En résumé…
On peut acheter un bien en France depuis l’étranger sans y revenir pour signer : le notaire peut établir à distance la procuration authentique qui permet à un mandataire de signer pour vous, et les plafonds du crédit s’appliquent à un non-résident comme à un résident. Mais l’acte de vente lui-même reste signé en France, par vous ou par votre mandataire.
Les exigences d’apport, de devise ou de pays relèvent de la politique de chaque banque, et la détention du bien vous place dans l’impôt français (revenus fonciers, taxe foncière, impôt sur la fortune immobilière au-delà du seuil). Notre position : on peut tout organiser à distance sauf la visite, et c’est précisément ce qu’il ne faut pas déléguer sans cadre écrit.
« J’ai trouvé l’appartement en ligne, la visite se fait en visioconférence, le vendeur veut une réponse sous quarante-huit heures. » Situation type d’une famille expatriée qui veut acheter à Lyon pour y revenir plus tard ou pour louer. Chaque étape est faisable à distance. Le risque est de les enchaîner dans le désordre : promesse signée avant que le financement et la procuration ne soient prêts.
1. Les démarches à distance : ce qui se délègue et ce qui ne se délègue pas
La procuration notariée à distance existe depuis novembre 2020
Pour le compromis ou la promesse de vente, une procuration certifiée, en mairie ou chez un notaire, suffit. Pour l’acte de vente, le décret du 20 novembre 2020 permet au notaire d’établir à distance une procuration authentique donnée à un mandataire, par un système sécurisé. Vous donnez pouvoir à une personne de confiance, qui signera l’acte à Lyon à votre place.
Ce que la procuration à distance ne fait pas : elle ne permet pas de signer à distance l’acte de vente lui-même, qui se signe en France, par vous ou par votre mandataire. Le gouvernement l’a confirmé en décembre 2020, et il n’envisageait pas, en mars 2022, d’autoriser les notaires français à instrumenter à l’étranger. Les consulats ne sont pas la voie ordinaire : seuls quelques-uns conservent des fonctions notariales, et ils peuvent surtout légaliser une signature sur un acte sous seing privé, contre des droits de chancellerie.
Concrètement. Faites rédiger la procuration par le notaire de l’opération, pas par un modèle trouvé en ligne. Imposez des bornes écrites : prix maximal, bien désigné, conditions suspensives (financement, urbanisme), liste des pièces que le mandataire doit avoir vues avant de signer. Une procuration trop large engage votre patrimoine ; une procuration trop étroite bloque la signature le jour dit.
Pour le technicien. Décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020 (procuration notariée établie à distance) ; article 9 du décret n° 71-942 du 26 novembre 1971, rapporté par la réponse ministérielle citée ci-après (un acte reçu hors du territoire ne vaut que comme écrit sous seing privé). Consulats à compétence notariale : selon la réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 29 mars 2022 (question n° 42204), seuls les consulats de Dakar et d’Abidjan exerçaient encore ces attributions, en application de l’arrêté du 17 décembre 2018 ; le ministère des Affaires étrangères indique aujourd’hui que seuls quelques consulats restent compétents. Un acte passé devant un officier public étranger peut être admis en France sous réserve de légalisation, d’apostille ou de dispense : à faire valider par le notaire français avant signature.
La visite et les documents : à distance, avec méthode
Le site du ministère de l’Économie recommande fortement une visite sur place et réserve la visite virtuelle à la présélection. À distance, demandez par écrit le procès-verbal de la dernière assemblée générale, les diagnostics (dont l’état énergétique et l’amiante), le plan local d’urbanisme auprès de la mairie, et comparez le prix aux transactions publiées dans la base DVF (demandes de valeurs foncières, cinq dernières années). Un professionnel mandaté a un devoir de conseil.
2. Le financement : mêmes plafonds, politique propre à chaque banque
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre l’octroi des crédits immobiliers : le total des mensualités ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets avant impôt, assurance comprise, et la durée est limitée à 25 ans (27 ans avec un différé lié à une livraison). Les établissements peuvent déroger pour 20 % de leur production trimestrielle. Son champ inclut expressément l’emprunteur non-résident qui finance un bien situé en France auprès d’un établissement contrôlé par l’ACPR, l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution.
Les exigences d’apport, de devise ou de pays relèvent de la politique de chaque banque. Une fois l’offre reçue, un délai de réflexion de dix jours s’impose avant l’acceptation. L’offre est maintenue au moins trente jours. Sur les garanties, voir hypothèque, caution et privilège de prêteur de deniers ; sur l’offre, la fiche d’information et le délai de réflexion.
Cas chiffré : exemple illustratif, calculé avec les règles en vigueur au 23/10/2026
Situation. Un couple vit à l’étranger. Revenus nets avant impôt de 7 000 € par mois, soit 84 000 € par an. Il vise un achat en France, financé à crédit.
Problème. Quelle mensualité et quelle capacité d’emprunt la règle de 35 % laisse-t-elle ?
Stratégie. Appliquer le plafond du HCSF, retrancher l’assurance, puis convertir la mensualité en capital sur 25 ans.
Résultat. 35 % de 7 000 € = 2 450 € par mois au maximum, assurance comprise. Moins 60 € d’assurance, il reste 2 390 € pour le crédit. À 3,50 % sur 25 ans (300 mensualités), cela correspond à un capital d’environ 477 400 €.
Hypothèses. un seul revenu stable de 7 000 € net avant impôt, aucun autre crédit en cours, assurance de 60 € par mois, taux nominal de 3,50 % choisi pour l’illustration (ce n’est pas un taux officiel ni une offre) ; exemple illustratif, calculé avec les règles en vigueur au 23/10/2026. La banque peut aussi retenir une décote sur les revenus perçus en devise ou exiger un apport : sa politique n’est pas un chiffre légal.
Pour le technicien. Décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 modifiée par les décisions D-HCSF-2023-2 et D-HCSF-2023-6 ; la foire aux questions du HCSF vise les « emprunteurs non-résidents finançant un bien situé en France ». Délai de réflexion et validité de l’offre : dispositions du Code de la consommation sur l’offre de prêt immobilier (fiche DGCCRF).
3. La fiscalité de détention : ce que le bien vous coûte chaque année
| Impôt | Qui le paie | Point à retenir |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Le propriétaire ou l’usufruitier au 1er janvier de l’année d’imposition | Due même si vous vivez à l’étranger ; voir résidences secondaires des non-résidents |
| Impôt sur le revenu (loyers) | Le non-résident qui loue | Taux minimum de 20 % jusqu’à 29 579 € puis 30 % (revenus 2025) ; option possible pour le taux moyen |
| Prélèvements sociaux (loyers) | Le non-résident qui loue | 17,2 % pour une location vide, 18,6 % pour un meublé non professionnel ; seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % si affilié à un régime de l’Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse, selon la règle générale indiquée par Service-Public |
| Impôt sur la fortune immobilière (IFI) | Le non-résident dont les biens en France dépassent le seuil | Seuil de 1 300 000 € de valeur nette taxable ; barème dès 800 000 €, dettes déductibles |
| Plus-value à la revente | Le non-résident qui vend | 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux ; représentant fiscal à désigner sauf dispense |
Quelques repères. La location vide jusqu’à 15 000 € de loyers bruts relève du micro-foncier (abattement de 30 %), au-delà du régime réel. Le non-résident est imposable à l’IFI sur ses biens situés en France et sur les parts de sociétés immobilières qui en détiennent ; les dettes liées au bien se déduisent. Les frais d’acquisition, dits « frais de notaire », comprennent surtout des taxes (droits de mutation) ; les émoluments du notaire suivent un barème dégressif fixé par le code de commerce ; pour un bien ancien, la part communale des droits de mutation est de 1,20 % et la part départementale varie selon le département, jusqu’à 5 % depuis avril 2025 à titre temporaire. Détails : IFI des non-résidents, frais de notaire, représentant fiscal.
Pour le technicien. IFI : champ à l’article 964 du CGI, assiette et dettes déductibles aux articles 965 à 974, barème à l’article 977 ; taux minimum d’imposition des non-résidents : article 197 A du CGI ; plus-values immobilières des non-résidents : article 244 bis A du CGI (représentant fiscal, IV : dispense notamment pour les ressortissants de l’Union européenne ou de l’EEE ayant une convention avec la France, pour un prix de vente de 150 000 € au plus, ou pour une plus-value exonérée). Hausse temporaire du taux départemental des droits de mutation, sur délibération du département : article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025. Émoluments du notaire : article A. 444-91 du code de commerce.
Questions fréquentes
Peut-on signer l’acte de vente depuis l’étranger sans se déplacer ?
Pas directement : l’acte authentique se signe en France. Vous pouvez en revanche donner à un mandataire une procuration authentique établie à distance par un notaire français, depuis l’étranger. Le mandataire signe l’acte à votre place.
Une banque française accorde-t-elle un prêt à un non-résident ?
Les plafonds du HCSF s’appliquent à l’emprunteur non-résident comme au résident lorsque le prêteur est contrôlé par l’ACPR ; les exigences d’apport, de devise ou de pays relèvent de la politique de chaque banque. Comparez plusieurs établissements et obtenez la réponse par écrit avant de signer la promesse.
Quels impôts français paie-t-on en possédant un bien en France depuis l’étranger ?
La taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur les loyers si vous louez, l’IFI si votre patrimoine immobilier net en France dépasse 1 300 000 €, et l’impôt sur la plus-value à la revente.
Notre position
Achetez à distance si vous le devez, mais séquencez : financement d’abord, procuration ensuite, promesse en dernier. Et décidez avant l’achat de l’usage du bien (résidence future, location, transmission), parce que la fiscalité des loyers, de l’IFI et de la revente n’est pas la même. Un bien acheté sans cette décision se règle ensuite par des arbitrages coûteux.
Vous vivez à l’étranger et préparez un achat en France ? Nous vérifions avec vous le financement, l’usage du bien et la fiscalité de détention avant la promesse de vente.
Vous êtes notaire, expert-comptable, avocat ou confrère conseil et l’un de vos clients achète en France depuis l’étranger ? Nous intervenons en co-traitance sur le financement et la fiscalité de détention : le client reste le vôtre, vous recevez une note chiffrée prête à insérer dans votre dossier.
Prendre rendez-vous
Le premier entretien sert à établir votre position exacte et à dire s’il y a quelque chose à faire — parfois il n’y a rien, et nous le disons aussi. Trente minutes, sans engagement.
Réserver un échange avec Balmont Conseil
Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifié AMF. ORIAS 13003497. Mis à jour le 23/10/2026.
Sources officielles consultées
- Economie.gouv.fr, Comment acheter un bien immobilier à distance ?
- Ministère de la Justice, Actes authentiques : la procuration peut être établie à distance
- Ministère de l’Europe et des Affaires étrangères, Établir ou demander la copie d’un acte notarié à l’étranger
- Sénat, question orale n° 1390S (2020), signature authentique à distance
- Assemblée nationale, question n° 42204 (2021), actes notariés solennels de clients résidant à l’étranger
- HCSF (économie.gouv.fr), mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers
- HCSF, foire aux questions sur les décisions d’octroi de crédits immobiliers
- DGCCRF, Crédit immobilier : lisez attentivement les documents remis
- Service-public.gouv.fr, Impôt sur la fortune immobilière : personnes et biens concernés
- Service-public.gouv.fr, Calcul de l’IFI
- Service-public.gouv.fr, Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine
- Service-public.gouv.fr, Revenus locatifs (location non meublée)
- Service-public.gouv.fr, Plus-value immobilière
- Economie.gouv.fr, Impôt : quelles règles pour les résidents à l’étranger ?
- Economie.gouv.fr, Frais de notaire d’un achat immobilier
- Service-public.gouv.fr, Taxe foncière sur les propriétés bâties
