Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit, qui donne l’usage et les revenus, et la nue-propriété, qui porte sur le fond. Chaque droit peut appartenir à une personne différente.

Comment ça marche

Il se crée principalement de quatre manières : par la donation d’un bien en conservant l’usufruit, par un testament, par la loi lors d’une succession (usufruit du conjoint survivant), ou par l’achat séparé de la nue-propriété et de l’usufruit. Il porte sur des biens immobiliers, des parts de société ou des placements.

Valeur des droits

La valeur de chaque droit est fixée par le barème de l’article 669 du CGI, fonction de l’âge de l’usufruitier. À 66 ans, l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. À 56 ans, 50 % chacun.

Intérêts et limites

  • La transmission de la seule nue-propriété réduit l’assiette des droits de donation ; la réunion à l’extinction de l’usufruit ne donne en principe lieu à aucun droit supplémentaire.
  • La décision de vendre le bien suppose l’accord des deux titulaires ; une répartition claire des charges évite les conflits.
  • Pour l’IFI, l’usufruitier déclare en général la valeur en pleine propriété, hors situations particulières comme l’usufruit légal du conjoint survivant.

Le démembrement sur des sommes d’argent ou titres consommables relève du quasi-usufruit, avec créance de restitution.

À retenir

  • Le démembrement sépare usufruit (usage et revenus) et nue-propriété (fond du droit).
  • Chaque droit est valorisé par le barème de l’article 669 du CGI selon l’âge de l’usufruitier.
  • Il permet de transmettre en conservant l’usage, mais exige un cadre clair sur les charges et la gestion.

Pour aller plus loin

Définitions liées

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