SCPI à capital fixe ou variable : comment sortir de son placement ?

La façon de sortir d’une SCPI dépend de son type. Dans une SCPI à capital variable, on adresse une demande de retrait à la société de gestion. Dans une SCPI à capital fixe, la souscription est fermée : on vend ses parts sur le marché secondaire, à un acheteur. Dans les deux cas, l’AMF décrit un placement peu liquide, à envisager sur le long terme. Selon la fiche de l’AMF et de l’INC, « Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti », et la valeur de revente peut être inférieure à la valeur d’acquisition.

Cette page décrit le mécanisme de sortie d’après l’AMF. Elle ne donne aucun délai de revente chiffré, aucune valeur de retrait chiffrée, aucune performance et ne traite pas la fiscalité de la sortie. Elle ne compare pas des SCPI entre elles.

Capital fixe ou capital variable

Selon l’AMF, une SCPI peut être à capital fixe ou à capital variable. Dans une SCPI à capital fixe, le nombre de parts est en principe figé. Les SCPI à capital variable « peuvent accepter de nouveaux porteurs de parts à tout moment ».

Les SCPI sont généralement constituées avec un capital variable, indique l’AMF dans son article du 03/02/2025.

Le retrait : la sortie des SCPI à capital variable

Pour vendre, le porteur adresse « une demande de retrait (ou de remboursement) à la société de gestion ». Selon le guide de l’AMF (juin 2019), le prix de retrait est défini par la société de gestion en fonction de la valeur du patrimoine de la société, indépendamment de l’offre et de la demande. L’article de l’AMF du 03/02/2025 écrit pour sa part que le prix de retrait est déterminé à partir du prix de souscription, diminué de la commission de souscription. Le mode de détermination se vérifie dans la note d’information de votre SCPI.

Trois règles ressortent des textes consultés :

• Pas de date d’expiration. « La demande de retrait ne comporte pas de durée de validité. » Inutile de la renouveler.
• Un ordre d’exécution. « L’exécution des demandes de retrait se fait par ordre chronologique d’inscription au registre ». Le règlement général de l’AMF (article 422-218, version en vigueur depuis le 22/02/2019 sur la page consultée) prévoit que les demandes sont portées à la connaissance de la société de gestion, inscrites sur un registre et satisfaites dans l’ordre chronologique où elles sont enregistrées.
• Une information en cas de baisse. En cas de baisse du prix de rachat, la société de gestion informe par lettre recommandée les porteurs qui ont demandé un retrait. À défaut de réponse dans un délai de quinze jours, la demande est réputée maintenue au nouveau prix (article 422-219 du règlement général de l’AMF, même version).

Les statuts d’une SCPI peuvent comporter « une clause de suspension de la variabilité du capital ». L’AMF écrit alors : « le marché primaire est suspendu et est organisé un marché secondaire, par confrontation des ordres d’achat et de vente ». La cession de gré à gré, d’un porteur à un acquéreur, est une autre voie possible, selon le guide de l’AMF.

Cette page ne chiffre ni délai d’exécution d’un retrait ni écart entre prix de souscription et prix de retrait : ils se vérifient dans la note d’information et auprès de la société de gestion.

Le marché secondaire : la sortie des SCPI à capital fixe

Le guide de l’AMF décrit le fonctionnement : « Le « vendeur » inscrit son ordre sur un carnet d’ordres en indiquant le prix minimum escompté. » La société de gestion rend l’information publique. Les ordres sont confrontés selon une périodicité de 1 jour à 3 mois, et les prix sont déterminés en fonction de la loi de l’offre et de la demande.

L’ordre de vente a une durée de validité : « L’ordre de vente a une durée de validité de 12 mois », que l’associé peut proroger « de 12 mois maximum sur demande expresse » (AMF, 03/02/2025). La différence avec la demande de retrait est nette : l’ordre de vente expire, la demande de retrait non.

Ce que coûte la sortie

La commission de cession est calculée sur le montant de la transaction ou fixée forfaitairement. Dans le cas des SCPI à capital fixe, des droits d’enregistrement s’y ajoutent, « soit 5 % du prix d’échange ». Le guide de l’AMF précise que ces frais sont souvent payés par l’acquéreur. Il date de juin 2019 : vérifiez le taux et la répartition sur la note d’information de votre SCPI.

Le barème de la commission de cession est à lire dans la note d’information de votre SCPI.

Liquidité et risque

L’AMF écrit que ce placement, investi exclusivement en immobilier, est « peu liquide ». Il est « à envisager sur le long ou très long terme ». La fiche réalisée avec l’INC situe la durée entre 10 et 20 ans au moins. Le délai de revente est à vérifier auprès de la société de gestion. La fiche écrit : « Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti » et « la valeur de revente peut être inférieure à la valeur d’acquisition ».

SCPI à capital fixe ou variable : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Claire détient 100 parts d’une SCPI à capital fixe. Elle souhaite vendre et inscrit un ordre de vente sur le marché secondaire. Hypothèses : le prix minimum qu’elle indique est de 190 € par part dans un premier scénario, 210 € dans un second, et l’échange se fait à ce prix. Ces montants sont fictifs.

Problème. Quels frais viennent s’ajouter à l’échange, et qui les supporte ?

Stratégie. On applique aux deux scénarios le taux de 5 % de droits d’enregistrement que l’AMF cite pour les SCPI à capital fixe dans son guide de juin 2019 (taux à vérifier sur la note d’information). La commission de cession, calculée sur le montant de la transaction ou forfaitaire, n’est pas chiffrée ici : aucun barème n’est donné par les sources.

Résultat. À 190 € par part, le prix d’échange est de 19 000 € et les droits sont de 950 €. À 210 € par part, le prix d’échange est de 21 000 € et les droits de 1 050 €. Selon l’AMF, ces frais sont souvent payés par l’acquéreur. Si c’est le cas, le coût pour l’acquéreur, avant commission, est de 19 950 € ou 22 050 €.

Le profil est fictif. Aucun prix de part réel n’est utilisé. Il ne présage ni du prix auquel une part se vend ni du délai.

SCPI à capital fixe ou variable : ce qui change selon votre cas

• Le type de capital de votre SCPI et ses statuts, notamment une clause de suspension.
• La note d’information : frais, périodicité de confrontation, modalités de retrait.
• La date et le prix de votre acquisition.
• Votre horizon de détention.
• Les frais de cession, qui varient selon la société de gestion.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.