Dernière mise à jour : 9 novembre 2026 — Alexis Sagnier, Balmont Conseil, Lyon.
Un résident portugais qui garde de l’immobilier en France, que paie-t-il ? La réponse : des revenus fonciers imposés au taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenus nets imposables et 30 % au-delà, sauf à démontrer qu’un autre barème est plus favorable ; des prélèvements sociaux réduits à 7,5 % pour les affiliés d’un État de l’Union européenne ; l’IFI dès que le patrimoine immobilier français dépasse 1,3 million d’euros ; et, à la vente, un impôt de plus-value prélevé par le notaire sur le prix, sans représentant fiscal pour un résident de l’Union. La convention fiscale de 1971 encadre l’ensemble et évite la double imposition. Le détail, poste par poste, avec les pièges classiques du propriétaire installé à Lisbonne ou Porto.
Les loyers français : déclaration et taux minimum
Les revenus fonciers de source française restent imposables en France entre les mains du non-résident, au taux minimum de 20 % ou 30 % selon le niveau des revenus nets imposables — sauf option pour le taux moyen qui peut descendre plus bas si le revenu mondial le justifie. Notre page sur le taux minimum de 20 et 30 % détaille cette démonstration, et notre fiche BOFiP sur l’imposition des non-résidents en donne les fondements documentaires. La déclaration passe par la 2042 et le formulaire de rattachement des revenus de source française, avec les revenus fonciers reportés dans les cases prévues — le guide complet de la déclaration du non-résident déroule le calendrier et les pièces.
Côté prélèvements sociaux : les revenus du patrimoine des non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d’un État de l’UE — le Portugal en l’espèce — sont soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 %, et non au taux plein de 17,2 % ; la CSG-CRDS est écartée dans les mêmes conditions. Notre page sur l’exonération de CSG-CRDS et le prélèvement de solidarité précise les justificatifs d’affiliation exigés — un point que nos fiches de décisions illustrent également, par exemple ce résident belge qui a fait écarter le taux minimum.
Micro-foncier ou réel : l’option qui se chiffre
Le non-résident conserve l’accès au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) sous le seuil de 15 000 € de loyers annuels, ou au régime réel : intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, indemnités d’éviction en déduction. Pour un bien financé à crédit ou fortement grevé de charges, le réel est presque toujours plus pertinent — et l’option se pose une fois pour toutes. Le piège classique du propriétaire au Portugal : provisionner l’impôt une fois par an au lieu de suivre les acomptes contemporains exigés le cas échéant sur les revenus fonciers ; lisez votre avis d’imposition de la première année avec attention, il paramètre les suivantes.
IFI : le seuil de 1,3 million d’euros sur les seuls actifs français
L’IFI frappe les non-résidents sur leur seul patrimoine immobilier situé en France, dès lors que sa valeur nette dépasse 1,3 million d’euros, au barème progressif de 0,5 % à 1,5 %. L’appartement familial conservé, la résidence locative et les SCPI détenant de l’immobilier français entrent dans l’assiette — les parts de SCPI pour la fraction immobilière, avec des règles propres que notre page sur les SCPI pour non-résidents détaille à la fois pour l’IFI et pour la fiscalité des loyers. Entre 1,3 et 1,4 million, une décote atténue l’entrée dans l’impôt ; en dessous de 1,3 million, rien n’est dû.
La vente : impôt prélevé à la source et plus-value
À la revente, deux étapes structurent le dossier : la déclaration 2048-IMM établie par le notaire, qui acquitte l’impôt sur le prix de vente lors de l’enregistrement de l’acte — résident de l’Union, vous êtes dispensé de représentant fiscal ; et l’imposition de la plus-value au taux de 19 %, plus prélèvements de 7,5 % pour les affiliés UE — la convention de 1971 laissant l’imposition à la France sur les biens français, avec crédit au Portugal si l’IRS vient à en reconnaître l’assiette. Les abattements de droit commun s’appliquent : 6 % par année de détention au-delà de la cinquième pour l’impôt sur le revenu, exonération totale au bout de 22 ans, prélèvements sociaux au bout de 30. Notre guide sur la vente d’un bien en France en tant que non-résident déroule les étapes, le calcul et la demande de dispense de représentant fiscal le cas échéant.
Le cas pratique : 650 000 € d’immobilier français, deux pays
Prenons un couple installé à Lisbonne depuis quatre ans : un appartement lyonnais de 500 000 € loué 1 600 € par mois, des SCPI françaises pour 150 000 €, une maison portugaise de 700 000 €. Les loyers français (19 200 € par an) sont déclarés au réel après travaux, imposés au taux minimum de 20 % avec prélèvement de solidarité de 7,5 % ; l’IFI reste sous le seuil (650 000 € d’immobilier français net, en comptant la fraction immobilière des SCPI). À la revente de l’appartement au bout de huit ans de détention, le notaire calcule l’impôt sur la plus-value après abattements (6 % par an au-delà de la cinquième année) et le prélève sur le prix ; résidents de l’Union, les vendeurs sont dispensés de représentant fiscal. Chaque étape est documentée, datée, et la convention de 1971 évite la double imposition. Ce dossier type se complique avec un bien de grande valeur (IFI, plus-values massives) ou avec des locataires protégés — d’où l’intérêt de le revoir chaque année avec la déclaration.
Les obligations déclaratives annuelles du propriétaire installé au Portugal
Un résident portugais qui garde de l’immobilier en France signe plusieurs déclarations par an, pas une. La première : les revenus fonciers. Les loyers encaissés en France se déclarent case par case dans la 2042, avec une imposition au taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenus nets imposables et 30 % au-delà — le régime que notre page sur le taux minimum des non-résidents détaille. S’y ajoutent les prélèvements sociaux à 7,5 % pour les affiliés à un régime d’un État de l’Union européenne, l’article 235 ter du code général des impôts s’appliquant au Portugal comme au reste de l’Union.
La deuxième : l’IFI. Dès que l’immobilier français dépasse 1,3 million d’euros de valeur nette, la déclaration spécifique s’impose chaque année, y compris depuis Lisbonne — la résidence portugaise ne vous épargne pas l’impôt sur la fortune immobilière française, et les dettes contractées auprès d’un établissement financier restent déductibles dans les mêmes conditions.
La troisième : le mandat. À la vente, l’impôt sur la plus-value est prélevé par le notaire sur le prix ; résident de l’Union, vous êtes dispensé de représentant fiscal en France, ce que notre page sur la vente d’un bien immobilier en tant que non-résident détaille. Le mandat de vente et le calcul de la plus-value se préparent avant la mise en vente, pas après la signature du compromis.
À ces déclarations s’ajoutent les déclarations d’ensemble : revenus mondiaux au Portugal — l’IRS couvre vos loyers français, avec imputation de l’impôt payé en France selon la convention de 1971 — et l’inventaire des avoirs détenus en France dans les annexes de la déclaration portugaise. Le certificat de résidence fiscale portugais, demandé chaque année, active l’ensemble du dispositif conventionnel.
Une nuance pour les résidences secondaires : si le bien n’est pas loué, il ne génère pas de revenu foncier — mais il n’échappe à rien pour autant. L’IFI le capte au-delà du seuil, la plus-value le rattrapera à la vente avec son abattement de 6 % par an de détention au-delà de la cinquième année, et la taxe d’habitation s’applique comme à tout propriétaire. Un patrimoine dormant n’est pas un patrimoine neutre : c’est un patrimoine à déclarer. La carte des obligations se dresse une fois, à l’installation, et se suit chaque année.
La gestion courante, enfin, se délègue ou se garde : un mandat d’administration confié à un professionnel pilote les quittances, relances et états des lieux depuis la France ; l’assurance propriétaire non-occupant reste indispensable en pratique pour couvrir le bien ; et les travaux de mise en conformité s’anticipent avant le départ — un chantier lancé depuis Lisbonne coûte toujours plus cher en suivi. Chaque mandat signé avant le départ précise les pouvoirs — loyers, travaux, impôts — et évite les allers-retours de signature : c’est le genre de détail qui transforme une expatriation sereine en patrimoine serein.
Et si le bien passe en location meublée, les règles changent de catégorie : le régime fiscal diffère de la location nue, l’activité peut créer des obligations déclaratives propres, et l’arbitrage entre les deux se fait avec les chiffres du bien — pas sur une intuition de rendement.
Questions fréquentes
Un résident portugais paie-t-il l’IFI sur sa maison française ?
Oui, si la valeur nette de son patrimoine immobilier français — résidence locative, résidence conservée, SCPI immobilières pour leur fraction — dépasse 1,3 million d’euros. Le barème est identique à celui des résidents, mais l’assiette se limite aux seuls actifs français : la maison de Lisbonne n’y entre pas.
À quel taux sont imposés mes loyers français depuis le Portugal ?
Au taux minimum de 20 % des revenus nets imposables jusqu’à 29 579 € et 30 % au-delà — sauf si la déclaration du revenu mondial démontre qu’un taux réel inférieur s’applique. Les prélèvements sociaux sont limités à 7,5 % pour les affiliés au régime portugais, avec exonération de CSG-CRDS.
Comment l’impôt de plus-value est-il payé à la vente ?
Le notaire calcule l’impôt sur la plus-value (19 %) et les prélèvements sociaux (7,5 % pour un affilié de l’Union) sur la déclaration 2048-IMM, puis les acquitte directement sur le prix lors de l’enregistrement de l’acte. D’où l’intérêt de calculer la plus-value avant la signature et de vérifier les abattements applicables.
Quand le représentant fiscal est-il obligatoire ?
Pour un résident du Portugal, il ne l’est pas : depuis 2015, les vendeurs résidant dans un État de l’Union européenne sont dispensés de représentant fiscal, quel que soit le prix. L’obligation vise les résidents d’États tiers, pour un prix supérieur à 150 000 € et une détention de moins de trente ans.
Les SCPI françaises sont-elles intéressantes depuis le Portugal ?
Elles restent un support d’immobilier papier sans gestion, mais leur fiscalité de non-résident — imposition des loyers au taux minimum, prélèvements réduits à 7,5 %, fraction immobilière dans l’IFI — en fait un placement à qualifier avant de renforcer. Notre page sur les SCPI pour non-résidents compare les structures et les enveloppes de détention.
Rédigé par Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances — Balmont Conseil, Lyon, ORIAS n° 13003497.
Pour chiffrer votre dossier immobilier français depuis le Portugal — loyers, IFI, revente — prenez rendez-vous avec Balmont Conseil : chaque poste se calcule avant de se déclarer.
