SCPI, OPCI, SIIC, SCI, OPCVM, FIA, SICAV, FCP, ETF : ces sigles désignent des véhicules très différents. La SCPI et l’OPCI sont des placements collectifs immobiliers non cotés, la SIIC est une société immobilière cotée en bourse, la SCI est une société civile qui détient des immeubles, l’OPCVM est un fonds ou une Sicav investi en valeurs mobilières, et l’ETF est un fonds coté qui suit en général un indice. Voici leurs définitions, d’après l’AMF et le BOFiP (au 31 octobre 2026).
Que veulent dire ces sigles ?
| Sigle | Signification | À retenir |
|---|---|---|
| OPC | Organisme de placement collectif | Catégorie générale de fonds qui regroupent l’argent de nombreux épargnants |
| OPCVM | Organisme de placement collectif en valeurs mobilières | Fonds ou Sicav relevant de la directive européenne OPCVM, régulés par l’AMF |
| FIA | Fonds d’investissement alternatif | Fonds relevant de la directive AIFM, hors OPCVM ; les SCPI et les OPCI y sont classés |
| SICAV / FCP | Société d’investissement à capital variable / fonds commun de placement | Les deux formes que prend un OPCVM |
| SCPI | Société civile de placement immobilier | Vous détenez des parts d’un parc immobilier loué, géré par une société de gestion agréée par l’AMF |
| OPCI | Organisme de placement collectif immobilier | Non coté ; au moins 60 % d’actifs immobiliers et 5 % de liquidités ; sous forme de FPI ou de SPPICAV |
| SIIC | Société d’investissement immobilier cotée | Société cotée en bourse qui loue des immeubles ; exonérée d’impôt sur les sociétés sous conditions de distribution |
| SCI | Société civile immobilière | Société civile qui détient des immeubles ; au moins deux associés ; impôt sur le revenu par défaut, option possible pour l’impôt sur les sociétés ; responsabilité indéfinie, non solidaire |
| ETF / tracker | Exchange traded fund | Fonds indiciel négocié en bourse en continu |
Comment ces véhicules se classent-ils ?
- Les placements collectifs : OPC, qui se divisent en OPCVM (fonds et Sicav) et en FIA. Les SCPI et les OPCI sont des FIA.
- Les sociétés immobilières cotées : les SIIC, qui s’achètent et se vendent en bourse comme des actions.
- Les sociétés civiles de détention : les SCI, qui ne sont pas des placements collectifs régulés par l’AMF.
- Les fonds cotés : les ETF, qui sont des fonds négociés en bourse.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI achète et gère un patrimoine immobilier loué : bureaux, entrepôts, commerces, logements. Vous détenez une fraction de ce parc, sans gérer de locataire. Une société de gestion s’occupe des locations, des charges et des travaux, puis vous verse chaque trimestre votre part des loyers, imposée comme un revenu foncier (AMF, guide « Investir dans une SCPI », 2023).
| Point | Ce que dit l’AMF |
|---|---|
| Frais d’entrée | De 5 % à 12 % du montant souscrit |
| Frais de gestion | De 8 % à 10 % des revenus, par an |
| Durée du placement | Long terme : au moins 10 à 20 ans |
| Liquidité | Une revente peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois |
| Capital | Non garanti ; les loyers et la valeur de revente peuvent baisser |
Les plus-values de cession de parts suivent la règle des plus-values immobilières des particuliers : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 15 avril 2026). Pour approfondir, lisez notre guide complet sur les SCPI et notre article sur leurs frais de souscription, de gestion et de cession.
Qu’est-ce qu’un OPCI ?
Un OPCI est un placement collectif non coté en bourse, géré par une société de gestion, qui regroupe l’argent des épargnants pour investir dans l’immobilier locatif. Il prend la forme d’un fonds de placement immobilier (FPI), sur le modèle d’un FCP, ou d’une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), sur le modèle d’une Sicav.
Sa règle de composition est précise : au moins 60 % d’actifs immobiliers et au moins 5 % de liquidités, le reste étant investi en actifs financiers comme des actions ou des obligations. L’OPCI est tenu de racheter vos parts, ce qui le rend plus liquide qu’une SCPI selon l’AMF (article du 12 juin 2017).
Qu’est-ce qu’une SIIC ?
Une SIIC est une société d’investissement immobilier cotée. Pour bénéficier de l’exonération d’impôt sur les sociétés prévue à l’article 208 C du CGI, elle doit être cotée sur un marché réglementé, avoir un capital d’au moins 15 millions d’euros et pour objet principal d’acquérir ou de construire des immeubles en vue de la location (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-30-20, version en vigueur depuis le 27 mars 2019).
| Revenu de la SIIC | Obligation de distribution |
|---|---|
| Bénéfices de location | 95 %, avant la fin de l’exercice suivant |
| Plus-values de cession d’immeubles | 70 %, avant la fin du deuxième exercice suivant |
| Dividendes de filiales ayant opté | 100 %, pendant l’exercice suivant |
Contrairement aux SCPI et aux OPCI, les SIIC sont cotées : vous les vendez en bourse à tout moment pendant les heures de cotation, au prix du marché, qui peut être inférieur à votre prix d’achat.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI est une société civile qui détient et gère des immeubles. Ce n’est pas un placement collectif : vous la créez vous-même avec au moins un autre associé, vous choisissez les biens, et c’est vous qui gérez. Elle relève de l’impôt sur le revenu par défaut, avec une option possible pour l’impôt sur les sociétés. Les associés répondent des dettes de façon indéfinie, mais non solidaire.
Qu’est-ce qu’un OPCVM, une SICAV, un FCP ?
Un OPCVM est un fonds d’investissement en valeurs mobilières (actions, obligations, monétaire) soumis à la directive européenne OPCVM. Il prend la forme d’un fonds (FCP) ou d’une Sicav. Avant d’investir, lisez son document d’informations clés pour l’investisseur (DICI), qui résume l’objectif, le risque et les frais. Selon l’AMF (guide de septembre 2021), les frais de fonds ayant la même stratégie peuvent aller du simple au triple : comparez-les.
Qu’est-ce qu’un ETF ?
Un ETF, ou tracker, est un fonds indiciel négocié en bourse. L’AMF définit un OPCVM coté comme un fonds dont au moins une catégorie de parts est négociée tout au long de la journée sur un marché, avec un teneur de marché qui maintient le prix proche de la valeur liquidative. Si vous achetez en bourse, vous ne rachetez pas directement au fonds : vous payez parfois plus que la valeur liquidative à l’achat, et vous recevez parfois moins à la vente. Si le prix de marché s’écarte nettement de la valeur liquidative, par exemple quand le teneur de marché disparaît, vous pouvez demander le rachat directement au fonds.
Comment comparer SCPI, OPCI, SIIC et ETF ?
| Critère | SCPI | OPCI | SIIC | ETF |
|---|---|---|---|---|
| Coté en bourse | Non | Non | Oui | Oui |
| Liquidité | Faible : semaines à mois | Rachat des parts par l’OPCI | Vente en bourse | Vente en bourse en continu |
| Nature | FIA immobilier | FIA immobilier et financier | Société cotée | Fonds indiciel |
| Revenus | Revenus fonciers (loyers) | Selon les actifs | Dividendes | Selon l’indice suivi |
Quel véhicule choisir selon votre objectif ?
- Percevoir des loyers sans gérer de locataire : SCPI ou OPCI. La SCPI demande d’accepter une liquidité faible et un horizon de 10 ans ou plus.
- Pouvoir vendre rapidement : SIIC ou ETF, qui se négocient en bourse. Le prix de vente suit le marché.
- Choisir vous-même l’immeuble et le gérer : SCI. Vous portez la gestion et la responsabilité des dettes.
- Investir en valeurs mobilières à frais maîtrisés : OPCVM ou ETF. Comparez les frais, car ils varient du simple au triple pour une même stratégie.
- Loger l’investissement dans une enveloppe : certains contrats d’assurance-vie multisupports et certains plans d’épargne retraite donnent accès à des sociétés civiles immobilières, avec des risques propres (AMF). Voir SCPI dans une assurance-vie luxembourgeoise.
Cas type : arbitrer entre deux véhicules
Situation. Un cadre lyonnais de 45 ans veut placer 20 000 € dans l’immobilier sans gérer de locataire.
Problème. Il confond SCPI, OPCI et SIIC et ne sait pas ce que chacune lui coûte ni quand il pourra sortir.
Stratégie. Il compare la liquidité (SIIC en bourse, OPCI avec rachat des parts, SCPI en semaines ou en mois) et les frais d’entrée de la SCPI donnés par l’AMF.
Résultat. Pour 20 000 € en SCPI, les frais d’entrée de 5 % à 12 % représentent 1 000 € à 2 400 €, soit 17 600 € à 19 000 € réellement investis. Sur 1 000 € de loyers, les frais de gestion de 8 % à 10 % coûtent 80 € à 100 €. Il en conclut qu’une SCPI se détient au moins 10 ans, alors qu’une SIIC ou un ETF se vendent en bourse pendant les heures de cotation.
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Questions fréquentes
Quelle différence entre SCPI et SCI ?
La SCPI est un fonds géré par une société de gestion agréée par l’AMF. La SCI est une société civile que vous gérez vous-même et qui n’est pas un placement collectif régulé par l’AMF.
Quelle différence entre SCPI et OPCI ?
La SCPI est investie uniquement en immobilier. L’OPCI doit détenir au moins 60 % d’actifs immobiliers et 5 % de liquidités, avec le reste en actifs financiers, et il est tenu de racheter les parts.
Une SCPI est-elle liquide ?
Non. Selon l’AMF, une revente peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Une SIIC se vend en bourse pendant les heures de cotation.
Qu’est-ce qu’une SIIC ?
Une société immobilière cotée, exonérée d’impôt sur les sociétés si elle distribue 95 % de ses bénéfices de location et 70 % de ses plus-values de cession.
Qu’est-ce qu’un OPCVM ?
Un fonds, FCP ou Sicav, investi en valeurs mobilières et soumis à la directive européenne OPCVM, régulé par l’AMF.
Qu’est-ce qu’un ETF ?
Un fonds qui suit en général un indice et se négocie en bourse en continu. Son prix de marché peut s’écarter de sa valeur liquidative.
Les SCPI et les OPCI sont-ils des FIA ?
Oui. Ces fonds immobiliers relèvent de la directive AIFM et ne sont pas des OPCVM.
Sources : AMF, guide « Investir dans une SCPI » (2023), consulté le 31 octobre 2026 ; AMF, « OPCI, SIIC : les autres produits de la pierre-papier » (12 juin 2017), consulté le 31 octobre 2026 ; AMF, « Bien choisir un fonds ou une Sicav » (septembre 2021), consulté le 31 octobre 2026 ; AMF, position DOC-2013-06 « Les fonds cotés et autres questions liées aux OPCVM », consultée le 31 octobre 2026 ; BOFiP, BOI-IS-CHAMP-30-20 (SIIC, version du 27 mars 2019), consulté le 31 octobre 2026 ; service-public.gouv.fr (plus-values immobilières, page vérifiée le 15 avril 2026), consulté le 31 octobre 2026 ; Service-public Entreprendre (SCI), consulté le 31 octobre 2026.
