SCPI Iroko Zen : avis, rendement et chiffres clés 2026

Iroko Zen est une SCPI de rendement à capital variable, gérée par Iroko. Son taux de distribution 2025 est de 7,14 %, pour une part à 205 € et une capitalisation de 1,70 milliard d’euros au 30 septembre 2026. Elle ne prélève pas de commission de souscription, mais applique une commission de sortie pendant les premières années.

Cette fiche reprend les chiffres du bulletin du 3e trimestre 2026 et du rapport annuel 2025. Rien n’est garanti : le capital est exposé, la liquidité limitée et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Qu’est-ce que la SCPI Iroko Zen ?

Iroko Zen a reçu son visa AMF n° 20-17 le 9 octobre 2020 et a été ouverte au public en novembre 2020. Elle détient 191 actifs au 30 septembre 2026, répartis entre commerces (35,5 %), bureaux (32,7 %), santé et hôtellerie, locaux d’activité et logistique.

Environ 70 % du patrimoine est situé hors de France (données de la société de gestion au 30 juin 2026), réparti dans huit pays d’Europe de l’Ouest. Le dividende brut du 3e trimestre 2026 est de 3,39 € par part, dont 0,65 € d’impôt étranger prélevé à la source.

Quels sont les chiffres clés de Iroko Zen au 4 novembre 2026 ?

Les valeurs au 31 décembre 2025 viennent du rapport annuel 2025, celles de 2026 du bulletin du 3e trimestre 2026.

Quel rendement Iroko Zen a-t-elle distribué ces dernières années ?

Le rapport annuel 2025 publie le taux de distribution brut depuis 2021. Le bulletin du 3e trimestre 2026 ne donne pas d’objectif chiffré pour 2026.

Le taux brut de 7,14 % en 2025 correspond à un dividende de 14,42 €, rapporté au prix de 202 € au 1er janvier selon le rapport annuel. Après fiscalité étrangère, le dividende net est de 12,20 € : la différence, de 2,22 €, est de l’impôt prélevé à l’étranger. Le TRI n’est pas publié dans le bulletin du 3e trimestre 2026.

Le taux de distribution rapporte le dividende brut de l’année au prix de la part : ce n’est ni un taux garanti ni une performance nette. Voir rendement brut et net et la rentabilité d’une SCPI.

Quels frais faut-il prévoir avec Iroko Zen ?

Iroko Zen ne prélève pas de commission de souscription (0 %). La note d’information (mise à jour au 1er septembre 2026) prévoit : gestion de 14,4 % TTC maximum des produits locatifs et autres produits encaissés hors taxes ; acquisition de 3,6 % TTC maximum du prix net vendeur ; suivi des travaux de 6 % TTC maximum ; commission de 5 % TTC du prix de vente net lors de la cession d’un immeuble, due uniquement si la plus-value dépasse 5 % du prix d’acquisition ; sortie de 6 % TTC avant six ans de détention pour les parts émises après le 1er septembre 2026 (trois ans pour les parts antérieures).

Les frais pèsent sur la performance, surtout en cas de revente rapide : voir frais d’entrée, frais de gestion et les frais d’une SCPI en détail.

Où sont les immeubles de Iroko Zen ?

Au 30 septembre 2026, la France pèse 27,7 % de la valeur hors droits, devant le Royaume-Uni (26,9 %) et l’Espagne (14,5 %). Les commerces (35,5 %) et les bureaux (32,7 %) dominent. La surface totale du parc n’est pas indiquée dans le bulletin en ligne.

Répartition en % de la valeur hors droits au 30 septembre 2026 (bulletin du 3e trimestre 2026, lue sur graphique et non recoupée ; à vérifier dans le bulletin).

Que peuvent rapporter 20 000 € investis dans Iroko Zen (exemple fictif) ?

À 205 € la part, 20 000 € permettent d’acquérir 97 parts, soit 19 885 €. À titre d’hypothèse de calcul uniquement, retenons un taux de distribution de 7,14 % (le taux publié pour 2025, sans valeur de prévision) :

• revenus bruts annuels : 1 419,79 €, soit environ 354,95 € par trimestre ;
• si ces revenus étaient entièrement des revenus fonciers imposés en France, avec une tranche marginale de 30 % : 425,94 € d’impôt sur le revenu et 244,20 € de prélèvements sociaux (17,2 %) ;
• revenu net estimé après ces deux prélèvements : 749,65 € par an ;
• le prix de retrait de 97 parts égale le prix de souscription (19 885 €), mais une commission de sortie de 6 % TTC s’applique avant six ans de détention (parts émises après le 1er septembre 2026), soit environ 1 193,10 € ;

Ce profil est fictif et l’hypothèse est simplificatrice : une grande partie des loyers d’Iroko Zen vient de l’étranger, où un impôt est prélevé à la source ; la fiscalité réelle ne suit donc pas ce schéma. Le simulateur de SCPI permet de tester d’autres hypothèses.

Comment souscrire des parts de Iroko Zen ?

Avant de signer, la société de gestion doit vous remettre le document d’informations clés, la note d’information, les statuts et le dernier bulletin. Le dossier comprend un bulletin de souscription, une pièce d’identité, un justificatif de domicile, un RIB et le règlement.

Iroko Zen est à capital variable. Le site de la société de gestion indique une souscription à partir de 5 000 € ; la note d’information (mise à jour au 1er septembre 2026) fixe le minimum à une part, soit 205 €. La jouissance démarre le premier jour du quatrième mois suivant la validation de la souscription. Aucune commission de souscription n’est prélevée.

Quelle fiscalité pour les revenus de Iroko Zen ?

Les loyers distribués par une SCPI sont des revenus fonciers. Ils s’ajoutent à vos autres revenus et sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec des prélèvements sociaux de 17,2 % en 2026 (service-public.gouv.fr, fiche F2329, vérifiée le 30 juin 2026). Les produits financiers, issus du placement de la trésorerie de la société, sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux), ou au barème sur option.

Environ 70 % du patrimoine d’Iroko Zen est hors de France : au 3e trimestre 2026, 0,65 € d’impôt étranger a été prélevé sur 3,39 € de dividende brut. Son traitement en France dépend de la convention fiscale applicable : voir SCPI internationale : loyers étrangers. Les parts entrent aussi dans l’assiette de l’IFI pour leur fraction immobilière. Le détail figure dans notre page sur la fiscalité des SCPI et dans l’article sur la plus-value à la revente.

Comment sortir de Iroko Zen : retrait ou marché secondaire ?

Le retrait dépend de l’existence de souscriptions compensatrices ; le nombre de parts en attente et le délai de retrait sont à vérifier dans le dernier bulletin. Le prix de retrait est la valeur de la part diminuée des éventuelles commissions de sortie : 6 % TTC avant six ans pour les parts émises après le 1er septembre 2026. Ce délai court dépend du flux de souscriptions.

Voir capital fixe ou variable, retrait et revente.

Quels sont les risques de Iroko Zen ?

Une SCPI n’offre aucune garantie. Le capital est exposé : risque de perte en capital, car le prix de la part suit la valeur des immeubles. Les revenus ne sont pas garantis : ils dépendent des loyers encaissés et de la vacance. La liquidité est limitée : l’AMF indique que les conditions de cession (délais, prix) varient avec le marché de l’immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La commission de sortie de 6 % pèse sur les ventes précoces. Le rendement affiché de 7,14 % est brut de fiscalité étrangère. Un patrimoine à environ 70 % hors de France expose aux marchés locaux et au change au Royaume-Uni. Le retrait rapide dépend des souscriptions : si elles ralentissent, le délai peut s’allonger.

Pour quel profil Iroko Zen est-elle adaptée ?

Iroko Zen s’adresse à un épargnant qui accepte une exposition européenne, la commission de sortie en cas de revente précoce et un blocage long. Elle ne convient pas à une épargne mobilisable à court terme. L’horizon recommandé par la société de gestion est de plus de 10 ans selon le bulletin du 3e trimestre 2026 (plus de 8 ans dans le rapport annuel 2025). À la différence d’un OPCI, une SCPI est investie uniquement en immobilier (AMF). Cette fiche présente des données publiées, non une recommandation personnalisée. Pour comparer, voir comment choisir une SCPI et les différences entre SCPI, OPCI et SCI.

Peut-on détenir Iroko Zen en démembrement ou en assurance vie ?

En nue-propriété, l’acquéreur achète les parts avec une décote et ne touche aucun revenu pendant la durée du démembrement ; l’usufruitier perçoit les loyers. Les parts d’une SCPI peuvent aussi être logées dans un contrat d’assurance vie ou de capitalisation, selon l’offre de l’assureur : la fiscalité relève alors de l’enveloppe. La documentation lue ne précise pas si Iroko Zen est proposée en nue-propriété ni dans quels contrats d’assurance vie : à vérifier auprès de l’assureur ou de la société de gestion avant tout projet. Voir SCPI en nue-propriété et SCPI dans une assurance-vie luxembourgeoise.

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