Cannes est une ville où la richesse se cache : le revenu fiscal moyen y est de 32 217 euros par foyer, en dessous de la moyenne nationale, mais ses 803 foyers soumis à l’impôt sur la fortune immobilière détiennent en moyenne 3,22 millions d’euros d’immobilier taxable. C’est l’un des patrimoines IFI moyens les plus élevés de France, au niveau du 6e arrondissement de Paris. Derrière les grilles de la Californie et de la Croix-des-Gardes vivent des familles qui ont souvent construit leur fortune ailleurs, et qui se demandent aujourd’hui s’il ne faudrait pas aller un peu plus loin sur la côte.
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Cannes en chiffres : deux villes en une
Les statistiques de la DGFiP publiées en 2025, sur les revenus de 2024, montrent un contraste rare :
- 55 541 foyers fiscaux, dont seulement 45,2 % sont imposés, moins que la moyenne des villes françaises (48,1 %) ;
- un revenu fiscal de référence moyen de 32 217 euros, contre 33 939 euros en moyenne nationale ;
- mais 803 redevables de l’IFI, avec un patrimoine immobilier taxable moyen de 3 220 849 euros et un IFI moyen de 13 242 euros.
Cannes n’est donc pas une ville riche en moyenne. C’est une ville où cohabitent une population modeste et quelques centaines de foyers très fortunés, souvent retraités, souvent venus de Paris, de Lyon ou de l’étranger, dont la fortune est d’abord immobilière et dont les revenus déclarés en France ne disent pas grand-chose. Le patrimoine moyen de ses redevables dépasse celui du 16e arrondissement de Paris (voir la carte de l’IFI et Paris 16e).
La tentation de Monaco
À Cannes, la question de Monaco revient dans presque toutes les conversations sur 2027. La principauté n’a pas d’impôt sur le revenu, pas d’impôt sur la fortune, et presque pas de droits de succession en ligne directe. Elle est à moins d’une heure de route.
Pour un Français, c’est pourtant une impasse. La convention fiscale franco-monégasque du 18 mai 1963 prévoit, à son article 7, que les Français qui transfèrent leur domicile à Monaco restent imposés en France à l’impôt sur le revenu exactement comme s’ils y vivaient encore, sur leurs revenus du monde entier. Et depuis l’avenant de 2003, ceux qui s’y sont installés depuis le 1er janvier 1989 restent soumis à l’impôt sur la fortune sur leur patrimoine immobilier mondial. Seuls quelques Français installés à Monaco avant 1962, ou nés et ayant toujours vécu en principauté, échappent à cette règle.
Autrement dit, un retraité cannois qui part s’installer à Monaco change de vue, pas d’impôt. Et il peut même en payer davantage.
Un cas concret : le couple de la Californie
Situation. Jean-Pierre, 67 ans, et Martine, 65 ans, ancien dirigeant et ancienne pharmacienne, vivent dans une villa de la Californie estimée à 4 millions d’euros. Ils ont aussi un appartement sur la Croisette, qu’ils prêtent à leur famille l’été, estimé à 1,6 million d’euros, et 2,5 millions d’euros de placements financiers. Ils ont deux enfants, dont une fille installée à Milan.
Ce qu’ils envisageaient. Louer un appartement à Monaco, y transférer leur domicile, et garder la villa et l’appartement de Cannes. Résultat : leur impôt sur le revenu ne change pas, puisqu’ils restent imposés en France en tant que Français. Leur IFI augmente : la villa de la Californie n’étant plus leur résidence principale, elle perd l’abattement de 30 % de l’article 973 du CGI. L’IFI passe d’environ 29 700 euros à environ 43 200 euros par an. Et leur succession reste soumise aux droits français.
Ce que nous avons proposé. Rester à Cannes, et lancer la transmission dans le cadre des règles actuelles :
- donation aux deux enfants de la nue-propriété de la villa, en gardant l’usufruit : à 67 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la valeur du bien (article 669 du CGI), soit 2,4 millions d’euros ; le couple continue d’y vivre (voir démembrement de propriété) ;
- Martine, qui a moins de 70 ans, verse 1 million d’euros sur un contrat d’assurance-vie au profit des deux enfants : chacun reçoit 152 500 euros hors droits, puis est taxé à 20 % au-delà (article 990 I du CGI) ;
- l’appartement de la Croisette et le reste des placements restent au couple.
Résultat. Sans rien faire, les deux enfants paieraient environ 2,51 millions d’euros de droits sur 8,1 millions d’euros de patrimoine. Avec cette organisation, ils paient environ 1,59 million d’euros, même si les parents décèdent moins de quinze ans après la donation : environ 393 000 euros pour la donation, 139 000 euros pour l’assurance-vie, 1,06 million d’euros sur le reste. Près de 925 000 euros d’économie, et l’IFI ne bouge pas, au lieu d’augmenter de 13 500 euros par an. Au décès, l’usufruit de la villa rejoint la nue-propriété sans droits (article 1133 du CGI).
Si vous voulez vraiment partir
Il existe des destinations où un Français peut réellement changer de régime fiscal, à condition de s’y installer pour de bon : la Suisse, la Belgique, l’Italie, le Portugal, les Émirats. Chacune a ses règles, ses coûts et ses pièges, et aucune ne s’improvise (voir s’installer en Suisse, la Belgique en 2026 et combien coûte un départ raté). Les biens situés en France, eux, restent toujours imposables en France, à l’IFI comme aux droits de succession. Quand une fille vit à Milan, il faut aussi regarder la loi applicable à la succession et la fiscalité italienne de ce qu’elle reçoit (voir résidence fiscale).
Comment Balmont Conseil intervient
Vous avez sans doute un notaire à Cannes, un autre à Paris, une banque privée à Monaco. Nous travaillons avec eux. Notre métier est la mobilité internationale : nous chiffrons ce que chaque option (rester, transmettre, partir) change réellement pour vous et pour vos enfants, avant que vous ne preniez une décision difficile à défaire.
Le premier échange dure 30 minutes. Il est confidentiel et sans engagement. Vous repartez avec une vision claire de votre situation (voir préparer mon rendez-vous).
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Ce que vous avez construit mérite mieux qu’une décision prise sur une idée reçue. Réservez un échange confidentiel de 30 minutes avec Alexis Sagnier : vous repartez avec les points d’attention de votre dossier.
Sources : DGFiP, statistiques de l’impôt sur le revenu et de l’IFI par commune, 2025 (revenus 2024) ; convention fiscale entre la France et la Principauté de Monaco du 18 mai 1963, article 7, et avenant du 26 mai 2003 ; BOFiP, BOI-INT-CVB-MCO-10 ; Code général des impôts, articles 669, 973, 990 I et 1133.
