Prêt relais avec compromis de vente signé : ce que la banque finance

Un prêt relais avec compromis de vente signé permet d’acheter votre nouveau logement avant d’avoir encaissé la vente de l’ancien. Au 31 octobre 2026, le taux d’usure des prêts relais, plafond légal du taux, est de 6,49 % jusqu’au 31 décembre. Certaines banques prêtent jusqu’à 90 % du prix de vente attendu quand la vente est engagée. Le vrai risque n’est pas le taux, c’est la durée.

Pourquoi le compromis signé change-t-il la réponse de la banque ?

Sans compromis, la banque finance une vente hypothétique : elle retient une quotité prudente et vous demande des garanties solides. Avec un compromis signé, l’acquéreur est identifié, le prix est fixé et la date de l’acte authentique est connue. Le service-public.gouv.fr rappelle que le compromis engage les deux parties dès la signature, alors que la promesse unilatérale n’engage que le vendeur.

Quatre éléments du compromis comptent pour le dossier de crédit :

• le prix de vente et la date prévue de signature de l’acte chez le notaire ;
• les conditions suspensives, en particulier le prêt de l’acquéreur : si l’acquéreur n’obtient pas son financement, la vente tombe et son dépôt de garantie lui est rendu ;
• le délai de rétractation de 10 jours de l’acquéreur : tant qu’il court, l’acquéreur peut renoncer sans avoir à se justifier ;
• le dépôt de garantie, usuellement de 10 % du prix, bloqué sur le compte séquestre du notaire.

Ce délai court 10 jours calendaires à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie l’acte. Le détail est dans notre page sur la promesse de vente, le compromis et la rétractation de 10 jours.

Le point à surveiller est la condition suspensive de prêt de votre acquéreur. Le délai pour obtenir l’accord est en général de 45 à 60 jours après la signature, jamais moins d’un mois, et la condition n’est remplie que par une offre ferme et sans réserve, pas par un simple accord de principe. Demandez à votre notaire où en est le dossier de l’acquéreur avant de déposer le vôtre.

Le compromis ne garantit jamais la vente. Il réduit l’incertitude, il ne la supprime pas.

Combien la banque peut-elle prêter avec un prêt relais ?

Chaque banque fixe sa propre quotité. À titre d’exemple, la fiche d’information d’une grande banque de réseau (novembre 2024) annonce jusqu’à 90 % du prix de vente attendu, selon l’avancement de la vente, et recommande de garder une marge. Les caractéristiques habituelles se retrouvent d’un établissement à l’autre :

Pour comprendre la différence entre caution, hypothèque et privilège de prêteur de deniers, lisez notre page sur les garanties du prêt immobilier.

Si un capital reste dû sur votre crédit actuel, la banque raisonne le plus souvent sur la valeur nette : prix de vente moins capital restant dû. C’est cette base, et non le prix affiché, qui détermine le montant du relais. Un bien vendu 450 000 € avec 120 000 € de capital restant dû vaut 330 000 € pour la banque, et un relais à 90 % plafonne à 297 000 €.

Combien coûte un prêt relais en 2026 ?

Le coût dépend de deux paramètres : le taux et le nombre de mois pendant lesquels le prêt reste ouvert. Les frais de dossier s’ajoutent. Le calcul est simple : montant × taux ÷ 12 × nombre de mois.

Avec un différé d’amortissement, vous payez chaque mois les intérêts et l’assurance, en plus de la mensualité de votre nouveau crédit. Pendant trois à six mois, vous portez donc deux charges : le crédit principal du nouveau bien et les intérêts du relais. Ce doublon doit entrer dans votre taux d’endettement avant la signature.

Le tableau suivant donne le coût en intérêts selon le montant du relais et la durée réelle, avec un taux fixe de 4,90 % (hypothèse de calcul, à remplacer par l’offre de votre banque) et des frais de dossier de 1 % :

Lecture : sur 300 000 €, chaque mois de retard coûte 1 225 €. Six mois de retard pèsent plus lourd que presque tout ce que vous pouvez négocier sur le taux.

Pour comparer deux offres, utilisez le TAEG, qui inclut frais de dossier, assurance et garanties, et non le seul taux : notre page sur le TAEG et le taux d’usure explique comment le lire. Sur l’assurance du prêt, voyez notre article sur le changement d’assurance de prêt.

Comment la banque calcule-t-elle votre capacité d’emprunt avec un relais ?

La banque vérifie que votre taux d’endettement ne dépasse pas 35 % de vos revenus, d’après la fiche du service-public.gouv.fr sur la demande de crédit immobilier. Le piège du relais est là : pendant sa durée, vous payez les intérêts du relais et la mensualité du nouveau crédit. La façon dont la banque traite ces intérêts change le résultat : posez la question dès le premier rendez-vous.

Un exemple chiffré montre l’enjeu. Un foyer gagne 9 000 € par mois et rembourse 2 300 € par mois pour le nouveau crédit : le taux d’endettement est de 25,6 %. Si la banque ajoute 1 241 € d’intérêts de relais par mois, il passe à 39,3 %, au-dessus du seuil de 35 %. Le même dossier peut donc passer ou non selon la façon de compter : faites chiffrer les deux hypothèses avant de choisir la banque.

Autre règle de la même fiche : l’offre de prêt ne peut pas être acceptée avant 10 jours calendaires après sa réception, et la banque doit la maintenir au moins 30 jours.

Quelles sont les étapes d’un achat-revente avec prêt relais ?

1. Vendre. Signez le compromis de vente à un prix réaliste. Notez la date prévue de l’acte et le capital restant dû.
2. Faire le plan de financement. Valeur nette du bien à vendre, apport, nouveau crédit, relais, frais de notaire : tout doit tenir sur une page.
3. Signer l’avant-contrat d’achat. Votre propre compromis d’achat comporte une condition suspensive d’obtention de prêt, obligatoire quand l’achat est financé par un crédit. Faites-y figurer le relais : montant, durée, taux maximum.
4. Déposer le dossier. Joignez le compromis de vente signé et le dernier tableau d’amortissement. Le compromis d’achat fixe le délai pour obtenir l’accord, en général de 45 à 60 jours.
5. Accepter l’offre. Respectez le délai de réflexion de 10 jours, puis retournez l’offre signée.
6. Signer chez le notaire. Les fonds du relais sont débloqués le jour de l’acte d’achat, avec le crédit principal.
7. Vendre et solder. Le jour de la vente de l’ancien bien, le notaire rembourse d’abord le capital restant dû de l’ancien crédit, puis le relais. Le solde vous revient.

Cas concret : Claire et Julien vendent à Lyon avant d’acheter

Situation. Claire, 41 ans, et Julien, 43 ans, vendent leur appartement lyonnais 450 000 €. Le compromis est signé, l’acte est prévu dans trois mois. Il leur reste 120 000 € de capital à rembourser sur leur crédit actuel. Ils ont trouvé une maison à 620 000 € et le vendeur ne veut pas attendre.

Problème. Ils doivent payer la maison avant de toucher le produit de la vente. Leur apport disponible ne couvre pas la différence.

Stratégie. Une mise en relation avec nos partenaires bancaires aboutit à un prêt relais fixé à 90 % de la valeur nette de l’appartement, soit 90 % × (450 000 − 120 000) = 297 000 €. Hypothèses du cas : taux fixe de 4,90 %, durée de 12 mois, différé d’amortissement, frais de dossier de 1 %. Le prêt représente 66 % du prix de vente, ce qui laisse une marge confortable.

Résultat. Les intérêts mensuels s’élèvent à 1 212,75 €. Si l’acte de vente se signe au bout de 3 mois, le relais coûte 3 638,25 € d’intérêts + 2 970 € de frais, soit 6 608,25 €. Si la vente traîne 9 mois, il coûte 10 914,75 € + 2 970 €, soit 13 884,75 €. Six mois de retard ajoutent 7 276,50 €. À la vente, il reste 330 000 € − 297 000 € − 3 638,25 € = 29 361,75 € avant frais d’agence. Ce chiffre dépend de l’hypothèse de taux, à remplacer par l’offre réelle de la banque.

Que se passe-t-il si le bien se vend moins cher que prévu ?

Deuxième cas, pour tester la marge. Sophie, 47 ans, et Marc, 49 ans, vendent leur maison de Caluire 520 000 €, avec 140 000 € de capital restant dû. La valeur nette est de 380 000 €. La banque leur accorde un relais à 80 % de cette valeur nette, soit 304 000 €, qui représente 58,5 % du prix de vente. Taux fixe de 4,90 %, frais de dossier de 1 % (3 040 €), intérêts de 1 241,33 € par mois.

Le tableau donne ce qu’il reste après remboursement du capital restant dû (140 000 €) et du relais (304 000 €), selon le prix réellement obtenu, avant frais d’agence :

Dans ce cas, le relais est couvert tant que le prix ne baisse pas de plus de 14,6 % (prix de 444 000 €), et de 11,8 % environ si la vente prend 12 mois et que les intérêts sont payés sur le produit de la vente. À −20 %, il manque 28 000 €, plus les intérêts, à sortir de la poche du couple. C’est cette marge qui protège l’emprunteur, pas la promesse de la banque. Dans le premier cas, avec un relais à 90 % de la valeur nette, la marge n’est que de 33 000 € : une baisse de prix de 7,3 % (de 450 000 € à 417 000 €) l’épuise avant même les intérêts.

Règle simple : testez votre plan avec un prix de vente inférieur de 10 % à celui du compromis, et vérifiez que vous absorbez 12 mois d’intérêts.

Que se passe-t-il si la vente tombe ou traîne ?

Trois scénarios se présentent :

• La vente tombe (refus de prêt de l’acquéreur, rétractation). Vous restez emprunteur du relais, sans le produit prévu. Il faut remettre le bien en vente vite, avec un prix réaliste, ou négocier avec la banque une prorogation ou une transformation en crédit classique.
• La vente traîne. Chaque mois coûte 1 212,75 € dans le premier cas, 1 241,33 € dans le second.
• La vente se fait à un prix plus bas. Le produit net baisse, mais le relais reste dû en totalité.

La loi vous protège peu sur ce point. Depuis le 1er juillet 2016, le prêteur doit vous mettre en garde sur les risques du contrat au regard de votre situation (article L. 313-12 du Code de la consommation). Dans un arrêt du 22 juin 2017 (pourvoi n° 15-28649), la Cour de cassation a pourtant écarté la responsabilité de la banque : le risque de ne pas vendre pesait sur l’emprunteur, et l’écart entre la valeur du bien et le prêt offrait une marge de sécurité suffisante. Retenez la règle pratique : la marge entre le prêt et le prix net de vente est votre seule vraie protection.

Que devient votre crédit actuel : remboursement anticipé ou transfert ?

À la vente, le capital restant dû de votre crédit en cours est remboursé par anticipation, sauf si votre banque accepte de transférer le prêt sur votre nouveau logement. Pour un prêt immobilier classique, le service-public.gouv.fr indique que le transfert est possible avec l’accord de la banque, au taux initial. Il ne l’est pas pour le prêt à taux zéro, le prêt conventionné classique et le prêt d’accession sociale : ceux-là doivent être remboursés au plus tard lors de l’inscription de la vente au service de la publicité foncière.

Le remboursement anticipé peut donner lieu à une indemnité. Elle ne peut pas dépasser six mois d’intérêts sur le capital remboursé, calculés au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû. Dans le second cas, Sophie et Marc remboursent 140 000 € sur un crédit à 1,6 % : six mois d’intérêts font 1 120 €, et 3 % du capital font 4 200 €. L’indemnité ne peut donc pas dépasser 1 120 €. Aucune indemnité n’est due quand le remboursement fait suite à la vente du logement et à un changement de lieu de travail, à une cessation forcée d’activité (un licenciement, par exemple) ou à un décès, qu’il s’agisse de vous ou de votre conjoint. Notre page sur le remboursement anticipé et les indemnités plafonnées détaille ces règles.

Le transfert peut valoir de l’argent : si Sophie et Marc gardaient leurs 140 000 € à 1,6 % plutôt que d’emprunter la même somme à 4,2 % (hypothèse), ils économiseraient 3 640 € d’intérêts la première année. La banque peut refuser : demandez-le avant de signer le compromis d’achat.

Que devient la plus-value sur l’ancien logement ?

La vente de votre résidence principale est exonérée de plus-value, à condition que le logement soit votre résidence principale au moment de la vente (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 15 avril 2026). Si vous déménagez avant la signature, faites valider votre situation par le notaire ; notre page sur la résidence principale vendue précise les cas limites. Pour un bien qui n’est plus votre résidence principale, la plus-value est imposable : notre article sur les abattements et exonérations de plus-value immobilière détaille le calcul. Les frais de l’achat sont expliqués dans notre page sur les frais de notaire et droits de mutation.

Quelles sont les erreurs les plus fréquentes ?

• Emprunter sur le prix affiché. La banque raisonne sur la valeur nette, après le capital restant dû.
• Oublier le doublon de charges. Les intérêts du relais s’ajoutent chaque mois à la mensualité du nouveau crédit.
• Compter sur la date de l’acte. Chaque mois de retard coûte environ 1 225 € pour 300 000 € empruntés à 4,90 %.
• Signer l’achat sans condition suspensive de prêt. Si le relais est refusé, vous perdez votre dépôt de garantie ou vous êtes tenu d’acheter.
• Ne pas demander le transfert du crédit en cours. Selon son taux, il peut valoir plusieurs milliers d’euros.

Ce que fait Balmont Conseil

Nous reprenons votre projet d’achat-revente dans son ensemble : valeur nette du bien à vendre, capacité d’emprunt, coût du relais selon la date de vente et mise en relation avec nos partenaires bancaires. Nous vérifions aussi ce que l’opération change pour votre épargne et votre patrimoine. Balmont Conseil, cabinet de gestion de patrimoine à Lyon depuis bientôt 14 ans. Pour étudier votre situation, prenez rendez-vous avec Balmont Conseil.

FAQ : prêt relais avec compromis signé

Peut-on obtenir un prêt relais sans compromis de vente ?

Oui, certaines banques l’acceptent, mais avec une quotité plus basse et des garanties plus exigeantes. Le compromis signé rassure la banque : le prix et l’acquéreur sont connus.

Quelle est la durée d’un prêt relais ?

Dans la fiche d’une grande banque (novembre 2024), 12 mois, portés à 24 mois pour une VEFA ou une construction. Chaque établissement fixe ses règles de prorogation.

Le prêt relais est-il remboursé avec la vente ?

Oui. Le capital est remboursé à la signature de l’acte de vente, une fois le capital restant dû de l’ancien crédit soldé. Il reste ensuite le solde de la vente.

Que faire si l’acquéreur se rétracte ?

Remettez le bien en vente sans délai et prévenez la banque tout de suite. Une prorogation ou un crédit classique peut être négocié si votre dossier le permet.

Faut-il rembourser une indemnité à sa banque en vendant ?

Peut-être. L’indemnité de remboursement anticipé est plafonnée à six mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû, et elle n’est pas due en cas de vente liée à un changement de lieu de travail, à une cessation forcée d’activité ou à un décès. Le transfert du prêt évite la question.

Combien coûte un prêt relais de 300 000 € ?

À 4,90 % en différé d’amortissement, 1 225 € d’intérêts par mois, soit 7 350 € pour 6 mois, plus 3 000 € de frais de dossier à 1 %. Le taux réel dépend de votre dossier et du moment de l’offre.

Sources : service-public.gouv.fr, fiches « Promesse de vente d’un logement existant : promesse unilatérale ou compromis » (vérifiée le 10 avril 2026), « Qu’est-ce qu’une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier dans une promesse de vente ? » (vérifiée le 24 août 2026), « Peut-on rembourser son crédit immobilier par anticipation ? » (vérifiée le 16 septembre 2026), « Peut-on revendre son logement avant d’avoir remboursé son prêt immobilier ? » (vérifiée le 9 mai 2025), « Je veux obtenir un crédit immobilier » (vérifiée le 5 avril 2024) et « Impôt sur le revenu – Plus-value immobilière » (vérifiée le 15 avril 2026), consultées le 31 octobre 2026 ; ANIL, arrêt de la Cour de cassation du 22 juin 2017 et analyse sur les prêts relais ; Banque de France, taux d’usure applicables du 1er octobre au 31 décembre 2026 ; fiche d’information sur les prêts relais d’une banque de réseau (novembre 2024) ; Code de la consommation, article L. 313-12, consultés le 30 octobre 2026.