SCPI en nue-propriété : durée, décote et revenus

Il est possible d’acquérir uniquement la nue-propriété de parts de SCPI. Un usufruitier perçoit alors les revenus pendant la durée du démembrement, et vous, nu-propriétaire, ne percevez aucun revenu. À l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue automatiquement à votre profit, et aucune taxation supplémentaire n’est due selon economie.gouv.fr.

En contrepartie, le prix d’achat bénéficie d’une décote. La page d’economie.gouv.fr consacrée à la nue-propriété la situe de l’ordre de 25 à 40 % de la valeur vénale. C’est une fourchette de cette page, pas une règle. Cette page d’economie.gouv.fr traite de la nue-propriété immobilière et ne cite pas les SCPI : la décote et la durée citées ici sont donc celles de la nue-propriété immobilière en général, pas des chiffres propres aux SCPI. Les parts de SCPI comportent par ailleurs un risque de perte en capital, que economie.gouv.fr mentionne au moment de la revente (page SCPI, 05/08/2025). Cette page décrit le mécanisme et un exemple d’IFI ; elle ne donne ni rendement, ni frais, ni prix d’un programme.

Ce que chacun détient

La pleine propriété est composée de l’usufruit et de la nue-propriété (service-public.gouv.fr, fiche F33076). La valeur de la nue-propriété dépend de la clé de répartition entre l’usufruit et la nue-propriété (economie.gouv.fr, 05/08/2025).

Pour une SCPI, les revenus sont les dividendes qu’elle verse, que economie.gouv.fr considère comme des revenus fonciers (page SCPI, 05/08/2025). Pendant toute la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu (economie.gouv.fr, 21/08/2025). Le placement vise une pleine propriété différée.

Durée de l’usufruit et fin du démembrement

La page d’economie.gouv.fr sur la nue-propriété immobilière, qui ne cite pas les SCPI, distingue deux cas.

• L’usufruit temporaire, fixé par contrat : sa durée est souvent de 15 à 20 ans dans les programmes de professionnels.
• L’usufruit viager, qui dure jusqu’au décès de l’usufruitier.

La fiche F934 de service-public.gouv.fr (vérifiée le 03/07/2026) liste notamment les causes d’extinction de l’usufruit en général : décès de l’usufruitier, expiration du délai convenu (30 ans, par exemple, pour une personne morale), réunion de l’usufruit et de la nue-propriété sur une même personne, non-usage pendant 30 ans, renonciation, perte totale du bien, abus de jouissance et, pour l’usufruit légal des parents, seizième anniversaire de l’enfant titulaire de la nue-propriété.

À l’extinction, la pleine propriété, c’est-à-dire la nue-propriété plus l’usufruit, se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire. Selon economie.gouv.fr (21/08/2025), aucune taxation supplémentaire n’est due à ce titre.

La décote : une fourchette, pas une règle

economie.gouv.fr écrit, pour la nue-propriété d’un bien immobilier et sans citer les SCPI, qu’une décote de l’ordre de 25 à 40 % est appliquée sur la valeur vénale du bien, et que plus la durée de l’engagement est longue, plus la décote est importante.

Le prix d’une nue-propriété de SCPI n’est donc pas fixé par la loi. Il dépend de la clé de répartition retenue pour l’opération et de sa durée. Cette page n’applique pas le barème fiscal d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété, traité dans une page dédiée.

IFI : la règle générale de l’article 968

Le BOFiP (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, en vigueur depuis le 08/06/2018) pose la règle : les biens grevés d’usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire, sans revenu ni avantage immédiat, n’a en principe rien à déclarer au titre de l’IFI. La fiche F563 va dans le même sens : en règle générale, c’est l’usufruitier qui déclare le bien à l’IFI.

Trois précisions encadrent cette règle.

• Des exceptions existent. L’imposition est partagée dans certains cas, notamment pour les usufruits légaux, dont celui du conjoint survivant. Elles ne sont pas détaillées ici.
• La donation avec usufruit conservé. Si le démembrement résulte d’une donation de la nue-propriété avec usufruit conservé, le donateur reste redevable de l’IFI sur la pleine propriété.
• Les dettes. Selon la notice de la déclaration 2042-IFI 2026 (page 10), les dettes qui se rapportent à des biens démembrés, compris en pleine propriété dans le patrimoine imposable, ne sont pas déductibles pour le nu-propriétaire.

Les sources lues pour cette page énoncent la règle pour les biens grevés d’usufruit. Elles ne mentionnent pas expressément les parts de SCPI. L’exemple suivant applique donc la règle générale par hypothèse, et son application à vos parts se confirme avant de déclarer.

Pour la transmission, economie.gouv.fr indique qu’en donation ou en succession les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété.

Exemple chiffré (profil fictif) : 100 000 € de parts en nue-propriété

Situation. Un contribuable domicilié en France a un patrimoine immobilier net taxable de 1 500 000 € au 1er janvier 2026, hors parts de SCPI. Il envisage d’acquérir en nue-propriété des parts représentant 100 000 € en pleine propriété, avec un usufruit de 15 à 20 ans.

Problème. Le prix d’achat est réduit, mais aucun revenu n’est perçu pendant le démembrement. Il veut aussi savoir ce que la détention change pour son IFI.

Stratégie. Chiffrer le prix avec la fourchette de décote, puis l’IFI avec la règle générale de l’article 968 et le barème 2026.

Résultat.

Pour l’IFI, le barème 2026 donne, sur 1 500 000 € de patrimoine net taxable, 0,50 % sur la tranche de 800 000 € à 1 300 000 € (2 500 €) et 0,70 % sur les 200 000 € suivants (1 400 €), soit 3 900 €. La décote, prévue entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, ne joue pas ici.

L’écart est de 700 € par an dans cette hypothèse. Le profil est fictif et les valeurs sont supposées. Le calcul n’intègre ni frais, ni fiscalité de sortie, ni aucun rendement, et ne présage pas du résultat de votre situation.

Ce que cette page ne traite pas

Les frais d’entrée de ce mode d’acquisition, la revente avant le terme et la fiscalité de la sortie ne sont pas traités. Le barème fiscal d’évaluation de l’usufruit relève d’une autre page. À examiner au cas par cas.

Ce qui change selon votre cas

• La décote réellement appliquée, qui dépend de la durée et de la clé de répartition.
• La nature de l’usufruit : temporaire (durée contractuelle) ou viager.
• L’identité de l’usufruitier et les exceptions à la règle de l’IFI.
• Votre patrimoine immobilier au 1er janvier et votre domicile fiscal.
• L’application de la règle de l’article 968 à vos parts de SCPI.
• Votre objectif : constitution d’un patrimoine, transmission ou autre.

Aucun résultat n’est promis : la règle dépend de votre situation.