Au 30 octobre 2026, la déclaration 2044 sert à calculer vos revenus fonciers au régime réel : loyers en ligne 211, charges en lignes 221 à 229, intérêts d’emprunt en ligne 250. Le résultat net, ligne 420, se reporte en case 4BA de la déclaration 2042. La notice du millésime 2026 concerne les revenus de 2025.
Qui doit remplir la déclaration 2044 ?
La 2044 est obligatoire dans trois situations : vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € ; le micro-foncier ne vous est pas ouvert ; ou vous avez choisi le régime réel. Cette option est irrévocable pendant 3 ans. Sous 15 000 € de loyers, sans option, vous restez au micro-foncier : abattement automatique de 30 %, report en case 4BE de la 2042, aucune 2044 à déposer. Pour le détail de ce régime, voyez notre page sur le micro-foncier.
Pour savoir si la 2044 est le bon formulaire pour vos loyers, voyez d’abord notre page sur la déclaration des loyers : 2044, 2042 ou 2042 C PRO. Les loyers de locaux meublés relèvent d’une autre catégorie et ne passent pas par la 2044.
Micro-foncier ou régime réel : à partir de quand la 2044 est-elle rentable ?
Le micro-foncier retire 30 % de vos loyers, quelles que soient vos dépenses. Le réel retire vos dépenses réelles. Le réel l’emporte dès que vos charges (travaux, taxe foncière, assurance, honoraires, intérêts d’emprunt) dépassent 30 % des loyers.
| Loyers annuels | Base imposable au micro-foncier (70 %) | Charges à partir desquelles le réel gagne |
|---|---|---|
| 9 000 € | 6 300 € | 2 700 € |
| 12 000 € | 8 400 € | 3 600 € |
| 15 000 € | 10 500 € | 4 500 € |
Une année de travaux ou un emprunt récent font souvent passer le seuil. Mais l’option vous engage trois ans : raisonnez sur trois années de charges, pas sur la seule année en cours.
Comment remplir la 2044 ligne par ligne ?
Le tableau suivant reprend les lignes de la notice 2044-NOT du millésime 2026 (revenus de 2025). Les numéros peuvent évoluer d’une année sur l’autre : vérifiez-les sur la notice de l’année avant de déclarer.
| Ligne | Ce que vous y mettez |
|---|---|
| 200 | Adresse de chaque bien, nom des locataires, date d’acquisition |
| 211 | Loyers bruts encaissés dans l’année, arriérés et loyers perçus d’avance compris |
| 212 | Dépenses du propriétaire mises par convention à la charge du locataire |
| 213 | Recettes diverses : subventions Anah, indemnités d’assurance, droits d’affichage |
| 215 | Total des recettes de l’immeuble |
| 221 | Frais de gardiennage et honoraires versés à des tiers (agence, comptable) |
| 222 | Autres frais de gestion : forfait de 20 € par local |
| 223 | Primes d’assurance du bâtiment |
| 224 | Réparations, entretien et amélioration payés dans l’année |
| 227 | Taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères) |
| 229 | Provisions pour charges de copropriété versées au syndic |
| 240 | Total des frais et charges de l’immeuble |
| 250 | Intérêts d’emprunt et frais d’emprunt (assurance du prêt, frais de dossier, garantie) |
| 420 | Résultat net foncier : bénéfice ou déficit |
Le calcul se lit de haut en bas : recettes (ligne 215), moins frais et charges (ligne 240), moins intérêts d’emprunt (ligne 250), égale résultat net (ligne 420).
Quelles charges peut-on déduire sur la déclaration 2044 ?
Quelques règles de la notice méritent une attention particulière, car ce sont elles qui font varier le résultat.
Les travaux (ligne 224). Les réparations, l’entretien et l’amélioration sont déductibles. Les travaux de construction, d’agrandissement et de reconstruction ne le sont pas.
La rénovation énergétique (ligne 224 bis). Une option temporaire concerne le passage d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, pour un devis accepté à partir du 5 novembre 2022 et des paiements entre 2023 et 2027. Ces dépenses se déclarent alors uniquement en ligne 224 bis.
La taxe foncière (ligne 227). La taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas déductible, car elle est récupérable auprès du locataire. Voir notre page sur la taxe foncière.
Les frais de gestion (ligne 222). Le forfait de 20 € par local est réputé couvrir ces frais, sans complément possible même si le coût réel est plus élevé.
Les intérêts d’emprunt (ligne 250). Ils se détaillent en rubrique 410 : organisme prêteur, date d’ouverture du prêt, intérêts payés. Voyez aussi notre page sur la déduction des intérêts d’emprunt et celle sur l’assurance de prêt locatif.
Le détail des justificatifs à conserver figure sur notre page consacrée aux charges déductibles au régime réel.
Où reporter le résultat de la 2044 sur la déclaration 2042 ?
| Case 2042 | Contenu |
|---|---|
| 4BA | Revenu foncier bénéficiaire (ligne 420 de la 2044) |
| 4BB | Déficit reportable ou imputable au-delà de la limite annuelle |
| 4BC | Déficit imputable sur le revenu global dans la limite annuelle |
| 4BD | Déficits antérieurs restant à imputer |
| 4BE | Revenus bruts du micro-foncier (sans 2044) |
Que se passe-t-il quand la 2044 fait apparaître un déficit ?
Les intérêts d’emprunt ne s’imputent que sur les revenus fonciers, pendant 10 ans. Les autres charges, elles, s’imputent sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ou 21 400 € avec les travaux de rénovation énergétique visés par la notice. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. L’imputation est remise en cause si vous cessez de louer avant le 31 décembre de la troisième année suivante, sauf cas légaux comme le licenciement, l’invalidité ou le décès. Notre page sur le déficit foncier détaille ce mécanisme, et notre article sur les travaux déductibles du déficit foncier chiffre l’économie d’impôt.
Cas concret : Julie et Karim passent du micro-foncier au réel
Situation. Julie et Karim, 41 et 43 ans, vivent à Lyon. Ils louent nu un studio 1 000 € par mois, soit 12 000 € de loyers annuels. Leur tranche marginale est de 30 %. Cette année, ils ont payé 3 600 € de réfection de salle de bains, 1 600 € de taxe foncière, 600 € d’honoraires d’agence, 180 € d’assurance et 2 800 € d’intérêts d’emprunt.
Problème. Sous 15 000 €, le micro-foncier s’applique sans rien demander. Il leur laisse une base imposable de 8 400 € (12 000 € moins 30 %) alors que leurs charges réelles sont bien supérieures à 30 % des loyers.
Stratégie. Ils optent pour le régime réel et remplissent la 2044 : ligne 211 : 12 000 € ; ligne 221 : 600 € ; ligne 222 : 20 € ; ligne 223 : 180 € ; ligne 224 : 3 600 € ; ligne 227 : 1 600 € ; ligne 240 : 6 000 € ; ligne 250 : 2 800 €. Le résultat, ligne 420, est de 3 200 €, reporté en case 4BA.
Résultat chiffré. Avec 30 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, le micro-foncier coûte 8 400 € × 47,2 % = 3 964,80 €. Le régime réel coûte 3 200 € × 47,2 % = 1 510,40 €. Économie de la première année : 2 454,40 €. Les années suivantes, sans travaux et avec les mêmes autres charges, le résultat monte à 6 800 € (soit 3 209,60 € d’impôt et de prélèvements sociaux), tout en restant sous le micro-foncier : 755,20 € d’économie par an. Sur les 3 ans d’engagement : 2 454,40 € + 755,20 € + 755,20 € = 3 964,80 €. Ce calcul suppose que leur tranche reste à 30 % et que loyers et charges se répètent à l’identique. Pour le taux de 17,2 %, voyez notre page sur les prélèvements sociaux sur les loyers.
Deuxième cas : Pierre et Claire, une année de gros travaux et un déficit
Situation. Pierre et Claire, 52 et 50 ans, louent nu un appartement à Villeurbanne 1 400 € par mois, soit 16 800 € de loyers annuels. Au-dessus de 15 000 €, ils déclarent obligatoirement en 2044. Leur tranche marginale est de 30 %. Cette année, ils ont payé 15 000 € de travaux de rénovation, 1 900 € de taxe foncière, 1 400 € de provisions de copropriété, 240 € d’assurance et 3 100 € d’intérêts d’emprunt.
Problème. Ils veulent savoir comment la 2044 traite un déficit et ce que cela rapporte.
Stratégie. Ligne 211 : 16 800 € ; ligne 222 : 20 € ; ligne 223 : 240 € ; ligne 224 : 15 000 € ; ligne 227 : 1 900 € ; ligne 229 : 1 400 € ; ligne 240 : 18 560 € ; ligne 250 : 3 100 €. Le résultat, ligne 420, est de 16 800 € − 18 560 € − 3 100 € = − 4 860 €. Ce déficit se découpe en deux : 1 760 € viennent des charges hors intérêts (18 560 € − 16 800 €), 3 100 € viennent des intérêts d’emprunt.
Résultat chiffré. Les 1 760 € se reportent en case 4BC et s’imputent sur leur revenu global, soit une économie d’impôt de 1 760 € × 30 % = 528 €. Les 3 100 € d’intérêts se reportent en case 4BB et s’imputeront sur leurs revenus fonciers des 10 années suivantes. Ils doivent garder le bien loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. Cas fictif : l’économie réelle dépend de leur tranche marginale. Le barème 2026 des revenus de 2025 applique 11 % de 11 601 € à 29 579 € par part, puis 30 % de 29 580 € à 84 577 €.
Quelles erreurs éviter sur la 2044 ?
- Oublier que l’option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans.
- Déduire des travaux d’agrandissement ou de reconstruction, qui ne sont pas admis.
- Déduire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
- Porter les intérêts d’emprunt sur le revenu global : ils ne s’imputent que sur les revenus fonciers.
- Oublier le report du résultat en case 4BA, ou du déficit en 4BB et 4BC, sur la 2042.
- Compléter la ligne 222 au-delà du forfait de 20 € par local.
- Se fier aux numéros de lignes d’une ancienne année : la notice du millésime en cours fait foi.
- Arrêter de louer avant la fin du délai de trois ans après avoir imputé un déficit sur le revenu global.
Ce que fait Balmont Conseil
Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans, vous aide à décider si le régime réel est le bon choix pour vos biens locatifs et à bâtir le calendrier des travaux sur plusieurs années, car l’option vous engage pour 3 ans. Nous travaillons avec votre expert-comptable ou votre notaire si vous en avez un. Prenez rendez-vous pour faire le point sur votre patrimoine immobilier.
FAQ
Quand faut-il remplir la déclaration 2044 ?
Quand vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €, quand le micro-foncier n’est pas ouvert, ou quand vous avez opté pour le régime réel. Sous 15 000 €, le micro-foncier s’applique par défaut avec un abattement de 30 %.
Où reporter le résultat de la 2044 sur la 2042 ?
Un bénéfice se reporte en case 4BA. Un déficit imputable sur le revenu global se reporte en case 4BC, et le surplus reportable en case 4BB. Les déficits des années précédentes figurent en case 4BD.
Quel est le forfait de frais de gestion de la ligne 222 ?
20 € par local. Ce forfait est réputé couvrir les frais de gestion, sans complément possible même si vos frais réels sont plus élevés. Les honoraires d’agence se déclarent à part, en ligne 221.
Peut-on déduire les intérêts d’emprunt du revenu global ?
Non. Les intérêts d’emprunt ne s’imputent que sur les revenus fonciers, pendant 10 ans. Seuls les déficits provenant d’autres charges s’imputent sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Peut-on revenir au micro-foncier après avoir opté pour le réel ?
Pas avant la fin de l’option : elle est irrévocable pendant 3 ans. Passé ce délai, le micro-foncier redevient possible si vos loyers restent sous 15 000 € et si rien ne l’exclut.
Les loyers d’un logement meublé se déclarent-ils sur la 2044 ?
Non. Les loyers de locaux meublés relèvent d’une autre catégorie et ne passent pas par la 2044. Seule la location nue relève des revenus fonciers.
Les travaux payés en copropriété se déduisent-ils ligne 224 ?
Les provisions pour charges de copropriété versées au syndic se déclarent en ligne 229. Les travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration que vous payez vous-même se déclarent en ligne 224. Les travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction ne sont pas déductibles.
Quel taux de prélèvements sociaux s’applique au résultat de la 2044 ?
17,2 % sur les revenus fonciers d’une location nue en 2026 : 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité (service-public.gouv.fr, fiche F2329). L’impôt sur le revenu s’y ajoute au barème.
Sources : notice 2044-NOT, millésime 2026, revenus de 2025 (impots.gouv.fr, formulaire 2044) ; « Déclaration des revenus fonciers – formulaire 2044 » (impots.gouv.fr) ; « Prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) sur les revenus du patrimoine et de placements » (service-public.gouv.fr, fiche F2329, vérifiée le 30 juin 2026) ; « Quel est le barème de l’impôt sur le revenu ? » (service-public.gouv.fr, fiche F1419, vérifiée le 15 avril 2026). Sources consultées les 30 et 31 octobre 2026.
