Vous vendez un bien ou des titres entre France et Slovaquie : qui impose la plus-value ? L’article 14
La plus-value sur un immeuble est imposable dans le pays où il se trouve. Depuis la Convention multilatérale, il en va de même pour les titres qui tirent plus de 50 % de leur valeur d’immeubles situés dans l’autre pays. Les autres gains ne sont imposables que dans le pays de domicile du vendeur.
- Les gains provenant de la vente de biens immobiliers sont imposables dans le pays où ces biens sont situés (article 14, paragraphe 1).
- Les gains sur actions ou droits similaires sont imposables dans le pays des immeubles si, à tout moment au cours des 365 jours précédant la vente, ces titres tirent directement ou indirectement plus de 50 % de leur valeur d’immeubles qui y sont situés (article 14, paragraphe 1, issu de la Convention multilatérale).
- Les gains sur les biens d’un établissement stable ou d’une base fixe sont imposables dans le pays où ceux-ci se trouvent (article 14, paragraphe 2).
- Tous les autres gains, notamment sur des titres ordinaires, ne sont imposables que dans le pays de domicile du cédant (article 14, paragraphe 3).
Qui impose votre plus-value ?
Le texte de la convention
« Les gains provenant de l’aliénation des biens immobiliers, tels qu’ils sont définis au paragraphe 2 de l’article 6, sont imposables dans l’Etat contractant où ces biens immobiliers sont situés. Les gains qu’un résident d’un Etat contractant tire de l’aliénation d’actions ou de droits ou participations similaires, tels que des droits ou participations dans une société de personnes, une fiducie (ou un trust), sont imposables dans l’autre Etat contractant si, à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent l’aliénation, ces actions, droits ou participations similaires tirent directement ou indirectement plus de 50 pour cent de leur valeur de biens immobiliers (immeubles) situés dans cet autre Etat contractant »
« Les gains provenant de l’aliénation de tous biens autres que ceux qui sont mentionnés aux paragraphes 1 et 2 ne sont imposables que dans l’Etat contractant où le cédant est domicilié. »
La seconde phrase du paragraphe 1 résulte de l’application combinée de l’article 14 de la convention et des paragraphes 4 et 5 de l’article 9 de la Convention multilatérale (version consolidée). Texte publié par impots.gouv.fr.
Le test des 365 jours
Pour des parts de société, de fiducie ou de société de personnes, la question est double :
- 1Part immobilièreLes titres tirent-ils, directement ou indirectement, plus de 50 % de leur valeur d’immeubles situés dans l’autre pays ?
- 2À tout momentLe seuil s’apprécie à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent la cession.
- 3Si ouiLe pays des immeubles peut imposer la plus-value ; le pays de domicile l’exonère, avec taux effectif possible (art. 25).
- 4Si nonSeul le pays de domicile du cédant impose (art. 14 § 3).
Ce qu’ont jugé les tribunaux
Gérant d'une société slovaque travaillant à 98 % en France, pacsé en Gironde : résident fiscal français malgré une fille et un logement en Slovaquie
Lire la décision →Société slovaque unipersonnelle dirigée depuis la Gironde : l'associée résidant en Slovaquie est imposée en France sur les bénéfices de l'établissement stable, avec 80 % de majoration
Lire la décision →Une restructuration de dernière minute ne suffit pas à sortir une société de la catégorie immobilière : le seuil de 50 % s’apprécie sur les 365 jours précédant la cession. Pour un portefeuille de titres non immobiliers, le pays de domicile au moment de la vente détient seul le droit d’imposer, ce qui rend le calendrier d’une cession importante décisif lors d’un changement de domicile entre la France et la Slovaquie.
Préparer une cession avant mon départVisio · 30 min · sans engagementVous envisagez de vendre un bien immobilier ou des titres en lien avec la Slovaquie ?
Les autres sujets de la convention
Questions fréquentes
Une plus-value immobilière slovaque est-elle imposée en France ?
Elle est exonérée d’impôt français pour un domicilié de France (article 25, A, a), la France pouvant en tenir compte pour le taux applicable aux autres revenus (article 25, A, c).
Comment sont traitées les parts d’une société civile immobilière ?
Si les parts tirent directement ou indirectement plus de 50 % de leur valeur d’immeubles situés dans un pays, à tout moment au cours des 365 jours avant la cession, ce pays peut imposer la plus-value (article 14, paragraphe 1).
Existe-t-il une règle pour les participations importantes dans une société ordinaire ?
Non : hors immeubles et actifs d’un établissement stable, les gains ne sont imposables que dans le pays où le cédant est domicilié (article 14, paragraphe 3).
Source : Convention du 1er juin 1973 signée avec la Tchécoslovaquie, applicable entre la France et la Slovaquie, modifiée par la Convention multilatérale signée le 7 juin 2017 — Version consolidée de la convention applicable entre la Slovaquie et la France modifiée par la convention multilatérale – Impôts sur le revenu et la fortune (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur entre la France et la Slovaquie ; la Convention multilatérale y est entrée en vigueur le 1er janvier 2019. Le texte emploie les termes « domicile » et « Tchécoslovaquie ».. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
