Un bien loué en Afrique du Sud ou en France : quel pays impose les loyers ? L’article 6 de la convention
Les revenus d’un bien immobilier sont imposables dans le pays où le bien est situé. Pour un résident de France, les loyers sud-africains entrent dans le calcul de l’impôt français, avec un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant à ces revenus.
- Les revenus qu’un résident d’un pays tire de biens immobiliers situés dans l’autre pays sont imposables dans ce pays de situation (article 6, paragraphe 1).
- La règle vise l’exploitation directe, la location, l’affermage et toute autre forme d’exploitation (article 6, paragraphe 3).
- Les revenus tirés de parts d’une société qui donnent la jouissance d’un bien sont imposables dans le pays où le bien se trouve (article 6, paragraphe 5).
- Un résident de France déclare ces loyers en France et reçoit un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant (article 23, paragraphe 1, a, i).
Qui impose les loyers ?
Le texte de la convention
« Les revenus qu'un résident d'un Etat contractant tire de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) situés dans l'autre Etat contractant sont imposables dans cet autre Etat. »
« Dans ce cas, l'impôt sud-africain n'est pas déductible de ces revenus, mais le bénéficiaire a droit à un crédit d'impôt imputable sur l'impôt français. Ce crédit d'impôt est égal : i) pour les revenus non mentionnés au ii, au montant de l'impôt français correspondant à ces revenus ; »
Texte publié par impots.gouv.fr.
Comment la France traite des loyers sud-africains
Pour un résident de France, l’article 23 procède en trois temps :
- 1Imposition en Afrique du SudLes loyers sont imposables dans le pays où le bien est situé.
- 2Prise en compte en FranceIls sont retenus pour le calcul de l’impôt français ; l’impôt sud-africain n’est pas déductible du revenu.
- 3Crédit d’impôtLa France accorde un crédit égal à l’impôt français correspondant à ces loyers.
Ce qu’ont jugé les tribunaux
Responsable de plateformes pétrolières en Afrique du Sud et en Libye : sans preuve d'un employeur établi dans l'Union européenne ni de l'impôt libyen payé, ni exonération de l'article 81 A ni crédit d'impôt
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Lire la décision →Les loyers d’un bien sud-africain restent à déclarer en France pour un résident de France, même s’ils sont imposés en Afrique du Sud : ils comptent pour le calcul de l’impôt, puis un crédit égal à l’impôt français qui leur correspond est accordé. Pour un résident d’Afrique du Sud qui loue en France, la France impose et l’Afrique du Sud déduit l’impôt français dans la limite prévue. Dans les deux cas, les obligations déclaratives existent des deux côtés.
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Questions fréquentes
Dois-je déclarer en France les loyers d’un appartement au Cap si je vis en France ?
Oui. Ils sont pris en compte pour le calcul de l’impôt français, avec un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant à ces revenus (article 23, paragraphe 1, a, i).
Je vis en Afrique du Sud et je loue mon appartement en France : qui impose ?
La France peut imposer ces loyers (article 6, paragraphe 1). L’Afrique du Sud déduit l’impôt payé en France de son impôt, dans la limite de la part correspondant à ces revenus (article 23, paragraphe 2).
Les parts d’une société propriétaire d’un logement sont-elles visées ?
Oui, lorsque ces parts donnent la jouissance du bien : les revenus sont imposables dans le pays où il est situé (article 6, paragraphe 5).
Source : Convention signée à Paris le 8 novembre 1993, modifiée par la Convention multilatérale signée par la France et l’Afrique du Sud le 7 juin 2017 — Version consolidée de la convention avec l'Afrique du Sud modifiée par la convention multilatérale (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 1er novembre 1995 ; Convention multilatérale entrée en vigueur le 1er janvier 2019 pour la France et le 1er janvier 2023 pour l’Afrique du Sud. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
