Mis à jour le 11 novembre 2026 — Auteur: Alexis Sagnier
Un résident fiscal canadien qui possède un immeuble en France reste en principe imposable en France sur les loyers et la plus-value de vente, conformément aux règles françaises et à la convention fiscale. La plus-value d’un non-résident supporte généralement un prélèvement de 19 % et des prélèvements sociaux de 17,2 % dans le cas d’un résident canadien ne relevant pas des exonérations européennes particulières. L’IFI français peut s’appliquer lorsque l’immobilier français net taxable dépasse 1,3 million d’euros. La fiscalité canadienne du même bien doit être coordonnée séparément.
Chiffres clés 2026
| Indicateur | Valeur | Source officielle |
|---|---|---|
| Prélèvement français sur plus-value non-résident | 19 % | impots.gouv.fr / BOFiP |
| Prélèvements sociaux pour résident d’État tiers non exonéré | 17,2 % | impots.gouv.fr / BOFiP |
| Seuil IFI français non-résident | 1 300 000 € d’immobilier net | impots.gouv.fr / BOFiP |
| Durée d’exonération de prélèvements sociaux sur plus-value | 30 ans | impots.gouv.fr / BOFiP |
Loyers français
L’article 6 de la convention franco-canadienne permet en principe l’imposition des revenus d’un immeuble dans l’État où il est situé. Le bail et les charges français restent nécessaires à la déclaration, même si le propriétaire vit à Montréal.
La situation d’un Français installé au Canada doit être évaluée à partir de la province, des revenus et du calendrier réel de résidence. Un contribuable du Québec, de l’Ontario ou de la Colombie-Britannique ne présente pas nécessairement les mêmes obligations. Les pièces canadiennes et françaises doivent être rapprochées sans supposer que les deux administrations qualifient automatiquement les événements de la même manière. Une donnée chiffrée nationale constitue un repère, pas une liquidation fiscale personnalisée.
La documentation doit préciser le titulaire de chaque actif ou droit, la date d’acquisition, les versements, les bénéficiaires et les éventuelles dettes. Les flux personnels, les prestations sociales et les revenus de société n’appartiennent pas à la même catégorie. Lorsque la famille conserve des biens français, le budget doit distinguer les engagements en euros et les dépenses en dollars canadiens. Il faut conserver les cours et justificatifs utilisés lors des déclarations.
Il est utile de construire une comparaison sur plusieurs années: situation actuelle, événement envisagé et effet après opération. Le résultat peut changer en cas de mobilité entre provinces, de vente de titres ou de modification de la couverture sociale. Un suivi des dates et des documents officiels limite les erreurs d’anticipation. Le lien avec les règles transfrontalières est présenté dans Hub Canada, déjà disponible sur le site.
Location nue et meublée
Le régime de location nue relève généralement des revenus fonciers; la location meublée peut relever des bénéfices industriels et commerciaux. Les modalités déclaratives, charges admises et règles de déficits sont différentes.
Il est utile de construire une comparaison sur plusieurs années: situation actuelle, événement envisagé et effet après opération. Le résultat peut changer en cas de mobilité entre provinces, de vente de titres ou de modification de la couverture sociale. Un suivi des dates et des documents officiels limite les erreurs d’anticipation. Le lien avec les règles transfrontalières est présenté dans Convention France–Canada, déjà disponible sur le site.
Déclaration canadienne
Un résident canadien peut devoir déclarer ses revenus mondiaux, dont les loyers français. L’impôt payé en France et les mécanismes de crédit peuvent intervenir selon les règles canadiennes. L’encaissement en euros demande une conversion documentée.
Il est utile de construire une comparaison sur plusieurs années: situation actuelle, événement envisagé et effet après opération. Le résultat peut changer en cas de mobilité entre provinces, de vente de titres ou de modification de la couverture sociale. Un suivi des dates et des documents officiels limite les erreurs d’anticipation. Le lien avec les règles transfrontalières est présenté dans Résidence fiscale, déjà disponible sur le site.
Taux minimum français
L’article 197 A du CGI prévoit certains taux minimums pour les revenus de non-résidents, sous les conditions du texte. La demande du taux moyen mondial peut être plus favorable lorsque des preuves suffisantes sont fournies.
Il est utile de construire une comparaison sur plusieurs années: situation actuelle, événement envisagé et effet après opération. Le résultat peut changer en cas de mobilité entre provinces, de vente de titres ou de modification de la couverture sociale. Un suivi des dates et des documents officiels limite les erreurs d’anticipation. Le lien avec les règles transfrontalières est présenté dans Pensions de retraite, déjà disponible sur le site.
Vente d’immeuble
L’impôt français sur la plus-value du non-résident est normalement de 19 % avant abattements. Le notaire doit connaître les valeurs d’acquisition, travaux, frais et dates pertinentes.
Il est utile de construire une comparaison sur plusieurs années: situation actuelle, événement envisagé et effet après opération. Le résultat peut changer en cas de mobilité entre provinces, de vente de titres ou de modification de la couverture sociale. Un suivi des dates et des documents officiels limite les erreurs d’anticipation. Le lien avec les règles transfrontalières est présenté dans Immobilier, déjà disponible sur le site.
Prélèvements sociaux
Un résident canadien ne bénéficie pas automatiquement de l’exonération de CSG/CRDS prévue pour certaines affiliations dans l’EEE ou en Suisse. Le taux de droit commun sur la plus-value peut donc rester de 17,2 %.
Il est utile de construire une comparaison sur plusieurs années: situation actuelle, événement envisagé et effet après opération. Le résultat peut changer en cas de mobilité entre provinces, de vente de titres ou de modification de la couverture sociale. Un suivi des dates et des documents officiels limite les erreurs d’anticipation. Le lien avec les règles transfrontalières est présenté dans Plus-values, déjà disponible sur le site.
Durée de détention
Le régime français des plus-values immobilières prévoit des abattements progressifs: l’exonération d’impôt sur le revenu intervient généralement après vingt-deux ans, celle des prélèvements sociaux après trente ans.
Il est utile de construire une comparaison sur plusieurs années: situation actuelle, événement envisagé et effet après opération. Le résultat peut changer en cas de mobilité entre provinces, de vente de titres ou de modification de la couverture sociale. Un suivi des dates et des documents officiels limite les erreurs d’anticipation. Le lien avec les règles transfrontalières est présenté dans Dividendes, déjà disponible sur le site.
IFI et valeur nette
Un non-résident peut devoir l’IFI si son immobilier français net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Une SCI détenant l’immeuble n’écarte pas automatiquement la valeur sous-jacente.
Il est utile de construire une comparaison sur plusieurs années: situation actuelle, événement envisagé et effet après opération. Le résultat peut changer en cas de mobilité entre provinces, de vente de titres ou de modification de la couverture sociale. Un suivi des dates et des documents officiels limite les erreurs d’anticipation. Le lien avec les règles transfrontalières est présenté dans Intérêts, déjà disponible sur le site.
Plus-value au Canada
Le Canada peut tenir compte de la valeur du bien à l’arrivée dans certaines circonstances et de la cession ultérieure. L’historique des valeurs en CAD et EUR permet d’identifier la base et les mécanismes de crédit éventuels.
Il est utile de construire une comparaison sur plusieurs années: situation actuelle, événement envisagé et effet après opération. Le résultat peut changer en cas de mobilité entre provinces, de vente de titres ou de modification de la couverture sociale. Un suivi des dates et des documents officiels limite les erreurs d’anticipation. Le lien avec les règles transfrontalières est présenté dans Double imposition, déjà disponible sur le site.
Rapatriement du prix
Le produit net de vente doit être calculé après prêt, prélèvements, frais et obligations déclaratives. Les banques peuvent demander les justificatifs de provenance. Le cours EUR/CAD peut affecter le montant effectivement utilisable.
Il est utile de construire une comparaison sur plusieurs années: situation actuelle, événement envisagé et effet après opération. Le résultat peut changer en cas de mobilité entre provinces, de vente de titres ou de modification de la couverture sociale. Un suivi des dates et des documents officiels limite les erreurs d’anticipation. Le lien avec les règles transfrontalières est présenté dans Salaires, déjà disponible sur le site.
Cas pratique chiffré
Situation
Un résident canadien cède fictivement un appartement français produisant une plus-value taxable de 100 000 € après abattements.
Erreur à éviter
Il pense que sa résidence au Canada efface les prélèvements français.
Méthode
Il calcule l’impôt français de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 % du cas de droit commun, avant de traiter les obligations canadiennes.
Résultat
Le prélèvement combiné illustratif est de 36 200 €, hors surtaxe, frais, taxes provinciales et mécanismes conventionnels.
Questions fréquentes
Loyers français?
L’article 6 de la convention franco-canadienne permet en principe l’imposition des revenus d’un immeuble dans l’État où il est situé. Le bail et les charges français restent nécessaires à la déclaration, même si le propriétaire vit à Montréal. Les règles de la province, la qualité du bénéficiaire et la période concernée doivent être confirmées à partir des documents applicables.
Location nue et meublée?
Le régime de location nue relève généralement des revenus fonciers; la location meublée peut relever des bénéfices industriels et commerciaux. Les modalités déclaratives, charges admises et règles de déficits sont différentes. Les règles de la province, la qualité du bénéficiaire et la période concernée doivent être confirmées à partir des documents applicables.
Déclaration canadienne?
Un résident canadien peut devoir déclarer ses revenus mondiaux, dont les loyers français. L’impôt payé en France et les mécanismes de crédit peuvent intervenir selon les règles canadiennes. L’encaissement en euros demande une conversion documentée. Les règles de la province, la qualité du bénéficiaire et la période concernée doivent être confirmées à partir des documents applicables.
Taux minimum français?
L’article 197 A du CGI prévoit certains taux minimums pour les revenus de non-résidents, sous les conditions du texte. La demande du taux moyen mondial peut être plus favorable lorsque des preuves suffisantes sont fournies. Les règles de la province, la qualité du bénéficiaire et la période concernée doivent être confirmées à partir des documents applicables.
Vente d’immeuble?
L’impôt français sur la plus-value du non-résident est normalement de 19 % avant abattements. Le notaire doit connaître les valeurs d’acquisition, travaux, frais et dates pertinentes. Les règles de la province, la qualité du bénéficiaire et la période concernée doivent être confirmées à partir des documents applicables.
Préparer les documents du foyer
Le dossier doit rassembler les preuves de résidence, les relevés de retraite ou de compte, les actes de propriété, les contrats d’assurance et les déclarations requises. Chaque événement patrimonial important est rattaché à une date précise, ainsi qu’à son montant en monnaie locale. Un échange avec la caisse, l’administration ou le dépositaire peut permettre de corriger une donnée manquante avant de la reprendre dans une déclaration définitive.
Un bilan annuel permet de vérifier que les choix de placement et de financement servent les besoins réels du ménage. Il faut distinguer une économie fiscale éventuelle d’une entrée de trésorerie certaine et éviter de financer une dépense familiale sur une prestation non liquidée ou une plus-value espérée. La préparation de la succession et d’un éventuel retour en France doit faire partie de la réflexion dès que les actifs sont répartis dans les deux pays.
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Sources officielles
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- Durée d’exonération de prélèvements sociaux sur plus-value
Rendez-vous
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