En résumé
Quitter la France ne soustrait pas les loyers de vos SCPI à l’impôt français : ils restent imposés en France comme des revenus fonciers. Le taux minimum est de 20 % sur la part inférieure à 29 315 € (revenus 2024), 30 % au-delà, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale de l’Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de la Suisse, la CSG et la CRDS disparaissent et il reste 7,5 %. Sur 5 000 € de loyers par an, l’écart atteint 485 €.
Ce que change le départ pour les revenus de vos SCPI
Une SCPI collecte l’épargne de ses associés pour acheter et gérer des immeubles. Elle verse des revenus chaque trimestre, imposés comme des revenus fonciers (source : AMF). Votre départ à l’étranger ne modifie ni la nature de ces revenus ni leur origine : il modifie le barème que la France leur applique.
Un non-résident est imposé en France sur ses revenus de source française, parmi lesquels les revenus fonciers, sous réserve de la convention fiscale applicable (source : impots.gouv.fr). Ces revenus doivent être déclarés chaque année, même lorsqu’ils font l’objet d’une retenue à la source.
Les règles à connaître, chiffres officiels
| Élément | Règle applicable | Source |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | Taux minimum de 20 % jusqu’à 29 315 € (revenus 2024), 30 % au-delà. Option pour le taux moyen, retenu seulement s’il est plus favorable. | impots.gouv.fr |
| Prélèvements sociaux par défaut | 17,2 % : CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %. | impots.gouv.fr |
| Affilié à un régime de l’EEE, du Royaume-Uni ou de la Suisse | Pas de CSG ni de CRDS sur les revenus du patrimoine. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. | impots.gouv.fr |
L’option pour le taux moyen consiste à déclarer vos revenus mondiaux pour déterminer un taux, qui s’applique ensuite à vos seuls revenus de source française. Elle ne joue que lorsqu’elle réduit l’impôt.
Cas chiffré : 5 000 € de loyers de SCPI par an
Situation. Un chef d’entreprise s’installe au Portugal et reste affilié au régime de sécurité sociale portugais. Ses parts de SCPI lui versent 5 000 € de revenus par an.
Problème. Le taux de 17,2 % de prélèvements sociaux est la règle par défaut. L’exonération de CSG et de CRDS dépend de son affiliation à un régime de l’Espace économique européen.
Stratégie. Établir sa situation de sécurité sociale avant sa première déclaration en tant que non-résident, puis comparer l’imposition au taux minimum de 20 % avec l’option pour le taux moyen.
Résultat. Calcul à partir des taux officiels, hors option pour le taux moyen :
| Poste | Sans exonération de CSG et CRDS | Avec exonération |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu à 20 % | 1 000 € | 1 000 € |
| Prélèvements sociaux | 860 € (17,2 %) | 375 € (7,5 %) |
| Total prélevé | 1 860 € | 1 375 € |
| Revenu net conservé | 3 140 € | 3 625 € |
L’affiliation à un régime européen représente 485 € de revenu conservé chaque année, soit 9,7 % des loyers perçus.
L’avis d’Alexis Sagnier : le rendement affiché ne dit rien de votre imposition
Avant de choisir une SCPI, deux données comptent plus que le taux de distribution : le pays où se trouvent les immeubles et le pays où vous résidez. Ce sont la convention fiscale entre ces deux pays et votre régime de sécurité sociale qui fixent ce que vous conservez.
SCPI investies hors de France : la convention décide
Pour les immeubles situés à l’étranger, l’administration rappelle que la règle générale des conventions est l’imposition dans le pays où se trouve l’immeuble. Pour un résident de France, ces revenus sont alors exonérés avec prise en compte du taux effectif, ou imposés avec un crédit d’impôt, selon la convention (source : impots.gouv.fr). Pour un non-résident, tout dépend de la convention entre son pays de résidence et celui de l’immeuble. Nous détaillons ces arbitrages dans notre comparatif des SCPI de rendement pour expatriés et dans l’article sur les SCPI hors de France et européennes.
Ce que l’AMF rappelle sur la SCPI elle-même
- Les revenus sont versés chaque trimestre et imposés comme des revenus fonciers.
- Les frais d’entrée se situent entre 5 et 12 %.
- Les frais de gestion annuels représentent 8 à 10 % des revenus.
- Le capital n’est pas garanti : la valeur des parts suit celle du marché immobilier.
- La revente des parts peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois, et se faire en dessous du prix d’achat.
- L’horizon de placement recommandé est d’au moins 10 à 20 ans.
Questions fréquentes
Quel taux d’impôt sur les loyers de SCPI quand on est non-résident ?
Le taux minimum est de 20 % jusqu’à 29 315 € pour les revenus 2024, puis 30 %. Vous pouvez opter pour le taux moyen, qui n’est retenu que s’il est plus favorable.
Les prélèvements sociaux s’appliquent-ils aux non-résidents ?
Oui, à 17,2 % par défaut. Si vous êtes affilié à un régime de l’Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de la Suisse, la CSG et la CRDS ne sont pas dues et il reste le prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Faut-il déclarer ses revenus de SCPI en France après un départ ?
Oui. Les revenus de source française doivent figurer chaque année dans la déclaration, même en cas de retenue à la source. Le formulaire 2042-NR est détaillé dans notre guide de la déclaration non-résident.
Combien de temps faut-il garder une SCPI ?
L’AMF recommande un horizon d’au moins 10 à 20 ans. Les parts se revendent difficilement, avec un délai de plusieurs semaines à plusieurs mois.
Sources
- impots.gouv.fr : « Je suis non-résident. Dois-je déclarer des revenus en France ? » (modifié le 21/02/2025).
- impots.gouv.fr : « Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? » (modifié le 17/07/2026).
- impots.gouv.fr : « Imposition des revenus de source étrangère ».
- AMF : « Investir dans une SCPI : ce qu’il faut savoir » (décembre 2023).
