SCPI : fiscalité des loyers et des plus-values

Les loyers distribués par une SCPI sont imposés comme des revenus fonciers : au barème progressif de l’impôt sur le revenu, et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. La hausse de CSG de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ne concerne pas les revenus fonciers, qui restent à 17,2 %.

À la revente des parts, economie.gouv.fr indique une plus-value imposée au taux forfaitaire de 19 %, plus les prélèvements sociaux, avec un abattement possible selon la durée de détention. Le taux de ces prélèvements sociaux sur la revente n’est pas repris ici : les sources officielles consultées ne concordent pas, à vérifier auprès de la source à la date de cession.

Cette page est partielle. Elle ne traite que les parts de SCPI détenues en direct, par un contribuable domicilié en France et affilié à la sécurité sociale française, et seulement deux sujets : les loyers et la plus-value de revente.

Les loyers : des revenus fonciers

Les porteurs de parts reçoivent chaque trimestre un revenu imposé comme « revenu foncier » (fiche INC/AMF, septembre 2018). Chaque associé est personnellement soumis à l’impôt sur le revenu au titre de sa quote-part (brochure pratique IR 2026, p. 342).

Impôt sur le revenu. Le revenu foncier s’ajoute à vos autres revenus et suit le barème progressif. Celui des revenus 2025, déclarés en 2026, est le suivant, pour une part de quotient familial (service-public.gouv.fr, fiche F1419).

Prélèvements sociaux. economie.gouv.fr (05/08/2025) écrit 17,2 %. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi du 30/12/2025, article 12) a porté la CSG de 9,2 % à 10,6 % pour les revenus du patrimoine et produits de placement, soit 18,6 % au total. Les revenus fonciers restent à 9,2 % de CSG, soit 17,2 % au total (service-public.gouv.fr, fiche F2329, vérifiée le 30/06/2026 ; brochure pratique IR 2026). Relisez ces taux à chaque déclaration : ils sont ceux de 2026. La fiche F2329 prévoit un régime différent pour les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un autre pays de l’EEE ou de la Suisse : il n’est pas traité ici.

Déclarer ses revenus de SCPI

Selon la brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026 (pages 341 à 343), le titulaire de parts de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés est personnellement soumis à l’impôt sur le revenu au titre de sa quote-part. La brochure vise les « parts de sociétés immobilières » ; elle ne nomme les SCPI qu’à la page 343, à propos d’autres dispositifs. L’application de ces lignes aux parts de SCPI est une lecture par analogie, à confirmer pour votre cas.

• Si ces parts sont vos seuls revenus fonciers, vous pouvez porter les revenus directement ligne 4BA de la déclaration 2042, avec une annexe listant les sociétés.
• Sinon, vous utilisez la déclaration 2044, rubrique « parts de sociétés immobilières non passibles de l’impôt sur les sociétés », ligne 110.
• Dans les deux cas, vous reportez les éléments figurant sur l’attestation annuelle remise par la société.

Emprunt personnel. Si vous avez emprunté à titre personnel pour acquérir vos parts, vous ajoutez les intérêts de cet emprunt à ceux de la société, rubrique 410 de la déclaration 2044.

Déficit foncier. Selon impots.gouv.fr (location vide), le déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, à condition que l’immeuble reste affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. La fraction qui provient des intérêts d’emprunt n’est imputable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, de même que le surplus au-delà du plafond (impots.gouv.fr ; economie.gouv.fr, SCPI). Les cas particuliers ne sont pas traités ici.

La revente des parts : taux et durées de détention

Les sources officielles lues donnent trois repères.

• Le taux. La plus-value est imposée au taux forfaitaire de 19 %, plus les prélèvements sociaux, avec un abattement possible selon la durée de détention (economie.gouv.fr, 05/08/2025).
• L’exonération d’impôt. Elle est acquise si les parts sont détenues depuis plus de 22 ans (guide AMF, juin 2019).
• L’exonération de prélèvements sociaux. Elle n’est possible qu’à partir de 30 ans de détention (guide AMF, juin 2019).

Le taux des prélèvements sociaux applicable à une plus-value de revente n’est pas donné ici : il se vérifie à la date de la cession. Les durées de 22 et 30 ans viennent d’un guide de 2019 : relisez-les avant de décider d’une vente.

Ce que cette page ne traite pas

• Les SCPI investissant à l’international : economie.gouv.fr indique que la fiscalité peut varier, avec une imposition locale éventuelle et des imputations possibles via les conventions fiscales.
• Les revenus financiers éventuels d’une SCPI (placements de trésorerie), que economie.gouv.fr distingue des revenus fonciers.
• Les parts détenues par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance vie ou d’une société.
• Le détail du calcul de la plus-value de revente, de ses abattements et de ses éventuelles surtaxes.

Exemple chiffré (profil fictif) : 6 000 € de revenu foncier, avec ou sans emprunt personnel

Situation. Un contribuable domicilié en France reçoit, au titre de ses parts de SCPI, une quote-part de revenu foncier de 6 000 € sur l’année. Sa tranche marginale est supposée de 30 %. Dans un second cas, il a emprunté à titre personnel pour acquérir ses parts et paie 1 500 € d’intérêts sur l’année.

Problème. Savoir ce que ces revenus coûtent en impôt sur le revenu et en prélèvements sociaux, avec et sans la déduction des intérêts.

Stratégie. Reporter la quote-part sur la déclaration, ajouter les intérêts à la rubrique 410 de la 2044 dans le second cas, puis appliquer la tranche à 30 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Résultat.

La déduction des intérêts réduit le total de 708 €, soit 47,2 % de leur montant, somme de la tranche à 30 % et de 17,2 % de prélèvements sociaux. Les intérêts restent une dépense réelle de 1 500 € : l’économie n’en couvre qu’une partie.

Le profil est fictif et les valeurs sont supposées. Le calcul suppose une tranche marginale de 30 % dans les deux cas et des prélèvements sociaux calculés sur le même revenu net. Il ne présage pas du résultat de votre situation.

Ce qui change selon votre cas

• Votre tranche marginale d’impôt sur le revenu.
• Vos autres revenus fonciers et leur mode de déclaration.
• La présence d’un emprunt personnel, et le montant de ses intérêts.
• Le lieu d’investissement de la SCPI : France ou étranger.
• La durée de détention de vos parts, en cas de revente.
• Votre domicile fiscal et votre affiliation à la sécurité sociale : cette page suppose un contribuable domicilié en France et affilié à la sécurité sociale française.

Aucun résultat n’est promis : la règle dépend de votre situation.