Vendre un bien en France depuis l’étranger : 19 % d’impôt, et 7,5 % de prélèvement de solidarité pour les assurés européens
Quand un non-résident vend un bien immobilier situé en France, la plus-value supporte un prélèvement spécifique. Pour un particulier, le taux est de 19 %. S’y ajoutent les prélèvements sociaux, réduits au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % pour ceux qui sont assurés dans un autre pays européen.
- Le taux applicable est celui en vigueur à la date de la vente de l’immeuble. (§ 1)
- Pour les personnes physiques, et pour les associés personnes physiques de sociétés transparentes ou de fonds de placement immobilier, le taux est de 19 %. (§ 50)
- Les plus-values des non-résidents supportent aussi les prélèvements sociaux sur les produits de placement. (§ 80)
- Celui qui relève de l’assurance maladie d’un autre pays européen (règlement 883/2004) et n’est pas à la charge d’un régime français ne paie ni CSG ni CRDS : seul reste le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Même règle pour les affiliés à la sécurité sociale britannique depuis le 1er janvier 2021. (§ 80)
Ce que dit le texte
« Conformément aux dispositions du second alinéa du 1 du III bis de l'article 244 bis A du CGI, le taux du prélèvement est fixé à 19 % pour les plus-values réalisées par : les personnes physiques ; les sociétés, groupements ou organismes dont les bénéfices sont imposés au nom des associés, au prorata des droits détenus par des associés personnes physiques ; les fonds de placement immobilier (FPI) mentionnés à l'article 239 nonies du CGI, au prorata des parts détenues par des porteurs personnes physiques. Il est précisé qu’il peut s’agir d’un FPI français ou d’un organisme de droit étranger ayant un objet équivalent et une forme similaire aux FPI français. »
« Les plus-values réalisées, directement ou indirectement, par les personnes physiques non résidentes assujetties à l'impôt sur le revenu sont soumises aux prélèvements sociaux dus au titre des produits de placements en vertu du I bis de l'article L. 136-7 du code de la sécurité sociale (CSS). Remarque 1 : Par dérogation prévue au I ter de l'article L. 136-7 du CSS, ne sont pas redevables de contribution sociale généralisée et de contribution pour le remboursement de la dette sociale au titre des plus-values immobilières imposées au prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI les personnes qui, par application des dispositions du règlement (CE) n° 883/2004 du Parlement européen et du Conseil du 29 avril 2004 portant sur la coordination des systèmes de sécurité sociale, relèvent en matière d'assurance maladie d'une législation soumise à ces dispositions et qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français. Dans ce cas, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû, dans la mesure ou il est affecté au budget de l’État et non au financement de la sécurité sociale. Remarque 2 : Eu égard aux accords de sortie du Royaume-Uni de l’UE signés les 12 novembre 2019 et 30 décembre 2020, sont exonérées de contribution sociale généralisée (CSG) et de contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) à compter du 1er janvier 2021 les plus-values immobilières réalisées par les contribuables qui remplissent les conditions suivantes : ils sont affiliés à la sécurité sociale britannique ; ils sont ressortissants ou résidents légaux de France, du Royaume-Uni ou d’un autre État membre de l’UE ; ils ne sont pas à la charge d'un régime obligatoire de sécurité sociale français. Ces plus-values immobilières demeurent passibles du prélèvement de solidarité au taux de 7,5 % prévu à l’article 235 ter du CGI. Ces prélèvements sociaux sont assis, contrôlés et recouvrés selon les mêmes règles et sous les mêmes sûretés et sanctions que le prélèvement mentionné à l'article 244 bis A du CGI. »
Texte officiel recopié mot pour mot · BOFiP-Impôts, BOI-RFPI-PVINR-20-20-20220629, § 50 et 80. Lire le document complet sur bofip.impots.gouv.fr
Un retraité installé en Espagne, affilié à la sécurité sociale espagnole, vend l’appartement qu’il possédait à Montpellier. Sa plus-value imposable, après abattements pour durée de détention, supporte 19 % d’impôt.
Comme il relève de l’assurance maladie espagnole et non d’un régime français, il ne paie pas la CSG ni la CRDS : seul s’ajoute le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Le notaire calcule et verse ces sommes lors de la vente.
Les décisions des juges sur ce point
TA Lille · 2 mars 2023 · n° 2005918Résidente belge cédant les parts d'une SCI française : la plus-value est imposable en France, les parts de société à prépondérance immobilière étant des biens immobiliers au sens de la convention franco-belge
CAA Paris · 13 décembre 2024 · n° 23PA01692Résidente suisse ayant vendu un immeuble en France en 2017 : la plus-value soumise au prélèvement de l'article 244 bis A n'entrait pas dans le calcul de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus
TA Montreuil · 8 décembre 2023 · n° 2109227
Les conventions concernées
Le coût réel d’une vente depuis l’étranger dépend du statut social du vendeur autant que du taux d’impôt : être affilié dans un autre pays européen change l’addition. Il faut aussi vérifier ce que la convention et le pays de résidence prévoient pour cette même plus-value.
Estimer l’impôt de ma venteVisio · 30 min · sans engagementSource : BOFiP-Impôts, BOI-RFPI-PVINR-20-20-20220629 (Licence ouverte). Explication : Balmont Conseil, à jour de la version du 29/06/2022. Cette page ne se substitue pas au texte qui fait foi. Information générale, pas un conseil personnalisé.
