La plus-value immobilière des particuliers est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention : exonération d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. La résidence principale est exonérée, ainsi que d’autres cas listés plus bas. Pour les plus-values élevées, une taxe supplémentaire s’applique au-delà de 50 000 €.
Les taux d’imposition
La plus-value nette imposable est taxée à 19 % pour l’impôt sur le revenu et à 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Selon la notice 2048-IMM (05/2026) et service-public.fr (fiche F10864, mise à jour le 15/04/2026), le taux de 17,2 % reste inchangé après la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
Les abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Abattement pour l’impôt (19 %) | Abattement pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | exonération totale dès 22 ans | 9 % par an |
| Après 30 ans | exonération | exonération |
Les exonérations
- La vente de votre résidence principale.
- Une détention de plus de 22 ans (exonération d’impôt sur le revenu seulement ; les prélèvements sociaux restent dus jusqu’à 30 ans).
- Un prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €.
- La première cession d’un logement autre que la résidence principale, si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les quatre années précédentes et si vous remployez le prix dans les 24 mois à l’acquisition ou à la construction de votre résidence principale. L’exonération est proportionnelle au remploi et ne joue qu’une fois.
- D’autres cas, notamment liés aux ressources, à l’expropriation ou à la vente à un bailleur social.
La taxe sur les plus-values élevées
Si la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique (article 1609 nonies G du CGI), selon un barème progressif avec lissage dans les 10 000 € précédant chaque palier :
| Plus-value nette imposable | Taux |
|---|---|
| De 50 001 à 100 000 € | 2 % |
| De 100 001 à 150 000 € | 3 % |
| De 150 001 à 200 000 € | 4 % |
| De 200 001 à 250 000 € | 5 % |
| Au-delà de 250 000 € | 6 % |
Les terrains à bâtir en sont exclus. Exemple tiré du BOFiP : pour une plus-value de 52 500 €, la taxe est de 675 €.
Exemple chiffré
Un bien acheté 200 000 € est vendu 300 000 € après 10 ans de détention. Nous ne retenons ni frais, ni forfaits. La plus-value brute est de 100 000 €.
- Impôt : abattement de 30 % (5 années au-delà de la 5e, à 6 %), soit une base de 70 000 €, taxée à 19 % : 13 300 €.
- Prélèvements sociaux : abattement de 8,25 % (5 années à 1,65 %), soit une base de 91 750 €, taxée à 17,2 % : 15 781 €.
- Taxe sur les plus-values élevées : 2 % sur 70 000 € : 1 400 €.
Total : environ 30 481 €, soit environ 30 % de la plus-value brute.
La déclaration et le paiement
La déclaration 2048-IMM est établie par le notaire dans le mois de la vente. C’est lui qui règle l’impôt et les prélèvements sociaux sur le prix de vente. Vous reportez ensuite la plus-value sur votre déclaration de revenus. Pour un bien détenu via une société, voyez notre article sur la SCI ; pour les frais liés à l’acte, notre guide des frais de notaire.
Cas illustratif : vendre ou attendre
Situation. Madame R. détient depuis 17 ans un appartement locatif acheté 150 000 € et valant 260 000 €.
Problème. Elle se demande si elle doit vendre cette année ou attendre.
Stratégie. Elle fait calculer la plus-value avec les abattements à 17 ans, puis à 22 ans, en comparant au revenu locatif perçu entre-temps.
Résultat. Elle voit le gain d’impôt de l’attente, selon les barèmes du tableau ci-dessus, et le compare aux risques et aux revenus du bien avant de décider. Aucune règle universelle ne s’impose : tout dépend de sa situation.
Cas fictif, donné à titre d’illustration.
Ce que nous n’affirmons pas
Nous n’affirmons pas la ventilation interne du taux de 17,2 %, ni la case de la déclaration de revenus où reporter la plus-value, ni le plafond de 150 000 € applicable à certains non-résidents, ni les seuils de ressources de 2024. Ils doivent être vérifiés sur les notices officielles.
Questions fréquentes
Quel est le taux de la plus-value immobilière en 2026 ?
19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention.
Au bout de combien d’années n’y a-t-il plus d’impôt ?
Après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
La résidence principale est-elle taxée ?
Non, la vente de la résidence principale est exonérée.
Qui paie l’impôt, le vendeur ou le notaire ?
Le notaire dépose la déclaration 2048-IMM et règle l’impôt et les prélèvements sociaux sur le prix de vente.
À partir de quand la taxe sur les plus-values élevées s’applique-t-elle ?
Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, hors terrains à bâtir.
Pour aller plus loin
Voyez aussi les revenus fonciers et le dispositif Jeanbrun. Notre cabinet, à Lyon depuis bientôt 14 ans, peut chiffrer votre cession.
Sources officielles
Code général des impôts, articles 150 U et suivants et 1609 nonies G ; BOFiP BOI-RFPI-TPVIE-20 ; notice 2048-IMM (05/2026) ; service-public.fr (fiches F10864 et F2329).
