« Alexis, j’ai de l’épargne qui dort sur mon compte à Singapour. Est-il encore possible d’investir en France depuis l’étranger sans que la fiscalité ne vienne tout balayer ? »
Oui, à condition de savoir ce que la France prélève, placement par placement. Un non-résident n’est imposé en France que sur ses revenus de source française, mais il l’est sans les correctifs dont bénéficie un résident : pas de barème progressif pour les premiers euros, et des prélèvements sociaux qui dépendent de votre régime de sécurité sociale.
Trois règles ont changé en 2025 et 2026 pour la location meublée, l’investissement le plus souvent conseillé aux expatriés. Et le seuil du taux minimum d’imposition des non-résidents est désormais de 29 579 € de revenu net imposable : 20 % en deçà, 30 % au-delà.
Chez Balmont Conseil, nous choisissons l’enveloppe à partir de votre pays de résidence et de votre régime social, pas l’inverse : le même placement ne rapporte pas la même chose à Genève et à Dubaï.
1. Ce qui a changé en 2025 et 2026
Quatre règles nouvelles, qui changent le calcul d’un investissement fait depuis l’étranger.
- Les loyers meublés supportent 18,6 % de prélèvements sociaux. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du patrimoine à 10,6 %, dès les revenus 2025. Les revenus fonciers, les plus-values immobilières et l’assurance-vie restent à 17,2 %.
- Les amortissements du meublé sont réintégrés à la revente. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent réduire le prix d’acquisition, donc augmenter la plus-value imposable. Les résidences étudiantes et les établissements pour personnes âgées ou handicapées y échappent.
- Le statut de loueur professionnel se juge sur vos revenus mondiaux. Depuis la loi de finances pour 2026, vos recettes de location sont comparées à vos revenus d’activité imposés dans votre pays de résidence, et non plus à vos seuls revenus français, à partir des revenus 2026.
- Le taux minimum suit le barème. Pour les revenus 2025, 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable, 30 % au-delà, sauf si le taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux est plus favorable.
2. Ce que paie un non-résident, placement par placement
Voici le traitement français de chaque placement pour un non-résident, vérifié dans les sources de l’administration fiscale au 1er octobre 2026.
| Placement | Impôt français | Prélèvements sociaux | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|---|---|
| Location nue, SCPI investies en France | Barème, avec un taux minimum de 20 % puis 30 % (article 197 A), ou taux moyen sur option | 17,2 % ; 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’Union européenne, de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni | Une SCPI investie hors de France ne produit pas de revenus de source française (article 164 B). |
| Location meublée (LMNP) | Barème et taux minimum, sur le bénéfice après amortissement au régime réel | 18,6 % depuis les revenus 2025 ; 7,5 % pour les mêmes affiliés | Amortissements réintégrés dans la plus-value pour les ventes depuis le 15 février 2025, sauf résidences étudiantes et pour personnes âgées. |
| Plus-value immobilière | 19 % (article 244 bis A), surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € ; exonérée après 22 ans | 17,2 %, ou 7,5 % pour les affiliés ; exonérée après 30 ans | Représentant fiscal si le prix dépasse 150 000 €, sauf résident de l’Union européenne ou de l’EEE. Ancien logement en France : 150 000 € de plus-value exonérée, sous conditions. |
| Immobilier détenu en France | IFI si votre patrimoine immobilier français net dépasse 1,3 M€ | — | Seuls les biens immobiliers situés en France entrent dans l’assiette ; vos placements financiers en sont exclus. |
| Actions françaises | Retenue à la source de 12,8 % sur les dividendes (article 187), réductible par la convention | Aucun | 75 % si vous résidez dans un État ou territoire non coopératif. |
| Assurance-vie française | Prélèvement de 12,8 % sur les rachats, 7,5 % après huit ans pour les primes jusqu’à 150 000 € (article 125-0 A), réductible par la convention | Aucun | Au décès, le prélèvement de l’article 990 I ne s’applique que si l’assuré, ou le bénéficiaire depuis six des dix dernières années, est domicilié en France. |
| Succession d’un bien situé en France | Droits français sur les biens situés en France (article 750 ter) | — | Un héritier domicilié en France au moins six des dix dernières années est taxé en France sur tout ce qu’il reçoit. Les conventions priment. |
Votre régime de sécurité sociale compte autant que votre pays. Un expatrié affilié à la sécurité sociale d’un pays européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni ne paie que 7,5 % sur ses loyers et plus-values français. Le même investissement, fait depuis Dubaï ou Singapour, supporte 17,2 % en location nue et 18,6 % en meublé.
La SCPI change de nature selon ses immeubles. Les loyers d’immeubles situés hors de France ne sont pas des revenus de source française : un non-résident n’est pas imposé en France sur la part de la SCPI investie à l’étranger. Ils restent imposables dans l’État des immeubles et, selon sa loi, dans votre pays de résidence.
L’exonération de l’ancien logement est réservée. Elle vise les ressortissants d’un État de l’Union européenne ou de l’EEE qui ont eu leur domicile fiscal en France au moins deux ans, pour une vente réalisée au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant leur départ (article 150 U II 2°).
3. Nos services : un accompagnement à 360° pour expatriés et investisseurs
Trois chantiers, selon l’endroit où vous en êtes.
Choisir l’enveloppe selon votre pays de résidence
Nous partons de votre pays, de votre régime social et de la convention applicable, puis nous comparons le rendement net de chaque enveloppe : location nue, meublé, SCPI investies en France ou à l’étranger, assurance-vie, actions.
- Taux minimum ou taux moyen : le plus favorable des deux.
- Prélèvements sociaux : taux plein ou 7,5 % selon votre affiliation.
- Retenues à la source réduites par la convention.
Acheter en meublé après la réforme
L’amortissement reste déductible chaque année, mais il se retrouve dans la plus-value à la revente. Nous chiffrons l’opération jusqu’à la sortie, et nous regardons les biens qui échappent à la réintégration : résidences étudiantes, établissements pour personnes âgées ou handicapées.
Préparer la revente et la transmission
Durée de détention, représentant fiscal, exonération de l’ancien logement : la revente se prépare plusieurs années avant. La transmission aussi, selon le domicile de chacun de vos héritiers. Le contrat d’assurance-vie luxembourgeois se regarde à ce moment, au cas par cas.
4. Méthodologie : notre façon de travailler
Nous travaillons en quatre temps, et vous savez à chaque étape où vous en êtes.
- Le bilan d’entrée. Nous relevons votre situation réelle : composition du patrimoine, calendrier du projet, situation de chaque membre du foyer, et domicile fiscal de vos héritiers — car c’est le leur qui commande, pas le vôtre.
- Le référentiel applicable. Nous établissons, source par source et avec sa date, le cadre qui vous concerne. Ce que nous ne savons pas, nous l’écrivons « à confirmer » — jamais autre chose.
- Les arbitrages. Nous vous présentons les options chiffrées, avec leurs conséquences respectives, et vous décidez. L’ingénierie patrimoniale vient après la décision, pas avant.
- Le suivi. Une revue annuelle, offerte, qui vérifie que le cadre n’a pas bougé — les conventions sont modifiées, les régimes d’attractivité sont supprimés, les seuils changent.
5. Ce que vous apporte le cabinet
Ce qui distingue concrètement notre intervention.
- Des sources, pas des affirmations. Chaque élément de votre dossier porte sa référence et sa date. Vous pouvez vérifier. C’est la seule façon de travailler sur un sujet où l’information disponible en ligne est majoritairement périmée.
- Un interlocuteur unique, en France. Nous coordonnons vos conseils locaux, nous ne les remplaçons pas : la fiscalité interne du pays d’accueil se traite avec un professionnel habilité sur place. Notre rôle est de tenir la cohérence d’ensemble et de défendre le côté français du dossier.
- Des honoraires lisibles. Rémunération annoncée avant tout engagement : bilans à prix fixe, mission sur mesure à 500 € TTC de l’heure, commissions des assureurs sur les contrats souscrits. La revue annuelle est offerte.
Questions fréquentes sur l’investissement en France depuis l’étranger
Combien paie un non-résident sur ses loyers meublés en 2026 ?
L’impôt sur le revenu, au taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable et 30 % au-delà, ou au taux moyen s’il est plus favorable. S’y ajoutent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis les revenus 2025, ou 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d’un pays européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni.
Les amortissements LMNP sont-ils toujours intéressants ?
Ils restent déductibles chaque année. Mais pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, ils sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (loi de finances pour 2025), sauf pour les résidences étudiantes et les établissements pour personnes âgées ou handicapées. L’intérêt se calcule désormais jusqu’à la revente.
Une SCPI est-elle imposée en France si je vis à l’étranger ?
Pour la part investie en France, oui : ce sont des revenus fonciers de source française, avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour la part investie hors de France, non : ces loyers ne sont pas de source française au sens de l’article 164 B du code général des impôts.
Mon assurance-vie française est-elle taxée si je vis à l’étranger ?
Pas de prélèvements sociaux. Les rachats subissent un prélèvement de 12,8 %, ou 7,5 % après huit ans pour les primes jusqu’à 150 000 € (article 125-0 A du code général des impôts), que la convention de votre pays peut réduire ou supprimer.
Dois-je désigner un représentant fiscal pour vendre mon bien ?
Oui si le prix dépasse 150 000 €, sauf si vous résidez dans un État de l’Union européenne ou de l’EEE lié à la France par une convention d’assistance, ou si la plus-value est entièrement exonérée par la durée de détention (22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
En résumé
Investir en France depuis l’étranger reste possible et souvent pertinent, mais le calcul a changé : 18,6 % de prélèvements sociaux sur le meublé, amortissements réintégrés à la revente, taux minimum de 20 % puis 30 %.
Le bon placement dépend de votre pays de résidence et de votre régime de sécurité sociale : c’est par là que nous commençons.
Honoraires du cabinet : 500 € TTC de l’heure. Le suivi annuel est offert.
Faisons le point sur votre situation
Un échange de trente minutes suffit à comparer les enveloppes depuis votre pays de résidence. Vous pouvez aussi commencer par une radiographie gratuite de vos contrats.
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