Donner la nue-propriété d’un bien en gardant l’usufruit réduit l’assiette taxable : le fisc ne taxe que la valeur de la nue-propriété, calculée selon l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI). Pour un parent de 66 ans, la nue-propriété représente 60 % de la valeur du bien. Sur un bien de 400 000 € donné à un enfant, les droits passent de 58 194,35 € à 26 194,35 €.
Usufruit et nue-propriété : le principe
La pleine propriété se découpe en deux droits. L’usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les revenus (habiter le logement, encaisser les loyers). Le nu-propriétaire détient le bien sans en jouir : il en deviendra pleinement propriétaire à l’extinction de l’usufruit, en général au décès de l’usufruitier. L’usufruitier peut vendre ou céder son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire ; la vente de la pleine propriété exige l’accord des deux.
Le barème fiscal de l’article 669
La valeur de l’usufruit viager dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte, en années révolues :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Un usufruit à durée fixe est évalué à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction de période et sans considération de l’âge, dans la limite de la valeur de l’usufruit viager. Un usufruit de dix ans sur un bien de 500 000 € est ainsi valorisé 115 000 €, et un usufruit de vingt ans 230 000 €.
Exemple : donner la nue-propriété d’un bien de 400 000 €
Un parent de 66 ans donne à son enfant la nue-propriété d’un bien de 400 000 € et garde l’usufruit.
- Valeur de la nue-propriété : 60 % × 400 000 € = 240 000 €
- Base taxable : 240 000 € − 100 000 € (abattement par parent et par enfant) = 140 000 €
- Droits : 403,60 + 403,70 + 573,45 + 20 % × 124 068 € (24 813,60) = 26 194,35 €
En pleine propriété, la donation serait taxée sur une base de 300 000 € (400 000 € − 100 000 €) et donnerait 58 194,35 € de droits. L’économie est de 32 000 €. Le barème en ligne directe (article 777 du CGI) applique 5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % jusqu’à 12 109 €, 15 % jusqu’à 15 932 €, puis 20 % jusqu’à 552 324 €. L’abattement de 100 000 € se renouvelle tous les 15 ans pour un même donateur et un même bénéficiaire (article 779 du CGI).
Plus le donateur est jeune, plus l’économie est grande
Pour un bien de 400 000 € donné à un enfant, avec 58 194,35 € de droits en pleine propriété :
| Âge du donateur | Valeur de la nue-propriété | Droits | Économie |
|---|---|---|---|
| 55 ans | 200 000 € (50 %) | 18 194,35 € | 40 000 € |
| 66 ans | 240 000 € (60 %) | 26 194,35 € | 32 000 € |
| 72 ans | 280 000 € (70 %) | 34 194,35 € | 24 000 € |
| 85 ans | 320 000 € (80 %) | 42 194,35 € | 16 000 € |
Chaque tranche d’âge franchie réduit l’économie de 8 000 € sur ce bien. Notre article sur la nue-propriété donnée à 55 ans plutôt qu’à 75 ans détaille cet effet de l’âge.
Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
L’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Selon la doctrine de l’administration fiscale (BOFiP), la valeur du bien au jour où le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété est sans incidence sur les droits : la nue-propriété a été évaluée au jour de la donation. C’est tout l’intérêt de la technique : la valeur du bien a pu augmenter, mais elle n’est pas retaxée. Le détail est dans notre article sur le décès de l’usufruitier.
Qui paie quoi ?
L’usufruitier supporte l’entretien courant et la taxe foncière. Les grosses réparations, c’est-à-dire les travaux touchant à la structure (fondations, murs, toiture), restent à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien de l’usufruitier. En pratique, l’acte de donation peut organiser autrement la taxe foncière, par écrit : c’est l’un des points à régler avec le notaire.
Le conjoint survivant et l’usufruit
En présence d’enfants communs, le conjoint survivant a le choix entre l’usufruit sur l’ensemble de la succession et un quart en pleine propriété (article 757 du Code civil) ; faute de choix écrit sous trois mois, c’est l’usufruit qui s’applique. Si le défunt laisse des enfants non communs, le conjoint reçoit un quart en pleine propriété.
Cas concret : une veuve de 72 ans et son appartement locatif
Situation. Une veuve de 72 ans possède un appartement locatif de 500 000 € et une fille unique.
Problème. Elle a besoin des loyers, mais veut commencer à transmettre. Donner l’appartement en pleine propriété coûterait 78 194,35 € de droits (base de 400 000 € après abattement).
Stratégie. Donner la nue-propriété et conserver l’usufruit. À 72 ans, la nue-propriété vaut 70 % du bien (moins de 81 ans), soit 350 000 €.
Résultat. Après l’abattement de 100 000 €, la base taxable est de 250 000 € et les droits sont de 48 194,35 €, soit 30 000 € d’économie (38 % des droits). Elle garde les loyers, et sa fille devient pleine propriétaire au décès sans droits supplémentaires sur la valeur du bien à cette date.
Questions fréquentes
Puis-je vendre un bien dont j’ai donné la nue-propriété ?
Vous pouvez vendre votre usufruit seul. Pour vendre la pleine propriété, il faut l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
L’abattement de 100 000 € est-il réutilisable ?
Oui : il s’apprécie par donateur et par bénéficiaire sur une période de 15 ans. Il est consommé par la valeur de la nue-propriété donnée, et se reconstitue après 15 ans.
Le barème de l’article 669 vaut-il pour tous les bénéficiaires ?
Il sert à évaluer l’usufruit et la nue-propriété quel que soit le bénéficiaire ; l’abattement et les taux dépendent ensuite du lien entre donateur et bénéficiaire.
Sources : BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, « ENR – Mutations à titre gratuit – Successions – Assiette – Évaluation des biens transmis – Démembrement du droit de propriété » (bofip.impots.gouv.fr, publié le 23 décembre 2013, consulté le 30 octobre 2026) ; « Quels sont les droits à payer sur une donation selon le lien avec le donateur ? » (service-public.gouv.fr, fiche F14203, vérifiée le 13 mai 2026, consulté le 30 octobre 2026) ; « Quels sont les droits à payer sur une succession selon le lien avec le défunt ? » (service-public.gouv.fr, fiche F35794, vérifiée le 19 août 2026, consulté le 30 octobre 2026) ; « En quoi consiste l’usufruit ? » (service-public.gouv.fr, fiche F934, vérifiée le 3 juillet 2026, consulté le 30 octobre 2026) ; « Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : quelles différences ? » (service-public.gouv.fr, fiche F33076, 24 juin 2026, consulté le 30 octobre 2026) ; « La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire » (immobilier.notaires.fr, 22 mai 2023, consulté le 30 octobre 2026) ; « Règles en matière d’héritage : défunt ayant eu des enfants » (service-public.gouv.fr, fiche F1270, 5 octobre 2026, consulté le 30 octobre 2026).
