Au 4 novembre 2026, acheter un logement ancien à 300 000 € coûte 21 083,10 € de frais d’acquisition (7,03 % du prix) avec des droits de mutation à 5,81 %, ou 22 613,10 € (7,54 %) à 6,32 %, hors débours. L’acquéreur non professionnel dispose de 10 jours pour se rétracter après un avant-contrat. Le vendeur ne paie pas ces frais : il paie, le cas échéant, 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur sa plus-value, après abattements, et rien sur sa résidence principale.

Chaque chiffre vient d’une source officielle citée en bas de page et relue le 4 novembre 2026. Les exemples sont fictifs : ils montrent un calcul, pas votre résultat. Si vous vendez un bien reçu en héritage, lisez d’abord vendre une maison héritée : plus-value et impôt.

Dans cette page

• Quelles sont les étapes d’une transaction immobilière ?
• Offre, compromis ou promesse : que signe-t-on ?
• Combien de jours pour se rétracter, et à partir de quand ?
• Que protègent les conditions suspensives et le dépôt de garantie ?
• Quels diagnostics le vendeur doit-il fournir ?
• Combien coûtent les frais de notaire à l’achat dans l’ancien ?
• Pourquoi les droits de mutation passent-ils de 5,81 % à 6,32 % ?
• Les frais sont-ils plus bas dans le neuf ?
• Que paie le vendeur, et quand est-il exonéré ?
• Acheter avant d’avoir vendu : comment s’organiser ?
• Et si vous achetez ou vendez depuis l’étranger ?
• Cas pratique : un appartement ancien à 300 000 €
• Ce que nous constatons dans les dossiers

etapes

Sept étapes, de la mise en vente à la publication de l’acte : l’avant-contrat fixe le prix et les conditions, l’acte authentique transfère la propriété. L’acte de vente doit obligatoirement être rédigé par un notaire (service-public.gouv.fr, fiche F2962).

Après la signature, le notaire fait enregistrer et publier l’acte, puis remet une attestation de propriété. La copie de l’acte, qui vaut titre de propriété, arrive environ six mois plus tard (fiche F2962). Voir l’acte authentique de vente.

avant-contrat

Le compromis engage vendeur et acquéreur ; la promesse unilatérale n’engage que le vendeur, l’acquéreur gardant une option. Dans les deux cas, le délai de rétractation est de 10 jours (fiche F2965, vérifiée le 10 avril 2026).

Au-delà de 18 mois, l’acte authentique est obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique. En Alsace-Moselle, un compromis sous seing privé doit être suivi de l’acte authentique dans un délai de 6 mois au plus. Lisez les définitions du compromis de vente, de la promesse de vente et de l’indemnité d’immobilisation.

retractation

Dix jours calendaires, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie l’avant-contrat, ou de sa remise en main propre. L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation (Légifrance) prévoit ce délai pour l’acquéreur non professionnel. La renonciation se notifie au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception (fiche F2965). L’article L. 271-2 interdit de verser une somme avant la fin du délai, sauf exceptions pour certains contrats, comme la vente sur plan.

Exemple 1 : deux dates de départ (profils fictifs). Un compromis est signé le vendredi 8 janvier 2027. Cas A : la lettre est présentée le lundi 11 janvier 2027. Le délai court dès le mardi 12 janvier 2027 et expire le jeudi 21 janvier 2027. Cas B : la lettre est présentée le mercredi 13 janvier 2027 ; le dixième jour tombe le samedi 23 janvier 2027. La fiche F2962 énonce un report au premier jour ouvrable suivant lorsque le délai de 10 jours qui précède un acte authentique signé sans avant-contrat expire un week-end ou un jour férié ; les articles L. 271-1 et L. 271-2 consultés sur Légifrance ne le mentionnent pas pour un avant-contrat. Si ce report s’appliquait, l’échéance serait le lundi 25 janvier 2027 : faites-le confirmer par le notaire.

Renoncer dans le délai ne demande ni justification ni pénalité. Un professionnel mandaté qui détient un dépôt doit le restituer sous 21 jours (article L. 271-2).

suspensives

Une condition suspensive retarde l’effet de la vente jusqu’à un événement futur et incertain ; si elle échoue, la somme versée est restituée. Les exemples de la fiche F2965 : obtention d’un prêt, certificat d’urbanisme, travaux à réaliser par le vendeur, purge du droit de préemption.

• Le délai de réalisation est fixé librement, sauf pour le prêt : un mois au minimum à compter de la signature ou de l’enregistrement de l’avant-contrat (fiche F2965).
• Si la condition échoue, la somme est restituée ; si l’acquéreur renonce sans cause légitime après le délai, le vendeur la conserve ; à la vente, elle est déduite du prix.

Pour acheter avant d’avoir vendu, voyez le prêt relais avec compromis de vente signé.

diagnostics

Le vendeur regroupe les diagnostics dans un dossier de diagnostic technique, joint à la promesse ou à l’acte de vente. La liste dépend de l’âge et de la situation du logement (fiche F10798, vérifiée le 7 mars 2025).

L’audit énergétique est valable 5 ans, réalisé par un professionnel qualifié qui effectue au moins une visite ; son prix n’est pas réglementé (fiche F37110, vérifiée le 14 septembre 2026). L’obligation sera étendue aux biens classés D à partir du 1er janvier 2034. Voir le DPE et l’audit énergétique obligatoire à la vente.

frais

Les « frais de notaire » se divisent en trois blocs : les émoluments du notaire, les droits et taxes reversés à l’État et aux collectivités, et les débours. Les débours sont les sommes avancées par le notaire pour le compte du client : états hypothécaires, documents d’urbanisme, copies d’actes (définition : service-public.gouv.fr, fiche F17701 ; exemples d’après notaires.fr).

Le barème des émoluments s’applique depuis le 1er janvier 2021 ; la TVA de 20 % s’y ajoute en métropole (fiche F17701, vérifiée le 5 août 2026). Les débours ne figurent pas dans ce total. Voir notre article sur les frais de notaire à l’achat et la définition des frais de notaire.

Exemple 2 : l’effet du taux sur 300 000 € (profil fictif). Émoluments : 251,55 € + 167,58 € + 457,52 € + 1 917,60 € = 2 794,25 € hors taxe, soit 3 353,10 € avec TVA. À 5,81 % : 3 353,10 € + 17 430 € + 300 € = 21 083,10 €, soit 7,03 % du prix. À 6,32 % : 22 613,10 €, soit 7,54 %. L’écart est de 1 530 €.

taux

La part départementale peut dépasser 4,50 % depuis le 1er avril 2025, dans la limite de 5 %, pour trois ans (BOFiP, loi de finances pour 2025, article 116). Le taux global dépend donc du département du bien.

Le taux de 5,81 % se reconstitue ainsi : 4,50 % de droit départemental, 1,20 % de taxe communale et 2,37 % du droit départemental de frais d’assiette (impots.gouv.fr, page « Achat dans l’ancien »). Avec 5 % de droit départemental, le calcul donne 6,3185 % (5 + 1,20 + 2,37 % × 5), soit 6,32 % arrondi. Ce total est notre calcul : il ne figure pas sur les pages officielles consultées, dont la page d’impots.gouv.fr, publiée en 2016 et dont les métadonnées datent de 2020. Faites confirmer le taux par le notaire.

La hausse ne s’applique pas lorsque le bien est la première propriété de l’acquéreur et sa résidence principale (BOFiP, article 116 II B). Une trentaine de départements étaient concernés dès avril 2025 (service-public.gouv.fr, actualité du 2 avril 2025) ; la liste a pu évoluer. L’article 121 de la loi de finances pour 2026 modifie le calendrier d’entrée en vigueur des délibérations départementales (BOFiP) : demandez le taux en vigueur à la date de signature.

neuf

Oui, pour les droits : le taux réduit est de 0,71 % dans le neuf, contre 5,81 % ou 6,32 % dans l’ancien. La TVA de 20 % pèse sur le prix, avec un taux de 5,5 % possible sous conditions, notamment en zone ANRU ou en quartier prioritaire (impots.gouv.fr, « Achat dans le neuf », mise à jour le 7 janvier 2026). Selon notaires.fr (source professionnelle non officielle ; la page d’impots.gouv.fr ne le précise pas), le droit est calculé sur le prix hors taxes : faites confirmer la base par le notaire.

Exemple 3 : le même budget, deux régimes (profil fictif). Un logement neuf à 300 000 € toutes taxes comprises vaut 250 000 € hors taxes. Le droit à 0,71 % s’élève à 1 775 €, contre 17 430 € dans l’ancien au même prix : 15 655 € de moins. Cette comparaison laisse de côté les émoluments et la contribution, qui dépendent de l’acte. Voir la VEFA et la garantie d’achèvement et les paiements échelonnés.

vendeur

Le vendeur ne supporte pas les droits de mutation ; il fournit les diagnostics et paie l’impôt sur sa plus-value, sauf exonération. La plus-value est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements pour durée de détention (fiche F10864, vérifiée le 15 avril 2026).

Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. La vente de la résidence principale est exonérée, comme celle d’un bien vendu 15 000 € au plus. Le vendeur d’un autre logement peut l’être, une seule fois, si le prix sert à acheter sa résidence principale sous deux ans et s’il n’était pas propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédentes. Voir la plus-value immobilière et l’abattement pour durée de détention.

Exemple 4 : une revente après 12 ans (profil fictif). Un bien acheté 180 000 € est vendu 280 000 € après 12 ans, sans justificatif de travaux. Prix d’acquisition majoré : frais forfaitaires de 7,5 % (13 500 €) et forfait travaux de 15 % au-delà de 5 ans (27 000 €), soit 220 500 €. Plus-value brute : 59 500 €. Abattement de 42 % pour l’impôt sur le revenu : base de 34 510 €, soit 6 556,90 € à 19 %. Abattement de 11,55 % pour les prélèvements sociaux : base de 52 627,75 €, soit 9 051,97 € à 17,2 %. Total : 15 608,87 €, soit 26,2 % de la plus-value ; pas de surtaxe, la base de 34 510 € restant sous 50 000 €. Voir la plus-value immobilière des particuliers.

financer

Le calendrier du crédit et celui de la vente doivent se recouper : condition suspensive de prêt, rétractation et date limite de l’acte se jouent sur quelques semaines. Trois points à poser avant de signer le compromis :

• le montant à emprunter, frais d’acquisition inclus, et non le seul prix du bien ;
• la date à laquelle le prix de votre vente sera disponible, si vous financez l’achat avec : voyez le prêt relais ;
• l’origine de l’apport, notamment un prêt entre proches (le prêt familial pour acheter un logement) ou un déblocage d’épargne retraite (le PER et l’achat de la résidence principale).

Pour le crédit, nous organisons la mise en relation avec nos partenaires bancaires.

etranger

Vous pouvez signer par procuration : le notaire vérifie l’identité, la capacité et la procuration de chaque partie avant de recevoir l’acte (fiche F2962). Le financement d’un non-résident et les règles de la plus-value suivent leurs propres conditions. Lisez acheter un bien en France depuis l’étranger : crédit, notaire, procuration et la plus-value immobilière d’un non-résident.

cas

Exemple 5 : Julien et Camille (profil fictif). Situation : Julien et Camille signent un compromis pour un appartement ancien de 300 000 € à Lyon. Leur apport est de 40 000 €. Problème : ils ont budgété 8 % de frais, soit 24 000 €, sans savoir ce que ce chiffre recouvre ni quel taux de droits s’applique.

Stratégie : avec le notaire, ils détaillent chaque poste et chiffrent les deux taux possibles. À 5,81 %, les frais hors débours sont de 21 083,10 €, soit 53 % de leur apport ; à 6,32 %, de 22 613,10 €. Le besoin de financement est de 281 083,10 € dans le premier cas, 282 613,10 € dans le second.

Résultat : leur forfait de 8 % laissait 2 916,90 € de marge à 5,81 % pour les débours et la garantie du prêt, et seulement 1 386,90 € à 6,32 %. Hypothèse de calcul, sans valeur d’offre : un crédit sur 20 ans à 3,5 % donnerait une mensualité de 1 630,17 € dans le premier cas, 1 639,04 € dans le second, soit 8,87 € de plus par mois pour un écart de taux de droits.

constats

Les acquéreurs budgètent un pourcentage forfaitaire plutôt que les postes, et le taux de droits n’est vérifié qu’à la signature. Or 1 530 € d’écart sur un bien à 300 000 € se retrouvent dans le crédit. Notre position : on demande le taux au notaire dès le compromis et on garde une marge pour les débours.

Nous chiffrons l’opération complète avant la signature : frais, financement et fiscalité à la revente, en regardant aussi comment l’achat s’insère dans votre patrimoine.