Colocation : définition, bail, fiscalité et investissement locatif

La colocation est la location d’un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale, formalisée par un bail unique signé de tous ou par des baux individuels. Encadrée par la loi ALUR depuis 2014, elle est devenue un mode d’investissement locatif recherché pour son rendement, notamment en meublé, au prix d’une gestion plus active.

Comment ça marche

Avec un bail unique, les colocataires sont généralement solidaires du paiement du loyer, la solidarité d’un colocataire sortant cessant au plus tard six mois après son départ ou à l’arrivée d’un remplaçant. Avec des baux individuels, chacun loue sa chambre et partage les parties communes, sans solidarité, ce qui sécurise les locataires mais complique la gestion du bailleur. Le logement doit respecter des surfaces minimales (9 m² par chambre en baux individuels, 16 m² pour deux personnes puis 9 m² par personne supplémentaire en bail unique).

Fiscalement, la colocation suit le régime de la location : revenus fonciers en nu, BIC en meublé avec amortissement au régime réel. Le meublé est le plus courant : le rendement brut atteint souvent 6 à 9 % dans les villes étudiantes, contre 3 à 5 % pour une location classique du même bien, grâce à la somme des loyers par chambre.

Exemple concret

Un investisseur achète un T4 de 85 m² à 260 000 € dans une ville universitaire et le loue en colocation meublée à trois étudiants à 520 € chacun, soit 1 560 € par mois contre 1 100 € en location nue classique. Au régime réel LMNP, l’amortissement neutralise l’essentiel des loyers imposables pendant une dizaine d’années.

Points de vigilance

• La rotation des locataires est plus forte : prévoir du temps de gestion ou un mandataire, et un budget de remise en état.
• Vérifier le règlement de copropriété et l’assurance, certains contrats excluant la colocation.
• En zone tendue, l’encadrement des loyers s’applique à la somme des loyers de la colocation.
• La caution solidaire des parents et la garantie Visale sécurisent les impayés.

Termes voisins

Bail d’habitation, Zone tendue.