En résumé…
Un non-résident qui vend un bien immobilier en France paie un prélèvement de 19 % sur la plus-value (personne physique) et des prélèvements sociaux de 17,2 %, ramenés à 7,5 % s’il est affilié à un régime de sécurité sociale de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de la Suisse. Le notaire dépose la déclaration dans le mois de l’acte, accompagnée du paiement.
Notre position : il n’y a pas de mauvaise surprise chez le notaire quand le calcul est fait avant la signature du compromis. L’abattement pour durée de détention et le choix de la date de vente pèsent plus que le taux.
« Le notaire m’a dit qu’il fallait un représentant fiscal, et que l’impôt serait payé avant que je touche le prix. » La réaction est presque toujours la même chez les propriétaires partis d’une ville comme Lyon : la surprise porte sur la mécanique, pas sur le principe. Notre article sur le représentant fiscal traite le point du garant ; celui-ci déroule la vente de bout en bout, avec le calcul.
1. Le déroulement chez le notaire
Le notaire dépose, le paiement accompagne la déclaration
Le notaire dépose la déclaration de plus-value (formulaire 2048-IMM) dans un délai d’un mois à compter de la date de l’acte. La déclaration est accompagnée du paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux, et la taxe sur les plus-values élevées est versée lors du dépôt. Prévoir la somme avant l’acte, et en convenir l’organisation avec l’étude notariale, évite de découvrir l’échéance le jour de la signature.
Quand un représentant accrédité est exigé
Pour les cessions supérieures à 150 000 € réalisées par un vendeur domicilié hors de l’Espace économique européen, ou dans un État de cet espace sans convention d’assistance administrative et de recouvrement avec la France, la déclaration doit comporter la désignation d’un représentant accrédité. Il s’engage à acquitter le prélèvement et l’éventuelle amende à la place du vendeur, y compris à l’issue d’un contrôle ultérieur. En dessous de 150 000 €, il y a dispense de désignation.
Pour le technicien. Article 244 bis A du CGI (prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents). Notice de la déclaration 2048-IMM (édition 2026) : dépôt par le notaire dans le mois de l’acte, paiement lors du dépôt, désignation d’un représentant accrédité au-dessus de 150 000 €, engagement du représentant couvrant aussi un contrôle ultérieur (formulaire 2048-IMM-SD de 02-2025 : « accepte de représenter le vendeur non-résident »).
2. Le calcul de la plus-value
Deux forfaits et un abattement qui travaille chaque année
Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition, au forfait de 7,5 % ou au réel, et des travaux, au forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, ou au réel justifié. L’abattement pour durée de détention joue ensuite, différemment pour l’impôt et pour les prélèvements sociaux :
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,6 % |
| Au-delà de la 22e année | Exonération | 9 % par an |
| Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
Une plus-value imposable supérieure à 50 000 € déclenche en plus une taxe sur les plus-values élevées (article 1609 nonies G du CGI) : 2 % de 60 001 à 100 000 €, 3 % de 110 001 à 150 000 €, 4 % de 160 001 à 200 000 €, 5 % de 210 001 à 250 000 € et 6 % au-delà de 260 000 €, avec un lissage dans les tranches intermédiaires. Les ventes exonérées, comme celle de la résidence principale dans le délai ou l’exonération de 150 000 € que nous détaillons dans notre article sur la résidence principale avant ou après le départ, n’y sont pas soumises.
3. Les prélèvements sociaux d’un non-résident
Les plus-values immobilières sont l’un des rares revenus de capital d’un non-résident soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 % (CSG de 9,2 %, CRDS de 0,5 %, prélèvement de solidarité de 7,5 %). La hausse à 18,6 % qui touche les revenus de placement depuis le 1er janvier 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières. Une exception s’applique : le vendeur affilié à un régime de sécurité sociale obligatoire d’un autre État de l’UE ou de l’EEE, ou de la Suisse, est exonéré de CSG et de CRDS mais reste redevable du prélèvement de solidarité de 7,5 %, en attestant sur l’honneur de sa situation et en fournissant ses justificatifs si l’administration les demande. Un cas particulier existe pour les affiliés à la sécurité sociale britannique, sous conditions de nationalité ou de résidence légale : il figure à la note (1) de la notice 2048-IMM. Le détail est dans l’article sur le prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Cas chiffré
Situation. Un propriétaire installé hors de l’Espace économique européen vend en 2026 un appartement lyonnais 420 000 €, acquis 250 000 € en 2008 (18 ans de détention). Le bien n’est pas sa résidence principale et il ne remplit pas les conditions de l’exonération de 150 000 €.
Problème. Il pensait devoir « 19 % du gain » et découvre deux assiettes, deux abattements et un représentant à désigner puisque le prix dépasse 150 000 €.
Stratégie. Chiffrer avant le compromis, avec les forfaits et les abattements, puis prévoir le paiement et le représentant dans le calendrier de l’acte.
Résultat. Plus-value de 113 750 € après forfaits. Impôt : 22 % de la plus-value restent imposables (13 années au-delà de la cinquième à 6 %), soit 25 025 €, d’où 4 755 € à 19 %. Prélèvements sociaux : 78,55 % restent imposables (13 années à 1,65 %), soit 89 351 €, d’où 15 368 € à 17,2 %. Total : 20 123 €. Affilié à la sécurité sociale d’un État de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse, les prélèvements sociaux tombent à 6 701 € (7,5 %) et le total à 11 456 €.
Hypothèses. Plus-value brute 420 000 − 250 000 = 170 000 € ; frais d’acquisition au forfait de 7,5 % (18 750 €) et travaux au forfait de 15 % (37 500 €), d’où une plus-value de 113 750 € ; abattement de 78 % pour l’impôt et de 21,45 % pour les prélèvements sociaux ; plus-value imposable à l’impôt inférieure à 50 000 €, donc sans taxe sur les plus-values élevées ; frais de notaire, honoraires du représentant et éventuels autres frais non pris en compte. Exemple illustratif, calculé avec les règles en vigueur au 23/10/2026.
Pour le technicien. Articles 244 bis A, 150 U, 150 VB et 150 VC du CGI (plus-value, forfaits, abattements). Article 1609 nonies G du CGI : taxe sur les plus-values élevées. Article 235 ter du CGI : prélèvement de solidarité de 7,5 %. Prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %) : notice 2048-IMM (édition 2026), note (1). Taux de 19 % : notice 2048-IMM (édition 2026), ligne 61, « quel que soit leur lieu de résidence ». Pour une personne morale non résidente, le prélèvement est de 25 % (ligne 62).
4. Ce que nous décidons avant de signer le compromis
- La date de vente : un bien proche d’un palier d’abattement (la 22e année pour l’impôt, la 30e pour les prélèvements sociaux) peut justifier d’attendre quelques mois.
- Le statut social du vendeur : l’affiliation à un régime de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse change le taux des prélèvements sociaux, et l’attestation doit être prête.
- Les exonérations : résidence principale vendue dans le délai, ou exonération plafonnée à 150 000 €, avant toute autre stratégie.
- Le représentant et le paiement : désignation si le prix dépasse 150 000 € et que le vendeur est hors EEE, somme disponible le jour de l’acte.
Notre position
Le taux est fixe, l’abattement et la date ne le sont pas
Sur une vente de non-résident, on discute trop du taux de 19 % et pas assez du calendrier. Le taux ne se négocie pas ; la durée de détention, le statut social du vendeur et l’exonération disponible s’étudient avant le compromis, pas devant le notaire.
Questions fréquentes
Le notaire peut-il prélever l’impôt sur le prix de vente ?
Le notaire dépose la déclaration dans le mois de l’acte, accompagnée du paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux. L’organisation du paiement se règle avec l’étude.
Quel est le taux d’imposition de la plus-value pour un non-résident ?
19 % pour une personne physique, quel que soit son lieu de résidence, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, ramenés à 7,5 % pour les affiliés à un régime de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse, avec les abattements pour durée de détention.
Faut-il toujours un représentant fiscal pour vendre en France ?
Non : il est exigé au-dessus de 150 000 € pour les vendeurs domiciliés hors de l’EEE ou dans un État de l’EEE sans convention d’assistance administrative et de recouvrement. En dessous de 150 000 €, il y a dispense.
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Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifié AMF. ORIAS 13003497. Mis à jour le 23/10/2026.
