L’usufruit est le droit d’utiliser un bien dont une autre personne est nue-propriétaire et d’en percevoir les revenus, loyers ou dividendes. L’usufruitier n’est pas propriétaire : il ne peut pas vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire.

Comment ça marche

L’usufruit est le plus souvent viager : il s’éteint au décès de l’usufruitier. Il peut aussi être temporaire, pour une durée fixée dans l’acte. Il naît d’une donation, d’un testament, de la loi (conjoint survivant) ou d’une vente.

  • L’usufruitier habite le bien ou le loue et garde les revenus, sous réserve de ne pas en changer la destination.
  • Il prend en charge l’entretien courant du bien.
  • Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations.

Évaluation fiscale

L’usufruit viager est évalué à un pourcentage de la pleine propriété qui décroît avec l’âge de l’usufruitier, par paliers : de 90 % pour un usufruitier de moins de 21 ans à 10 % pour un usufruitier de plus de 91 ans. L’usufruit à durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans dépasser la valeur d’un usufruit viager. Au profit d’une personne morale, il ne peut excéder trente ans.

Pour l’IFI, l’usufruitier déclare en général la valeur du bien en pleine propriété. En cas de succession, le conjoint survivant peut recevoir un usufruit légal, dans certaines situations de famille.

À retenir

  • L’usufruit donne l’usage du bien et ses revenus, sans en faire un propriétaire.
  • Il est viager ou à durée fixe, évalué par le barème de l’article 669 du CGI.
  • L’usufruitier déclare généralement le bien à l’IFI ; l’usufruit du conjoint survivant est un outil courant de succession.

Pour aller plus loin

Définitions liées

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