Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : les différences entre ces trois droits

La pleine propriété est le cumul de deux droits : l’usufruit et la nue-propriété. Tant qu’une seule personne détient les deux, elle est propriétaire à part entière. Quand ils sont répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, on parle de démembrement : l’usufruitier utilise le bien et en perçoit les revenus, le nu-propriétaire peut disposer de sa nue-propriété mais ne peut ni occuper le bien ni en tirer de revenus.

Cette page présente les droits et les charges de chacun, la fin de l’usufruit et le barème fiscal qui répartit la valeur selon l’âge. Elle ne traite pas les droits de donation ou de succession applicables à la nue-propriété. Pour la donation avec réserve d’usufruit, voir notre page dédiée.

Les trois droits en un tableau

Le tableau reprend celui de Service-Public (fiche F33076, vérifiée le 06/12/2024).

Deux précisions de la fiche F934 (« En quoi consiste l’usufruit ? », vérifiée le 03/07/2026) :

• l’usufruitier peut vendre ou céder gratuitement son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire ;
• la vente du bien en pleine propriété suppose l’accord de l’usufruitier et celui du nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire peut, de son côté, décider de vendre sa nue-propriété.

L’usufruit : ce qu’il permet

Service-Public le définit ainsi : « L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. »

L’usufruitier peut habiter le bien, le louer et en percevoir les loyers. La fiche F934 cite aussi, comme revenus de l’usufruitier, les intérêts d’une somme d’argent et les récoltes. L’accord du nu-propriétaire est nécessaire pour les baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels.

Si l’usufruitier loue un immeuble, il est imposable sur les revenus de cette location.

Qui paie quoi

Pour un bien immobilier, les grosses réparations ne concernent que le gros-œuvre.

Avant d’utiliser le bien, l’usufruitier fait un inventaire s’il s’agit de biens mobiliers, et un état des lieux s’il s’agit d’un bien immobilier. À la fin de l’usufruit, il ne peut pas réclamer d’indemnité pour avoir amélioré le bien.

L’IFI : l’usufruitier déclare la pleine propriété

Le BOFiP (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, version en vigueur depuis le 08/06/2018) pose la règle générale : les biens grevés d’usufruit sont compris, pour l’IFI, dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, sauf exceptions. Le nu-propriétaire n’a en principe rien à déclarer.

Une exception figure dans le texte pour l’usufruit légal du conjoint survivant (article 757 du Code civil) : l’imposition est alors répartie entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. L’usufruit conventionnel de l’article 1094-1 du Code civil n’en bénéficie pas. Le BOFiP prévoit d’autres cas particuliers, que cette page ne traite pas.

Comment l’usufruit prend fin

D’après la fiche F934, l’usufruit s’éteint dans les cas suivants :

• décès de l’usufruitier, sauf donation de son vivant ou transmission par testament ;
• expiration de la durée convenue, par exemple 30 ans lorsque l’usufruit est accordé à une personne morale ;
• réunion de l’usufruit et de la nue-propriété sur une même personne ;
• non-usage pendant 30 ans ;
• renonciation de l’usufruitier ;
• perte totale du bien ;
• abus de jouissance de l’usufruitier (dégradation du bien ou manque d’entretien) ;
• usufruit légal des parents : il prend fin lorsque l’enfant titulaire de la nue-propriété atteint 16 ans. La fiche précise que les parents ont l’usufruit sur les biens de leurs enfants de moins de 16 ans.

Un règlement des comptes détermine alors ce que l’usufruitier doit au nu-propriétaire, et inversement.

Le barème fiscal : comment la valeur se répartit

La répartition de la valeur entre usufruit et nue-propriété sert de base aux droits d’enregistrement en cas de donation, de succession ou de vente (F33076). Elle est fixée par un barème, établi en fonction de l’âge de l’usufruitier (F934 ; article 669 I du CGI, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 30).

Le BOFiP (§ 10) définit l’usufruit viager comme « celui qui ne s’éteint que par la mort du ou des bénéficiaires » ; le § 70 traite à part l’usufruit à durée fixe. Les lignes du barème sont libellées « moins de 91 ans révolus » puis « plus de 91 ans révolus » : le cas de l’âge de 91 ans exactement est à vérifier auprès de la source.

Deux règles complètent le barème (BOFiP, § 70 et § 80) :

• un usufruit à durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier. Cette valeur ne peut pas dépasser celle de l’usufruit viager ;
• un usufruit au profit d’une personne morale ne peut pas durer plus de trente ans. Sa valeur maximale est donc de 69 %.

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Une propriétaire de 66 ans détient en pleine propriété un appartement évalué à 600 000 €. Elle envisage de conserver l’usufruit et de donner la nue-propriété à son fils. Hypothèses du calcul : l’usufruitière a donc 66 ans, l’usufruit est viager, et le bien vaut 600 000 €.

Problème. Comment la valeur de 600 000 € se répartit-elle entre usufruit et nue-propriété, et que change la durée de l’usufruit ?

Stratégie. Le cabinet fait le point avec la propriétaire et son notaire sur l’âge de référence, la nature de l’usufruit (viager ou à durée fixe) et le calendrier.

Résultat. À 66 ans, elle relève de la ligne « moins de 71 ans révolus » : usufruit à 40 %, nue-propriété à 60 %.

Si l’usufruit était consenti pour une durée fixe de 10 ans, la règle des 23 % par période de dix ans donnerait 138 000 €. Pour 20 ans, elle donnerait 46 %, soit 276 000 € : ce montant dépasse celui de l’usufruit viager (240 000 €), et le BOFiP (§ 70) précise que la valeur ne doit pas dépasser celle de l’usufruit viager. La valeur retenue serait donc de 240 000 €.

Cette dernière étape repose sur une lecture de notre part : nous comparons l’usufruit à durée fixe à l’usufruit viager de la même usufruitière, âgée de 66 ans. Le BOFiP ne donne pas d’exemple sur ce point : à confirmer avec votre notaire.

Ce profil est fictif. Les chiffres appliquent le barème tel qu’il est écrit dans le BOFiP et ne préjugent d’aucun résultat pour votre situation. Le calcul ne dit rien des droits qui s’ensuivraient : ils ne sont pas traités ici.

Ce qui change selon votre cas

• L’âge de l’usufruitier, qui fixe la répartition de valeur.
• La nature de l’usufruit : viager, à durée fixe, ou au profit d’une personne morale.
• Le type de bien : immeuble d’habitation, local loué, bien soumis à un bail rural, commercial, artisanal ou industriel.
• L’origine du démembrement : donation, testament, vente, ou usufruit du conjoint survivant.
• La situation au regard de l’IFI.

Aucun résultat n’est promis : chaque point se vérifie sur votre dossier.