Démembrement et IFI : qui déclare quoi, l’usufruitier ou le nu-propriétaire ?

Pour l’IFI, l’usufruitier déclare le bien démembré pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire, lui, n’a en principe rien à déclarer. Trois exceptions répartissent l’imposition entre les deux : l’usufruit légal du conjoint survivant, la vente de la nue-propriété à certains tiers avec usufruit réservé, et le don ou legs à l’État et à certains organismes avec usufruit réservé.

Cette page donne les règles générales, d’après la doctrine administrative en vigueur au 17/10/2026 : le BOFiP (version du 08/06/2018) et la notice de la déclaration 2042-IFI 2026. Elle ne traite pas les dettes côté usufruitier, la situation d’un usufruitier ou d’un nu-propriétaire non résident, ni les cases de la déclaration. Le seuil, le barème, l’abattement de 30 % et les dettes sont détaillés dans la page sur l’IFI des résidents. Pour une décision, vérifiez le texte de l’article 968 du CGI.

La règle de départ

L’article 968 du CGI place les actifs grevés d’usufruit « dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété », selon le BOFiP. Le nu-propriétaire n’a en contrepartie « rien à déclarer au titre de l’IFI », sous réserve des exceptions ci-dessous.

Trois précisions du BOFiP :

• Fraction. Si l’usufruit ne porte que sur une partie du bien, seule la même fraction de la valeur en pleine propriété est retenue.
• Actifs visés. La règle vise les actifs imposables à l’IFI, c’est-à-dire l’immobilier et les parts qui le représentent, détenus par le redevable ou un membre de son foyer.
• Seuil. L’IFI concerne les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026 (notice 2042-IFI 2026).

Qui déclare quoi, situation par situation

La « quote-part » se calcule avec le barème par âge de l’usufruitier, présenté plus bas.

Les trois exceptions

Dans chacune, l’imposition est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon l’article 669 du CGI. La notice de la déclaration indique que chacun déclare alors sa quote-part de la valeur du bien et que l’évaluation en fonction de l’âge de l’usufruitier est obligatoire.

1° Le démembrement résulte directement de la loi. Le BOFiP cite les usufruits légaux du Code civil, notamment celui du conjoint survivant. La liste est limitative : les autres sources de démembrement n’en bénéficient pas.

2° Vente de la nue-propriété, usufruit réservé par le vendeur. L’exception joue si la nue-propriété n’est pas cédée à une personne visée à l’article 751 du CGI. Selon le BOFiP, sont visés les héritiers présomptifs ou les descendants de ceux-ci, les donataires, les légataires et les personnes réputées interposées. Une vente qui déguise une donation ne bénéficie pas de l’exception.

3° Don ou legs à l’État et à certains organismes, usufruit réservé par le donateur. Selon le BOFiP, seul le droit d’usufruit entre alors dans le patrimoine de l’usufruitier. La liste des bénéficiaires est à vérifier auprès du BOFiP et de la notice de la déclaration avant toute décision.

Condition commune. Ces exceptions valent à condition que l’usufruit « ne soit ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire » (BOFiP).

Les cas où l’usufruitier reste imposé sur la pleine propriété

Le BOFiP traite les cas suivants comme relevant de la règle générale, sans répartition de l’imposition :

• Donation de la nue-propriété avec usufruit conservé. Le donateur reste imposable sur la pleine propriété, même si le donataire revend ensuite la nue-propriété.
• Usufruit conventionnel ou issu d’une convention matrimoniale. Le BOFiP cite l’usufruit prévu à l’article 1094-1 du Code civil, les conventions matrimoniales et l’attribution testamentaire de l’usufruit de la totalité des biens au conjoint en présence de descendants. La notice précise : lorsque l’usufruit est recueilli par testament ou par donation entre époux, seul l’usufruitier est imposable sur la valeur en pleine propriété.
• Usufruit fixé par convention entre héritiers à un niveau supérieur à celui de la loi. Il ne bénéficie pas de la dérogation.
• Donation avec clause de retour conventionnel et interdiction d’aliéner ou d’hypothéquer. Selon le BOFiP, la situation du donataire est comparable à celle d’un usufruitier, en ce sens qu’il a l’usage du bien : il déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété.

Droit d’usage ou d’habitation, prêt à usage

Pour l’IFI, le BOFiP traite le droit d’usage ou d’habitation comme l’usufruit. La notice demande de déterminer la valeur taxable « selon les mêmes principes que pour l’usufruit ». Cette page ne donne aucun pourcentage pour ces droits.

Le prêt à usage (commodat) n’entre pas dans le champ de l’article 968. Le propriétaire du bien prêté le déclare, sous réserve du contrôle de l’administration.

Les dettes d’un bien démembré

La notice 2042-IFI 2026 donne un exemple : les dettes qui se rapportent à des biens démembrés, compris en pleine propriété dans le patrimoine imposable de l’usufruitier, « ne sont pas déductibles pour le nu-propriétaire ». La déduction des dettes côté usufruitier n’est pas traitée ici : elle est à vérifier auprès de la notice avant de remplir la déclaration.

Les montages contre l’article 968

Selon le BOFiP, l’administration peut mettre en œuvre la procédure d’abus de droit (article L. 64 du livre des procédures fiscales) contre les montages dont le seul but est de permettre aux redevables d’échapper à l’article 968. Il cite les sociétés d’usufruit et les renonciations fictives. Les conditions actuelles de l’abus de droit sont à vérifier dans le texte de l’article L. 64.

Le barème pour les trois exceptions

Dans les trois cas d’exception, la répartition suit le barème de l’article 669 I du CGI. Le BOFiP et la notice donnent les mêmes pourcentages. La page sur la donation avec réserve d’usufruit en détaille le principe.

Si l’âge de l’usufruitier se situe exactement sur une borne du tableau, la ligne à retenir est à vérifier auprès de la source avant de déclarer.

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Madame Verdier a 67 ans. Elle possède un appartement qui vaut 900 000 € en pleine propriété et d’autres biens immobiliers dont la valeur nette taxable est de 700 000 €. Hypothèses : elle est résidente fiscale de France et son foyer fiscal ne compte aucun autre membre ; l’appartement et ses autres biens sont détenus en direct, sans société ; l’appartement n’est pas sa résidence principale et ne porte aucune dette ; elle ne possède aucun autre actif imposable à l’IFI. Son fils Antoine est son héritier.

Problème. Elle donne à Antoine la nue-propriété de l’appartement et garde l’usufruit. Qui déclare l’appartement à l’IFI ?

Stratégie. Appliquer la règle : la donation de nue-propriété avec usufruit conservé ne relève pas de l’exception de la vente. Madame Verdier reste imposable sur la pleine propriété (BOFiP).

Résultat.

Le seuil de 1 300 000 € est dépassé (hypothèses ci-dessus). Avec le barème publié sur impots.gouv.fr, l’IFI de Madame Verdier est de 2 500 € sur la tranche de 800 000 à 1 300 000 € (0,50 %), plus 2 100 € sur la tranche de 1 300 000 à 1 600 000 € (0,70 %), soit 4 600 €. La décote ne joue pas à ce niveau.

Autre cas, pour comparer la lecture de la règle. Hypothèses supplémentaires : la vente est réelle et faite au prix effectivement payé, sans donation déguisée ; l’acquéreur n’est pas une personne visée à l’article 751 du CGI ; l’usufruit n’est ni vendu ni cédé ensuite ; le prix perçu n’est pas réinvesti en immobilier imposable. Si Madame Verdier avait vendu la nue-propriété dans ces conditions, en gardant l’usufruit, l’exception 2° s’appliquerait. À 67 ans, la ligne « moins de 71 ans révolus » donne 40 % pour l’usufruit et 60 % pour la nue-propriété : 360 000 € pour elle et 540 000 € pour l’acquéreur. Son patrimoine net taxable serait de 1 060 000 €, sous le seuil de 1 300 000 €. L’acquéreur déclarerait 540 000 € pour ce bien, en plus de son propre patrimoine.

Cette comparaison illustre qui déclare quoi. Elle ne recommande pas une vente, qui a ses propres conséquences, non traitées ici. Ce profil est fictif. Les chiffres reposent sur les hypothèses indiquées et n’annoncent aucun résultat pour votre situation.

Ce qui change selon votre cas

• L’origine du démembrement : loi, donation, vente, testament, convention matrimoniale.
• La personne à qui la nue-propriété a été donnée ou vendue : héritier, donataire, tiers, organisme.
• L’âge de l’usufruitier.
• Les dettes liées au bien et la personne qui les supporte.
• Votre résidence fiscale : le cas d’un usufruitier ou d’un nu-propriétaire non résident n’est pas traité ici.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.