Plus-value immobilière d'un non-résident : un impôt définitif, qui ne revient pas dans la déclaration de revenus
Pour un particulier qui ne vit pas en France, l'impôt payé lors de la vente d'un bien français solde définitivement l'impôt sur le revenu dû sur cette plus-value. Elle ne s'ajoute pas à ses revenus imposés au barème. Pour une société non résidente, le prélèvement n'est qu'un acompte.
- Le prélèvement de l'article 244 bis A libère le vendeur non domicilié en France de l'impôt sur le revenu dû sur la plus-value. (§ 10)
- Il est définitif : la plus-value est exclue du revenu global imposé au barème progressif. (§ 20)
- En contrepartie, il ne peut pas être imputé sur l'impôt sur le revenu dû par ailleurs en France, sur des loyers par exemple. (§ 20)
- Pour une société non résidente, le prélèvement n'est pas libératoire : il s'impute sur l'impôt sur les sociétés dû en France au titre de l'exercice de la vente. (§ 30)
Ce que dit le texte
« Le prélèvement mentionné à l’article 244 bis A du CGI libère les contribuables qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France au sens de l’article 4 B du CGI, de l’impôt sur le revenu dû en raison des sommes qui ont supporté ce prélèvement. »
« Ce dernier a donc un caractère définitif et les revenus correspondants sont exclus de plein droit du revenu global soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif. Par suite, le montant du prélèvement n’est pas imputable sur le montant de l’impôt sur le revenu, que ce dernier soit calculé à raison des revenus de source française ou en fonction de la valeur locative de la résidence. »
« Le prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI n’est pas libératoire de l’impôt. Il vient toutefois s’imputer sur le montant de l’impôt sur les sociétés dû en France, au titre de l’exercice fiscal de réalisation de la plus-value, par la personne morale non résidente, à raison de l’ensemble des produits dont l’imposition est réservée à la France par les conventions fiscales internationales. Conformément aux dispositions du V de l'article 244 bis A du CGI, s'il excède l'impôt dû, l'excédent est restitué aux seules sociétés résidentes d’un État membre de l’Union européenne ou d’un autre État ou territoire ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d’assistance administrative en matière d'échange de renseignement et de lutte contre la fraude et l’évasion fiscales et n’étant pas non coopératif au sens de l’article 238-0 A du CGI. Pour plus de précisions sur ce dispositif, il convient de se reporter au II-A-2 § 100 à 120 du BOI-IS-RICI-30-20. Lorsque la personne morale a bénéficié de la restitution prévue au V de l'article 244 bis A du CGI, elle peut, au titre de l’impôt sur les sociétés demeuré à sa charge à raison de la plus-value immobilière ainsi réalisée, demander à bénéficier de la restitution temporaire prévue à l'article 235 quater du CGI. Cette dernière restitution ne peut porter que sur la partie du prélèvement qui est effectivement demeurée à la charge de la société non-résidente déficitaire, c’est-à-dire sur le montant du prélèvement diminué de celui de la restitution définitive opérée en application du V de l'article 244 bis A du CGI. Le dispositif de restitution temporaire est commenté au IV § 50 du BOI-RFPI-PVINR-30-10. »
Texte officiel recopié mot pour mot · BOFiP-Impôts, BOI-RFPI-PVINR-40-20220629, § 10, 20 et 30. Lire le document complet sur bofip.impots.gouv.fr
Un médecin installé en Suisse déclare chaque année en France les loyers d'un studio lyonnais. Quand il vend un autre appartement, l'impôt sur la plus-value payé chez le notaire solde l'opération : la plus-value ne figure pas dans sa déclaration de revenus et ne fait pas monter son taux.
Revers : s'il a trop payé sur ses loyers, il ne peut pas compenser avec l'impôt réglé sur la vente.
Les décisions des juges sur ce point
TA Lille · 2 mars 2023 · n° 2005918Résident belge cédant ses parts d'une SCI propriétaire d'un bien à Neuilly-sur-Seine : la plus-value est imposable en France au titre de l'article 3 de la convention franco-belge
TA Montreuil · 25 juillet 2024 · n° 2212094Résidente belge cédant les parts d'une SCI française : la plus-value est imposable en France, les parts de société à prépondérance immobilière étant des biens immobiliers au sens de la convention franco-belge
CAA Paris · 13 décembre 2024 · n° 23PA01692
Les conventions concernées
Le caractère libératoire simplifie la déclaration en France, mais le pays de résidence peut aussi imposer cette plus-value : c'est la convention fiscale qui dit comment éviter de payer deux fois.
Vérifier l'impôt de ma venteVisio · 30 min · sans engagementSource : BOFiP-Impôts, BOI-RFPI-PVINR-40-20220629 (Licence ouverte). Explication : Balmont Conseil, à jour de la version du 29/06/2022. Cette page ne se substitue pas au texte qui fait foi. Information générale, pas un conseil personnalisé.
