3 nu 900 € par mois, soit 10 800 € par an, avec 4 000 € d’intérêts d’emprunt, 1 200 € de property tax et 6 000 € de travaux de rénovation. Au réel, son résultat foncier est un déficit de 400 € ; il ne paie aucun impôt sur ses loyers et impute le déficit sur son salaire.

Points to be aware of

• Le micro-foncier devient pénalisant dès que les charges dépassent 30 % des loyers ; l’option pour le réel engage trois ans.
• Les travaux déductibles doivent être réalisés sur un bien déjà loué ou destiné à la location, et ne pas constituer une construction ou un agrandissement.
• Le bailleur ne peut pas récupérer son logement avant trois ans, sauf clause de reprise pour motif professionnel ou familial prévue au bail.
• Les logements classés F et G sont progressivement interdits à la location : vérifier le DPE avant d’investir.

Termes voisins

Revenu foncier, Actual regime, Bail d’habitation, Tense area.