Vente d’un immeuble ou de titres entre la France et la Mongolie : qui impose la plus-value (article 13) ?
La plus-value sur un immeuble est imposable dans l’État où il est situé, comme celle sur des titres qui tirent plus de la moitié de leur valeur d’immeubles. Les autres gains ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant.
- Les gains sur des biens immobiliers sont imposables dans l’État où ils sont situés (article 13, paragraphe 1, a).
- Les gains sur des actions ou participations qui, à un moment des 365 jours précédant la vente, tirent plus de 50 pour cent de leur valeur d’immeubles situés dans l’autre État y sont imposables (article 13, paragraphe 1, b).
- Les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation ne sont pas pris en compte pour ce calcul (article 13, paragraphe 1).
- Les autres gains ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 4).
Qui impose votre plus-value ?
Pour les gains du paragraphe 1, le crédit accordé en France est égal à l’impôt payé en Mongolie, plafonné à l’impôt français correspondant (article 23, paragraphe 1, a, ii).
Le texte de la convention
« a) Les gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers visés à l'article 6 sont imposables dans l'Etat contractant où ces biens immobiliers sont situés. b) Les gains qu’un résident d’un Etat contractant tire de l'aliénation d’actions ou de droits ou participations similaires, tels que des droits ou participations dans une société de personnes, une fiducie (ou un trust), sont imposables dans l’autre Etat contractant si, à tout moment au cours des 365 jours qui précèdent l’aliénation, ces actions, droits ou participations similaires tirent directement ou indirectement plus de 50 pour cent de leur valeur de biens immobiliers (immeubles) situés dans cet autre Etat contractant […] »
« Les gains provenant de l'aliénation de tous biens autres que ceux qui sont visés aux paragraphes 1, 2 et 3 ne sont imposables que dans l'Etat contractant dont le cédant est un résident. »
Article 13, paragraphe 1, b, dans sa rédaction issue de l’article 9 de la Convention multilatérale (version consolidée). Texte publié par impots.gouv.fr.
Société à prépondérance immobilière : le test
Pour une cession de titres, l’article 13, paragraphe 1, b, pose trois questions :
- 1Valeur immobilièreLes titres tirent-ils plus de 50 pour cent de leur valeur d’immeubles situés dans l’autre État ?
- 2Période observéeLe seuil a-t-il été franchi à un moment quelconque des 365 jours précédant la vente ?
- 3Immeubles d’exploitation exclusLes immeubles affectés à la propre exploitation de la société ne comptent pas.
- 4ConséquenceSeuil atteint : l’État de situation des immeubles peut imposer ; sinon, seul l’État de résidence impose.
S’installer en Mongolie ne fait pas échapper à l’impôt français la vente d’un immeuble situé en France ou de parts d’une société dont la valeur est surtout immobilière en France. Les gains sur des titres ordinaires reviennent en revanche au seul État de résidence. Le moment de la cession par rapport au changement de résidence, et la composition de l’actif des sociétés sur les 365 jours précédents, se vérifient avant toute vente.
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Les autres sujets de la convention
Questions fréquentes
Des parts de SCI détenant un immeuble en France sont-elles imposables en France ?
Oui si, à un moment des 365 jours précédant la cession, elles tirent plus de 50 pour cent de leur valeur d’immeubles situés en France (article 13, paragraphe 1, b).
Un résident de Mongolie qui vend des actions françaises est-il imposé en France ?
Non en principe, hors société à prépondérance immobilière et hors établissement stable : seul l’État de résidence du cédant impose (article 13, paragraphe 4).
Comment la France évite-t-elle la double imposition d’une plus-value immobilière en Mongolie ?
Par un crédit égal à l’impôt payé en Mongolie, qui ne peut excéder l’impôt français correspondant (article 23, paragraphe 1, a, ii).
Source : Convention signée à Paris le 18 avril 1996 (avec un protocole), modifiée par la Convention multilatérale signée par la France le 7 juin 2017 et par la Mongolie le 6 octobre 2022 — Version consolidée de la convention avec la Mongolie modifiée par la convention multilatérale – Impôts sur le revenu et la fortune; Convention avec la Mongolie (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 1er décembre 1998 ; Convention multilatérale entrée en vigueur le 1er janvier 2019 pour la France et le 1er janvier 2025 pour la Mongolie. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
